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8.4 공급대책(?) 오히려 무주택자(매수 대기 수요자)한테는 악재입니다. 39
이름: 랄라라랄라라


등록일: 2020-08-04 21:59
조회수: 901 / 추천수: 2





 

부포에 썼던글이고, 혹시 진짜 정책에대한 문의를 주신다면 

11시까지 피드백 드리려고 합니다

(저도 전문가가 아니지만 오늘 개인적으로 기분좋은 

일이 있어서 의견을 교류하고자 합니다)

왜 오지랖이냐고 하신다면 혹시라도 소득이 되는 흙수저분이라면 정책을

정확하게 이해해서 올바른 선택을 하시길 바래서 글 남기는것입니다.

 

 

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하기 쓰는 의견은 서울한정입니다.

8.4 공급대책(?) 오히려 무주택자(매매 시장 대기자)한테는 악재입니다.

 

 

정부 정책을 보면 임대위주의 공급 입니다.

임대를 원하는 만큼 지을 땅도 없고 2~3만개를 

만약 짓더라도 임대를 선택하는 집단은 지금 또는 최소 향후 5년 이상 

시장에 참여가 불가능하므로,

어차피 최소 5년이내에 부동산 매매시장에 아무런 영향을 주지 못합니다.

 

아니면 정말 임대를 서울내에 59,84 정도로 몇십만호를 

공급한다면 모르겠지만 불가능합니다.

왜냐고요? 정부가 가진 택지가 거의 없어요.

(시장참여는 매매 시장입니다, 분양이 아닙니다. 

이미 대부분 분양 자체가 로또라고 부를만큼

가격 메리트가 있기 떄문에 분양만 바라봐야 하는 집단도 실

질적으로 현재 시장 참여자가 아닙니다.

추가로 청약 고득점 집단은 거의 대부분 매매할 생각이 없습니다)

 

 

그리고 임대를 정작 공급하더라도 전세 시장에는 영향을 

줄수 있으나  전체 전세시장에 영향을 주려면 59,84정도 구조를 뽑아야 하는데 불가능합니다.

가격도 오르지만 만약 장기임대라고 한다면 원래

시장 매매 참여자가 아닌 집단만 만족하는것이고,

로또 임대가 될수도 있는데 이를 한정된 자원을 통해서 

진행한다는것도 이해가 되지 않습니다.


 

시유지가 이젠 서울에 얼마 남지 않았습니다. 진짜 몇백세대짜리 

시유지까지 정책발표에 거론될정도니까요.

그런 시유지를 임대로 사용하는게 공급이 될수가 없습니다.

애초에 집값을 올리거나 내리는 시장참여자는 

임대에 살수가 없습니다.

 

 

그럼 어떻게 해야 공급이 되냐고요? 

매매대기 수요자를 충족시키는 물건이 나와야 합니다.

예로 태릉부지의 경우 전체 세대수를 많이 줄이고

(또는 50층 까지 허가하고 세대수는 적게 줄이고)

타입 : 59 or 84, 전체 물량 중 90% 추첨제, 

분양가격 주변 실거래가 대비 80%수준으로 

공급한다고 하면 됩니다. 


 

그렇게 다주택자가 걱정이시라면 

이유 불문 10년 거주, 10년이내 전세 불가 부득이하게 

매매시 지금까지 기존 분상제처럼 은행이자(?) + @ 

지불하고 매매 가능.

이렇게 나온 물건은 보류지 처럼 경매진행한다면 가능합니다. 

 

그런데 이런 정책은 절대 하지 않으려고 하니 이게 문제입니다.

정치적인 얘기는 가능한 안하려고 하지만 개인적인 느낌 

한마디만 쓰겠습니다.

(이번 정권에서 집값상승으로 인한 피해로 구제해야 하는 대상은

서울 매매 대기 수요자가 아니라고 봅니다)

 

 

즉 정부가 의도 하든 의도하지 않든 결과는 매수 대기 수요자에게 악재입니다.


저 땅을 임대로만 공급 한다는건 사실상 향후 공급이

 될수도 있는 모든 회를 다 버리겠다는것입니다.

 


 

1. 신규택지 발굴 3.3만호 

-> 그나마 59라도 어느정도 소화 가능한게 약간은 보이나

 지자체에서 반대하고 있어서 얼마나 가능할지 모르겠습니다.

 게다가 태릉 부지는 학교도 지어야 가능할텐데 지금

 당장 착공해도 5년내 완공은 어렵다고 봅니다.

 

 

2. 용적률 상향

-> 서울의료원에 3천세대 넣으려면 흔한말로 

닭장구조로도 어렵습니다.

(엘스, 리센츠가 보통 5천세대 중반으로 

알고 있는데 학교 제외한 규모 비교해보시면 감이 오실겁니다)

 

 

3. 3기신도시 용적률 상향

-> 아직 토지보상도 끝나지 않아서 공급이 되지 않으므로 아무 의미없습니다.

 

4. 재건축 재개발(5~7만호?)

-> 용적률 올려도 의미가 없습니다. 주복처럼 지상,

지하 둘다 주차장 만들지 않으면 

세대당 주차 대수 조차 확보가 가뜩이나 어려운 용적인데

재초환 90% 적용, 증가 용적 50~70% 기부채납,

SH,LH 참여까지 한다면 

정말 용적이 300%넘어서 사업성이 안나오는곳이 

도전해볼지 모르지만

글쎄요, 위정도 제한을 둔다면 추분이 꽤나올것으로 보이는데

단지마다 다르지만 대다수 단지는 조합 설립조차

어렵다고 봅니다.

어차피 이번 요구하는 임대 비율이 높아서 강남, 목동은 재초환 X, 

추가 용적 준다고 해도 받아들이지 않을것입니다.

본 게시글은 작성자에 의해 2020-08-04 21:59:53에 최종 수정되었습니다. (1회)


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