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[창업직썰 요약본] 자영업자를 위한 책 읽기 '부자들의 상가투자' 3
이름: 뽐뿌_정보


등록일: 2018-07-06 14:04
조회수: 828 / 추천수: 0


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안녕하세요, 뽐뿌입니다.

 

뽐뿌에서는 자영업 전문 팟캐스트 ‘창업직썰’의 허락을 받아 방송 요약본을 공유하고 있습니다.

창업직썰 방송 요약본은 매주1회 게시할 예정으로 창업, 자영업을 준비하시는 회원님들께 도움이 되길 바랍니다.

 

자영업자를 위한 책읽기 ‘부자들의 상가투자’

 

출연진:

권강수 한국창업부동산정보원 이사

노승욱 매경이코노미 기자

나건웅 매경이코노미 기자

  

오늘은 상가 부동산과 창업 분야의 전문가이자 최근 베스트셀러 ‘부자들의 상가투자’를 저술한 권강수 한국창업부동산정보원 이사를 모시고 상가 투자법과 상권 트렌드에 관해 들어보겠습니다.

 

최근 상가 투자 시장이 아주 뜨겁습니다국토교통부 통계에 따르면 지난 3월 상업·업무용 부동산 거래 건수는 약 39000. 전월 대비 23.8%, 지난해 같은 기간보다 35% 증가해 역대 최고치를 기록했습니다. 아파트 부동산 규제가 강화되면서 나타난 '풍선효과'라는 분석이 많습니다. 다주택자들이 주택을 팔고 얻은 유동자금이 수익형 부동산인 상가 투자로 몰렸다는 것입니다. 또 아파트 담보대출비율은 지역에 따라 40%까지 낮아진 반면 상가는 최대 70% 안팎 담보대출을 받을 수 있다는 점도 작용했다는 분석입니다.

 

물론 단순히 투자 목적으로 상가 매매가 이뤄지기도 하지만 자영업자에게는 의미가 다릅니다. '내 가게'를 갖기 위해 상가 구매를 원하는 것이죠.

 

많은 사람들이 '내 집 마련'을 꿈꾼다면 자영업자는 '내 상가 마련'을 꿈꿉니다. '임대료만 안 내도 먹고 살만 하겠다'고 생각하는 분들이 대부분일 겁니다. 아니면 월세를 낸다 생각하고 은행 이자를 내면서 담보대출을 통해 상가를 구입하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

 

하지만 문제가 있습니다. 상가 투자는 아파트 같은 주택 투자보다 훨씬 어렵다는 게 전문가들 중론입니다. 부동산 업계에서는 이런 얘기가 있을 정도니까요.

 

"아파트 투자가 초등학교라면 오피스텔 투자는 중학교, 상가 투자는 고등학교,토지 투자는 대학교다."

 

일단 아파트나 오피스텔은 상대적으로 시장에 투자 정보가 많습니다. 가격도 오르면 올랐지 크게 떨어지지 않는 ‘하방경직성’이 있죠. 무엇보다 '거래가 활발하게 이뤄지는 시장'이어서 환금성도 좋습니다. 덕분에 투자 정보도 많고, 가격도 상대적으로 안정적입니다.

반면 토지는 일단 거래 자체가 쉽지 않아 환금성이 가장 낮은 투자 자산 중 하나입니다. 멀리 바라보고 장기로 투자해야 하니 가장 어렵습니다. 최근 사업가로 승승장구하는 빅뱅의 승리도 한때 토지에 투자했다가 곤욕을 치렀다고 합니다.

 

상가는 토지에 비하면 그나마 낫습니다. 앞서 국토교통부 통계에서도 살펴봤듯이 거래 자체는 잘 이뤄지는 편이니까요.

 

, 상가는 변수가 많습니다.

 

먼저 임차인을 잘 만나야 합니다. 상가는 입점한 가게가 잘 될수록 가치가 높아지기 때문입니다. 물론, 자영업자 본인이 하던 가게를 인수하는 경우에는 본인이 열심히 노력하면 되겠지만요.

