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2017년 10월 30일부로 4500만원 2년 전세계약 상태
2017년 10월 18일날짜로 확정일자 받았으며, 전입신고는 11월 4일입니다.
2019년 6월부터 만기시 퇴거요청하였으나 집주인은 세입자가 들어와야 전세금을 돌려준다고함.
2019년 9월 내용증명으로 전세금 미반환시 임차권등기명령 실행한다고 보냄.
2019년 10월 집주인이 자기가 사는 아파트를 매매로 내놓았으니 매매로 팔리면 돈을 주겠다고함.
현재 10월 30일 내일 만기이며 오늘도 전세금을 못구했다고 집주인에게서 전화가 온 상태입니다.
질문1. 집주인이 임차권등기명령을 하는 대신 본인의 아파트에 대하여 근저당권 설정을 하는게 어떻겠냐고 합니다.
시가 약 5억 5천짜리 아파트이며 은행이 선순위로 2억 5천 잡혀있는 상태입니다. 이렇게 근저당권 설정을 해줄경우
제게 어떤 Risk가 발생하는지 궁금합니다.
질문2. 현재 제가 살고있는 집에 저와 와이프가 두명 전입신고 되있는 상태입니다. 31일부로 아파트로 이사를 가게되어 꼭 전입신고를 해야합니다. 제가 검색해본결과 확정일자 + 전입신고 + 점유가 유지된 상태라면 가장 느린날짜부터 채권 순위가 발생하는걸로 알고있는데
와이프를 현재 집에 남겨두고(2019년 6월 현재 거주지로 전입신고) 저만 아파트로 전입신고한 상태에서 임차권등기명령 시행이 가능하나요?
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법무법인_예율
가능할 것으로 보입니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조항 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다(대법원 2004. 10. 28 선고 2003다62255, 2003다62262 판결).
전세금을 돌려받기가 쉽지 않다면 임차권등기와는 별개로 판결을 받아 두는 것이 지연이자를 고려할 때 유리합니다.
(법무법인 예율 담당변호사 02-308-0346)