저는 부동산업계 종사자이며, 최근 전반적인 사항에 대한 제 생각에 대해 적어봅니다.

이 글만 놓고 보면 제가 전체적으로 부정적으로 생각한다는 느낌이 있을 것 같은데.. 제가 폭락론자는 아니구요..ㅎㅎ 좀 위험해 보이는 내용 위주로 적겠습니다.

이렇게 보는 사람도 있구나.. 하시고 회원님들 개인적으로 생각하시고 판단하시는데 조금이나마 참고하시고 도움되셨으면 합니다.

(대다수의 분들이 관심을 가지는 주거용 부동산 시장이 아닌 상업용부동산과 금리인상에 대한 이야기 입니다.)

- 상업용부동산 (올근생건물 or 꼬마빌딩, 빌딩)

다주택자에 대한 규제, 주택담보대출규제, 종부세 인상, 양도소득세 강화 등등 주택에 대한 규제가 최고조에 이른 현시점에서 "주택"을 피해 새로운 투자처를 

찾는 분들이 상당히 많습니다. 바로 빌딩, 꼬마빌딩이라고도 불리는 올근생 건물입니다.

빌딩이라는 단어를 보시면 언뜻 삐까뻔쩍한 통유리의 고층 건물을 생각하시기 십상이지만, 사실 건축물 대장상 "주택"이 없고 용도가 전부 근린생활시설로

되어 있으면 규모에 따라 꼬마빌딩 혹은 빌딩이라는 표현을 사용합니다. 아주 작은 10평짜리 단층 건물도 꼬마빌딩이 될 수 있는 것이지요.

코로나 이후 여러번의 양적완화를 통해 주식시장과 주거용 부동산시장이 활활 불타오르고 있고, 갈 곳없는 돈은 상업용 부동산에도 상당히 많이 

유입되었습니다. 위치에 따라 2020년 초반 대비 2배 가까이 뛴곳들도 상당히 많습니다.

왜이렇게 많은 사람들이 상업용 부동산을 찾아 다닐까요? 

1. "주택"수에 포함되지 않으며 (다주택자가 되지 않으며)

2. 대출이 상당히 많이 나오고

3. 자금조달계획서를 작성하지 않습니다.

제가 말하고자 하는것은 2번 "대출이 상당히 많이 나오고" 입니다.

극단적으로 대출이 감정가의 80%까지 나옵니다.(혹은 그 이상) 입지 및 위치에 따라 감정가는 매매가에 훨씬 못미칠수도 있지만 매매가에 근접할 수도 있습니다.

법인이 개인에 비해 대출이 좀 더 나옵니다. 

현금 5억으로 30억 건물을 사고, 현금 15억으로 72억 건물을 삽니다. 

몇몇 분들은 생각하시겠죠. "미친거 아냐?" "코로나로 상가 공실도 많을텐데 은행이자도 못내면 어쩌려고?" 

네. 지금 전체적으로 상가 공실 많습니다. 수익률이요?  2~3%, 못나오면 1~2% 나와요. 다 압니다. 빌딩 사는분들 더 잘알아요.

근데 작년초에 이렇게 대출받아서 산 건물들이 현재 크게 올랐습니다. 주택규제가 심해지니 상업용부동산에 상당한 자금이 몰립니다.

남들이 미쳤다고 할 때 공격적인 투자를 하신 분들이 현재까지는 위너가 될 가능성이 훨씬 높습니다. 

바로 이부분이 상당히 위험하다는 판단을 하고 있습니다. 부동산 시장이 타격을 받는다면 상업용부동산부터가 아닐까 라는 생각입니다.

1~3%의 수익률을 "알면서" 지가상승을 노리고 대출을 크게 일으켜 상업용 부동산을 매수하는 판단은 현재까지 유효했지만 앞으로는 크게 위험할 것 같습니다.

저금리기조에서야 버틸 수 있겠지만 앞으로는 상황이 많이 달라질 것 같습니다.

인플레에 대한 우려가 수개월째 뉴스에서 쏟아지며 시장에 "경고"하고 있습니다.

한은은 연내 금리인상을 기정사실화 하였고 미연준의 금리인상 시계도 빨라지고 있습니다.

금리 조금 오른걸로 당장 크게 타격을 입진 않을것이고 보합 정도로 끌고 갈 수 있겠지만 금리인상과 맞물린 악재가 또 있습니다.

코로나 대출규모만 108조원에 이릅니다. 원금은 물론이고 이자조차 내지 않고 있는 중소기업과 자영업자들이 무수히 많습니다.

유예기한은 9월이지만 다시 연장될 가능성이 높습니다. 대출금상환 유예로 버티고 버티던 자영업자들이 한번에 무너질 가능성이 있습니다.

좀비기업이라는걸 알고 계신가요?  

3년 연속 영업이익으로 이자도 내지 못하는 기업을 좀비기업 혹은 한계기업이라고 합니다.

현재 대한민국에 좀비기업이 10곳 중 4곳입니다.

위에 언급하였던 낮은 금리와 대출상환유예로 인해 좀비기업들이 아직 버티고 있습니다. 자영업자와 상황이 비슷해 보이네요.

수많은 좀비기업들과 자영업자들의 파산은 대출을 해준 은행권에도 큰 타격을 줄 수 있습니다.

여러분들의 생각은 어떠신가요?

작은폭의 금리인상은 정부의 바램대로 경제 전반에 큰 타격을 주지 않을까요? 아니면 다른 크고작은 이슈들과 맞물려 주식시장과 주택시장에도 큰

영향을 미칠까요? 

긍정적으로 생각하자면 긍정적인 지표를 수십개씩 들이대며 한없이 긍정적일 수 있고, 부정적으로 생각하자면 수많은 폭락 유투버들처럼 끝없이 부정적일 수

있습니다. 신이있다면 답은 신만이 아시겠죠. 

다만, 우리 목숨같은 전재산.. 많은 공부를하고 많은 의견을 들으며 할 수 있는 최선의 판단으로 투자하셨으면 합니다.

한가한 오후 쓸데없이 끄적여 봤습니다. 모두 성투하시고 행복하고 느긋~한 저녁되시길 바랍니다 ^^