 

또 아파트나 오피스텔은 지역이나 단지에 따라 가격이 엇비슷하잖아요. 아파트 주민들끼리 얼마 이하에는 팔지 말자 이렇게 담합하는 경우도 있고요. 그런데 상가는 다릅니다. 주변에 어떤 가게들이 들어오느냐에 따라 같은 상권 안에서도 가치가 제각각입니다.

 

트렌드나 임대료 시세 변화에 따라 상권 전체 가치가 변하기도 합니다. '젠트리피케이션'이라고 하죠. 임대료가 저렴한 곳을 찾아 기존 자영업자들이 대거 이동하면서 상권이 바뀌는 현상입니다. 한때 '젊음의 상징'이었던 신촌을 예로 들어볼까요. 20~30대가 많이 찾고 독특한 가게들이 밀집한 이른바 '신흥 상권'은 신촌→홍대→상수→합정을 지나 이제 문래동까지 내려온 상황이죠.

 

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<골목길 상권은 대형 상권보다 몸집이 가벼운 만큼 트렌드가 자주 바뀌고 젠트리피케이션도 활발하다. 사진은 최근 인기가 시들해진 경리단길 모습, 사진출처:매경이코노미>

 

이런 젠트리피케이션 현상은 앞으로도 계속될 가능성이 큽니다. 상가 투자자뿐 아니라 임차인으로 들어가서 장사하려는 자영업자에게도 중요한 문제입니다. 투자의 기본은 역시 '싸게 들어가서 비싸게 팔고 나오는 것'. 현재 저평가됐지만 조만간 대박을 낼 수 있는 상권을 찾는 것도 하나의 방법이겠습니다.

 

따라서 앞으로 어떤 상권이 뜨고 질 것인가를 계속 챙겨봐야 합니다. 전문가들은 “무조건 대형 상권에 들어가는 것이 능사가 아니다. 명동·종각·신촌 같은 전통적 대형 상권이 지고 종로 익선동, 잠실 송리단길, 을지로 인쇄골목 카페거리 같은 골목길 상권이 뜨는 현상이 앞으로도 계속될 것이다”라고 내다봅니다.

 

 

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<젊은이들이 몰리는 익선동의 모습, 사진출처:매경이코노미>

 

상권이 너무 크면 오히려 고객이 분산될 가능성도 큽니다. 예를 들어 신천역 상권은 건대입구역 상권의 가게들이 다 들어와도 남을 정도로 커서 자영업자 입장에서는 경쟁이 치열할 수밖에 없습니다.

 

무엇보다 “유망 상권은 업종이나 자영업자 수준에 따라 다르다”라는 게 권강수 한국창업부동산정보원 이사의 생각입니다.

 

가령 주점 같은 저녁 장사 업종이라면 구로디지털단지 등 지식산업센터가 몰려 있는 상권을 추천합니다. 지식산업센터에 다니는 직장인들은 보통 점심은 구내식당에서 해결하고 저녁은 역 주변 상가에서 사 먹는 경향이 많기 때문입니다. 또 요즘은 정보기술(IT) 벤처들이 강남의 비싼 임대료에 치여서 지식산업센터로 이주하는 경우가 늘고 있어 주변 상권이 더 커질 것으로 보입니다.

 

장사에 자신 있다는 분들은 노원 쪽도 노려볼 만합니다.노원은 서울 북부 지역의 거점 상권이죠. 서울 중심부와 떨어져 있어 소비층의 외부 이탈이 적은 게 특징으로, 이런 상권은 일명 '항아리 상권'이라고도 부릅니다. 상권에 큰 변동이 없기 때문에 가게가 한 번 자리를 잘 잡으면 매출을 유지하는 데 있어 다른 상권보다 비교적 수월하죠. 대신 이미 상가가 많이 들어차 있기 때문에 초보창업자보다는, 치열한 경쟁에서 이길 수 있다는 자신감이 있는 베테랑 자영업자 분들에게 유리합니다.

