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과연 조정이 끝난게 맞을까? vol.1 40
이름: 항상더움


등록일: 2019-05-28 16:26
조회수: 7025 / 추천수: 8




얼마전 읽은 부동산 산업브리프 내용 참조하며 말씀드립니다

 

1. 역전세 가속화

 

현재 통계가 나온 4월을 기준으로 말씀드리자면,

 

4월 실거래 전세가는 전월대비 1% 하락했습니다. 

 

전월대비 하락폭이 확대된거죠. 하반기로 갈수록 

 

역전세상황이 심화될걸로 보입니다. 그 근거는

 

첫째, 18년 1월 전세가 단기 고점을 기록했었기 때문에

 

전세가격이 현수준을 유지하더라도 만기시점인 20년 1월에는 10프로수준이상 하락해 있는 상태죠.

 

전세가격 하락은 다주택자가 보유한 부채의 디레버리지를 유발합니다. 주택을 불가피하게 팔수밖에 없는 상황이 된다는 거죠. 

 

둘째, 4~5월 주춤했던 입주물량이 6월부터 다시 본격적으로 늘어나게 됩니다. 강동구지역에 몰려있구요. 송파 성동구정도까지는 영향이 있을겁니다. 

 

 

2. 매매가 하락 가능성 높음

 

4월 전세 실거래가가 1프로 빠진 반면 3월 서울아파트 가격은 전월대비 0.6프로 빠졌습니다. 하락폭은 전월대비 다소 둔화됬죠. 이건 조정이 끝난게 아니라 급매가 해소되면서 호가들이 상승한것에 기인합니다. 이는 일시적 현상으로 보이고

1번에서 말한 전세가격 하락이 본격화되는 6월 이후 급매물이 다시 시장에 나올겁니다. 거기에 보유세 종부세 맞아보면

또 한계에 다다를 다주택자들도 있을거구요.

근거는

 

첫째, 주택거래 감소추세가 가속화되고 있습니다. 

정부규제 영향 등으로 매수수요가 둔화되었으며, 1번에서 언급한 역전세 현상이 나타나면 지금 높은 가격대의 매도 물량을 받아줄 주체가 없습니다. 1주택자가 한채 더살수 있을까요? 다주택자가 지금상황서 아파트를 더산다? 규제와 세금 등 불가능합니다. 

 

둘째, 경매시장 매각가율 하락역시 가속화중입니다.

19년 1분기 서울 평균 경매가율은 87.6%로 

18년 1분기 대비 18.7%p 하락했습니다.

경매시장은 실세 가격을 반영하는 대표적 시장이구요. 

지금 레버리지 축소과정에서 다주택자는 보유주택을 급매로 처분하는 것 외에는 별다른 방법이 없습니다. 퇴로가 없죠.

정부가 퇴로를 열어줄 기미도 없구요.

 

셋째, 주택시장 안정화에 대한 정부의지가 확고하단 점입니다. 입주물량 소화되고 호가 상승하는것처럼 보이는 모양새가 나오니 예정보다 앞당겨 3기 신도시 발표해버립니다. 

발표의 효과성에 대해서는 이글에선 논외로 하고, 정부의 의지는 충분히 볼수 있는 액션이었죠.

 

 

글이 좀 너무 길어져서 한번 끊겠습니다~ 

 

은행 및 비은행의 대출태도 변화나 은행 외화유동성 변화 가능성 등 좀더 어려운 얘기는 나중에 시간날때 다시 하죠.


 

논리적인 댓글토론은 언제나 환영합니다. 

 

본 게시글은 작성자에 의해 2019-05-28 16:33:13에 최종 수정되었습니다. (1회)


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