예 매수인은 4억짜리 집을 살때 2천만원만 지급했으므로 세입자가 나갈때 전세보증금 3억8천을 돌려주면 4억이 맞죠?

-현실-

집주인이된 매수인은 세입자 계약 만료가되면 전세금을 4억5천 혹은 5억으로 올린다. 그리고 그집을 6억 혹은 6억5천에 판다. 새롭게 그집을 사려는 사람도 1억5천 정도의 현금만 보유하고 있으면 되기때문에 큰부담이없다.

단, 위와같은 행위는 매우 위험합니다. 집값과 전세보증금이 꾸준히 우상향할것이라는 전제하에서만 가능한 투자법입니다. 3억8천의 전세의 만기시점에서 시세가 전세5억이된다면 좋겠지만 2억밖에 되지 않을수 있습니다. 그럼 나는 2억에 세입자를 구하고 나가는 세입자에게 1억8천을 돌려줘야하죠. 돈이없으면 경매에 집이 넘어가고 세입자도 큰 피해를 보게될수 있구요. 전세가 집값에 미치는 영향을 조금 이해하셨나요? 전국적인 집값 상승을 불러일으킨 이유중 하나는 임대차 3법등의 영향으로 전세가 극도로 귀해져 전세가가 높아지며 매매가가 덩달아 높아진 것이 있습니다.

@낭패당 3억8천 전세만기시점에 시세가 2억으로 하락했다고 해도, 나가는 세입자에게는 3억8천 그대로 돌려줘야 하는 거 아닌가요? 그 세입자는 전세 들어왔을 때 3억8천을 다 지불했을테니, 물론 4억 매수자는 1억8천 손해보는거구요. 제가 잘못 이해하는건가요??

@compact2 

전세 시세가 2억으로 하락하였다고 해도 나가는 사람에게 3억8천을 전부 줘야하는것 맞습니다. 헌데 들어오는 사람에게 2억을 받지 않습니까?

그러니 주인 주머니에서 실질적으로 나가는돈은 1억8천입니다. 

전세 시세가 5억으로 상승한다면 주인주머니에선 한푼도 나가지 않고 1억2천만원이 통장으로 꽂히겠구요. 물론 내돈이 아니고 세입자에게 돌려줘야하는 돈의 일부지만 전세금과 집값이 계속상승한다면 무슨상관입니까? 집을 팔아버리거나 5억세입자 전세만기가 될때 더비싸게 전세를 놓으면 되죠.

그래서 위에 말씀드린것이 집값고 전세값이 계속 상승한다는 전제가 깔려야 성공하는 투자법이라는것입니다. 때문에 위험하다고 말씀드린것이구요.

"집값과 전세값의 상승 혹은 하락"

도대체 누가 장담할수있습니까? 수없이 많은 경제학자들? 부동산 투자로 수십년 잔뼈가 굵은 사람들? 정부관계자? 

신이있다면 신만이 아는 영역입니다.

우리는 단지 수십년간 부동산의 패턴과 현재 혹은 미래의 경제상황등을 공부하고 판단하여 각자 나름대로 최선의 실거주지 또는 투자처를 찾아 가는 것이지요.

예로 드신 사례처럼 갭 2천만원의 극단적인 갭투자는 권유해드리고 싶지 않습니다. 집값이 오른다면야 소액으로 할수있는 최고의 투자가 될수있지만 반대의 경우라면 감수해야할 리스크가 너무 큽니다.

당장 2천만원의 돈으로 갭투자하시는분들은 대게 수억원의 돈을 단기간에 마련하지 못하는것이 그 이유입니다. 수억원의 돈을 마련할수 있다면 더 큰 투자처를 찾아다닐테구요.

@낭패당 잘 이해했습니다. 초보자에게 상세하게 설명해주셔서 정말 감사드립니다 흑흑..

@compact2 

예^^하나씩 배워가면 됩니다.

최근 집값이고 코인이고 주식이고 돈번사람들 많다고 너무 조급하게 생각치 마시길 바라겠고(저 자신에게 하는 말이기도 합니다)

많이 공부하고 찾다보면 기회가 왔을때 분명히 잡으실 수 있을 겁니다. 본인 스스로 기회를 만드실 수도 있을거구요^^ 행복한 주말 되시고 항상 건승하세요.