 

초보창업자라면 최근 뜨고 있는 골목상권의 주변부를 노려보는 것도 방법이겠습니다. 망원역 2번 출구 근처 망원시장과 망리단길로 향하는 초입의 골목길 상권 같은 입지가 대표적입니다.아직 권리금이 그리 높지 않은 편이고 유동인구가 일정해서 평일과 주말 영업의 기복이 크지 않습니다.

 

물론 단점도 있습니다. 전형적인 주택가 상권이어서 낮에는 소비력이 급격히 저하된다는 점, 또 단체 손님이 적어 큰 매출을 노리기 힘들다는 점입니다. 생계형 1인 창업에 적합하며, 매출을 높이기 위해 포장, 배달을 같이 하는 게 유리합니다.

 

입점할 상권을 고를 때 주의할 점

첫째, 유망 상권은 늘 바뀝니다. 최근 대형 상권이 지고 골목길 상권이 뜬다지만, 신사동 가로수길, 이태원 경리단길 모두 지금은 한물 간 상권이 됐습니다. 대형 상권이 대형주라면 골목 상권은 중소형주에 가깝습니다. 몸집이 가벼운 만큼 변동성이 크니 유동적으로 접근하는 게 좋습니다.

 

둘째, 미래 유망 상권을 미리 읽고 들어가는 것도 방법입니다. 골목길 상권 중에서도 지하철역이나 버스정거장에서 10분 이내 거리에 있어 접근성이 좋고, 유동인구가 적당히 많은 곳이라면 일단 ‘뜰 만한 상권의 필요조건’은 갖춘 셈입니다. 이런 골목길에서 개성 있는 가게들이 하나둘 생기기 시작한다면 신흥 상권으로 주목받을 가능성이 높습니다. 익선동, 망리단길, 송리단길도 이런 과정을 거쳐 떴습니다.

재개발을 통해 주변 환경이 정비된 곳도 신흥 상권 다크호스입니다. 기찻길을 없애고 공원이 생기면서 뜬 연남동과 공릉동은 요즘 ‘연트럴파크’, ‘공트럴파크’라고 불리며 핫플레이스가 됐습니다.

 

셋째, 꼭 유망 상권에 들어가지 않아도 됩니다. 요즘 직장인들은 회사에서 점심 먹으러 나올 때도 스마트폰으로 맛집을 검색해서 찾아갑니다. 먹자골목의 1층 매장 대신, 뒷골목의 2층 매장이더라도 입소문만 잘 내면 찾아오는 시절입니다. , 입소문을 위해선 맛은 기본이고, SNS 마케팅에 적극 투자해야겠죠?

 

오늘은 ‘부자들의 상가투자’를 저술한 권강수 한국창업부동산정보원 이사님과 함께 상가투자와 상권 트렌드에 대해 알아보았습니다.

본 내용은 창업직썰 자영업자를 위한 책 읽기 '부자들의 상가투자'편의 요약본이며 보다 자세한 내용은 아래 링크를 통해 청취하실 수 있습니다.

 

창업직썰

 

우리는 모두 예비 자영업자다공무원도 회사원도 운동선수도 은퇴하면 치킨집자영업자 600만 시대창업준비 얼마나 되셨습니까창업에 대한 정보를 객관적으로 얻을 수 있는 곳은 많지 않죠매경 이코노미 창업 전문기자들이 창업에 대해서 어디서도 들을 수 없는 팩트로 승부하는 창업직썰입니다.

 

 창업직썰 방송으로 직접 듣기http://www.podbbang.com/ch/15910?e=22610761 

 

다음 주 방송요약본 주제: 웰빙 열풍에 인기폭발 샐러드 전문점 -

[ 주소복사 http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=soho&no=18177 ]

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