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해당글은 서울 부동산을 기준으로 쓰는 글입니다.
요근래 이전 겨울방학 시즌 대비 전세가 매물수가 급감하고
있습니다, 만약 오늘 전세를 더조이는 정책이 나오고 2년내
사야한다면 가격 추세를 유의 깊게보세요.
전세는 매매와 달리 실수요라 허수가 없습니다. 즉 매매 실거래가 대비 전세 실거래가 70-75프로 도달하면 큰 외부 충격없이 매매 실거래가 떨어질수가 없습니다.
17년 이전이야 전세 세입자들이 떨어질까봐 돈있어도 안샀지만 지금 세입자들은 전세가 상승에 지쳐있고 추가 상승시 영구 매매 기회 박탈에 따른 두려움이 있어서 기회가 된다면 매매 하고 싶은 대기 수요가 엄청 많습니다.
기존 8.2대책은 제생각에는 하기와 같이 고려해서 결정 했을수도 있습니다.
전세대란 -> 문제 해결 위한 다주택자혜택(8.2)을 통한 전세 공급까지 생각해서 정책 결정은 했으나 현실은 다주택자 매물 잠김에 따른 공급 부족 + 시장분위기 반전되어 매매가 급등 으로 이어졌습니다.(음모론적으로 보자면 알고도 세수 확보 위해서 진행되었을수도 있습니다)
이번 정책 동일합니다.
매매가 상승 대란 -> 유주택자 전세 대출 전면금지 -> 기존 전세 대출 받은 유주택자 본인집으로 복귀 or 월세로 이동
여기서 문제는 정부가 원하는것은 집을 팔기를 원하겠지만 다주택자(특히 8.2 때 임사자) 절대 안팔겠죠.지금 팔면 양도세가 너무크니 최악의 경우라도 월세에서 버티면됩니다. 이미 전세가도 올라가서 월세 버틸일도 많진 않겠지만 어차피 2023-2024되면 세금 거의 안내도 되거든요.
1주택자의 경우 보통 상급지 갭투 후 하급지 또는 빌라전세로 버티는 유형이 대부분인데 마찬가지입니다. 대출 더 받아서
들어가 살거나 하급지 월세가면 됩니다.
실거주 2년 못 채운물건이면 양도세가 어마어마하니 버티다가 어떻게든 향후 2년 채우고 그기간에 보유기간 늘려서 장특공 받는게 이득이거든요
여기서 문제는 발생되는 결과가
1.하급지 월세, 전세 수요 증가, 2. 상급지 전세 매물 감소
입니다.
월세수요 증가는 당연히 현재금리에서는 전세공급 감소에 큰 영향을주면 상급지 매물감소는 전세 시장 전체에 영향을줍니다. '결론적으로 미쳤다, 말도안되는 폭등이다' 라는 얘기가 지금까지는 맞으나 허수없는 전세가가 실거래가 대비 70-75프로 도달하면 지금 매매가는 당연한 가격 또는 크게 추가 상승 할것으로 보입니다 | 
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지금 제가 흥미롭게 보는 부분은 이겁니다.
12/16 대책 이후 1주택자 중 LTV/DSR 규제로 본인 집에
못들어가는 사람이 생기고 있습니다.(9억 이상 집들)
대책발표문에는 기존 매수자들은 기존 정책 적용이라고
했지만 실제 금융위나 금감원, 은행 측에 전달된 내용은
대출금액을 깍고(40%+20%) DSR도 40% 반영 하라죠.
이 상태에서 전세자금대출 규제를 한다.? 당연히
5억 이상의 어느정도 고가 전세물건에 대해서만이겠지만
이렇게 된다면 세입자중 고가 전세에 들어가는게 힘들어
지는 사람들도 생길거고 위에 전입도 못하는 집주인들이랑
교집합도 있을 겁니다.
이 경우엔? 사채를 끌어 쓰거나 양도세 왕창물고(실거주x)
팔아야 겠지요. 전세도 안구해져 연장도 안되. 결국 고가
1주택자 일부 물건을 팔수밖에 없는 정책이 될 것 같다는
생각입니다. 그리고나서 다주택자들 대상 종부세 재산세
공시지가 등등으로 공격.
+ 고가 1주택자는 전입 못하는 사람은 결국 세입자
나간다 하더라도 새 세입자도 못구할거고(전세대출규제)
세입자 나갈때 내줄 돈도 없고 .. 뭐 이런 연쇄폭발도
어느 정도 예상이 됩니다 전 ㅎㅎㅎ