강남역 원룸 오피스텔 지금이 타이밍인가?

신사임당 강남원룸오피 언급 영상

30분 부터

54분 부터

신사임당 뿐 아니라 경매하는직장인 이라는 유투버 이자 작가도 언급함. (지난 주말 2채를 매수했다고 함.)

저 영상들 보고, 알아보고, 생각해봐서 정리한 거임.

강남역 브랜드 300세대이상의 원룸 오피스텔 사야하는 이유

1. 일자리가 가장 많은 강남역 주변에 원룸 수요가 많음.

2. 브랜드 오피스텔 선호도가 높음.

3. 300세대 이상이어야 매도가 용이함.

4. 강남 아파트 평단가 대비 오피스텔 평단가 매우 낮은 수준임. 심지어 투룸, 쓰리룸 아파텔도 많이 올랐는데, 원룸 오피스텔은 오르지 않음. 절대가격이 매우 낮음

5. 똘똘한 한채 전략을 가진 다주택자의 매도로 상승이 아파트보다 제한되었음.

6. 전세가율이 90%이상. 하방지지가 확실. (역전세의 위험을 있기도 함.) 나는 전세가가 수요를 의미한다고 생각하는데, 수요가 탄탄하다고 해석함.

7. 초기투자금이 얼마 들지 않음.

8. 주거용이지만 사무용으로 쓸 수도 있음. 강남역 인근 사무용 오피스 공실이 0.5% 수준.

9. 그냥 갖고만 있어도 4-5% 월세수익률이 나옴.

왜 지금인가?

문재인 정부에서 다주택자를 적폐로, 집값이 올라가게 하는 원인으로 몰아가면서 오피스텔도 주택수로 인정하게 됨. 종부세측면에서 강남아줌마들이 다주택자들이 오피스텔을 처분하였음. 그러면서 매매가가 상승하지 못함.

그러나, 윤석열 정부에서 다주택자들의 양도세 완화 및 종부세 완화로 오피스텔 매수 수요가 높아질 것으로 예상됨. 특히 인수위에서 오피스텔이나 작은평수 아파트 같은 경우 주택수로 인정하지 않겠다는 이야기를 함. 지금 바로 되지는 않더라도 작은 부동산규제완화가 실제로 집값(아파트값) 안정화하는 효과가 나타나면서 완화 기조는 더 강해질 것으로 보임.

Q 오피스텔 신축으로 공급되면 떨어지지 않을까?

A 신규물량이 적고(참조:https://www.asiae.co.kr/article/2022042310534191202), 앞으로도 적어질 예정. 건설원가가 높아짐. 강남역 초 역세권 위치에는 이미 자리가 없고, 허물고 다시 짓기에는 원자재가격 상승, 건설원가 상승으로 비싸게 공급될 수 밖에 없음. 아마 신축오피스텔 분양가 미친듯이 높아진 거 다들 알고 있을거임. 특히 청약홈에 가끔 올라오는 분양가 보면 분양가상한제가 적용되지 않기 때문에인지, 미친듯이 높음.

Q 아파트가 더 선호되지 않나?

A 아파트가 더 선호되지만, 아파트는 지난 5년간 많이 상승(2~3배)했고 그 상승에 비해 오피스텔은 거의 오르지 않음(~50%) 그리고 아파트는 아무리 빨리 공급해도 5년내에 되기가 어려움.

그래서 결국 나는 지난 주에 시간을 내서 부동산 알아보고, 가계약금 2채 넣어놓은 상태. 수욜에 한채 계약하러 감.

어떤 사람들은 부동산은 경험학문이라고 이야기함. 직접체험하면 너무 좋겠지만, 간접체험도 매우 중요하다고 생각함. 그래서 남김. 고수님들의 조언 부탁드립니다.