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조정은 안끝난것 같은데, 그럼 급락이 올까? vol. 2 81
이름: 항상더움


등록일: 2019-05-30 15:09
조회수: 5375 / 추천수: 13




글을 시작하기에 앞서, 어제 저희회사 대출담당부서에서 

 

공문이 하나 떳네요. 고객 주택담보대출 심사기준을 

 

강화하겠다는 내용이 주였습니다. 

 

정부가 계속해서 가계대출 줄이라고 

 

압박하고 있고, 분기별로 대출 계획과 실적을 비교하여 

 

계획보다 많이 대출해줄 시에는 경고조치 중입니다.

 

정부는 이 기조 그대로 계속 갈겁니다. 여기서 정책방향을

 

뒤집는다? 불가능한 얘깁니다. 집값 안정화가 잘 이루어지고

 

있다고 생각하지 않으시는 분들도 있겠지만, 각 부처 내부

 

에서는 효과가 서서히 나타나고 있다고 평가하고 있습니다.

 

(행시본 친구들이 꽤 많아서 가끔 술자리하면 돌려돌려 

 

일하고 있는 부처들 분위기도 묻곤 합니다)

 

앞으로도 서울 아파트값이 조금이라도 올라갈 만한 정책은 

 

단 하나도 나오지 않을거란 이야깁니다. 물론 정부의도가

 

그게 아닌데 반대방향으로 해석하는 경우가 있을수 있겠지만

 

노무현 정부때의 실패, 그리고 8.3 대책의 실패에 대한

 

피드백을 통해 그러한 리스크도 점점 줄여나갈거라 봅니다.

 

이점 먼저 유념하시면 좋을 것 같네요. 

 

 또한 저는 부동산을 업으로 하는 사람이 아니기에 

 

 입지라던가 각 지역내 특별한 사정들은 감안하지

 

않고, 서울아파트 전체를 번들로 묶어서 고민을 하고, 글을

 

쓰고 있습니다. 따라서 특수한 케이스(재건축, 재개발, 개발호재 등등)

 

만 떼어놓고 보면 제 관점이 틀릴 가능성이 없지 않습니다.

 

각자의 가용자본과 조달금리, 타겟지역의 특수성 등은 본인

 

사정에 맞게 더 고민해보셔야 합니다. 또한 제가 참고한 수치 

 

와 일부내용들은 각종 증권사리포트에서 발췌했지만,

 

상업적 용도는 전혀 없습키다. 그럼 시작해볼게요.

 

 

 19년 하반기 시장은 전반적인 침체가 지속될 것으로 전망합니다.

 

작년 하반기 지방에 이어 올해 상반기 경기도, 하반기에는 서울이 침체기로 진입할 것입니다.

 

수도권과 비수도권간의 부동산 가격 양극화는 확대되고 있으나,

 

경기도 및 서울의 부동산 가격도 점진적으로 하락세가 이어질

 

것으로 예상합니다. 

 

이렇게 예상하는 가장 큰 이유는 다음과 같습니다.

 

 

현재 부동산 시장에 영향을 주는 요인은 크게 두가지입니다.

 

첫째로 경제상황입니다. 

 

국내경제상황(GDP, 소득, 금리, 인구 등)과 

 

대외경제상황(글로벌경기상황, 미중무역분쟁, 북미관계)을

 

포함합니다. 

 

두번째로는 정부 부동산 정책으로 정부는 관련 금융(대출),

 

조세, 법률 등을 통해 주택공급을 늘리거나 수요를 억제하여 

 

부동산 시장에 직접적인 영향을 줍니다. 

 

이를 통해 현재 부동산 가격 하락요인을 세가지로 요약해

 

보면 이렇습니다. 

 

1. 주택 수요억제 정책인 지역별 전매제한 및 대출규제

 

2. 부동산 관련 세금중과(보유세, 재산세, 양도세 등)

 

3. 과거 분양된 물량의 입주시점이 도래

 

등으로 인해 지방에 이어 경기도 및 서울의 부동산 가격 상승

 

모멘텀이 사라지고 점진적으로 하락할 가능성이 높습니다.

 

현재 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 외 지역 아파트 

 

신규분양으로 쏠림현상이 발생하는 모양새가 나오고 있는데,

 

이는 해당지역에 전매제한, 양도세, 대출규제가 없기 때문입니다.

 

 

부동산의 싸이클을 구분해 볼때, 상승기 상승기 상승기 

 

상승기만 이어지기를 원하시는 분들도 계시지만,

 

그럴 가능성은 없습니다. 

 

호황기 - 후퇴기 - 침체기 - 회복기가 반복되며 점진적으로

 

우상향하겠지요. 지금이 아직 호황기라고 보시는 분들이

 

많지는 않으실것 같습니다. 지방이 작년 하반기 

 

가장먼저 후퇴기를 거처 침체기 싸이클로 들어갔고

 

경기가 올 상반기 침체기.싸이클로 들어갔습니다.

 

서울은 현재 후퇴기 말미 정도에 있다고 생각합니다.

 

올 하반기에는 침체기에 들어설 것이구요.

 

잠깐 다른 얘기 한번 하자면, 전 지금 집가지고 계신분들

 

얼른 다 던지시라고 이런 글을 쓰는게 아닙니다.

 

다수의 매수희망자, 매수대기자 분들이 분위기에 휩쓸리지

 

마시고 기다리시고, 매도희망자분들은 현재의 침체기가 지나

 

언제쯤 회복기, 호황기가 올지를 조금 고민해보면 좋겠다는

 

의도입니다. 주관적 의견으로는 계속 말씀드렸듯 대출규제

 

풀리는 시점부터 회복기 들어서는 거라고 봅니다.

 

각종 세금과 잘 저울질 하여 몇년간 캐쉬플로우가 감당이 

 

되신다면, 당연시 회복기 호황기까지.들고 가셔야지요.

 

그러나 세금부담이 너무 과중한데도, 집값은 오를거니 

 

갭투자한거 들고 끝까지 버티겠다... 이런 생각은 아집입니다.

 

각자 다들 잘 판단하시길 바라며 이어가겠습니다.

 

위에서는 조금 원론적이고 당연한 얘기만 한것 같기에

 

데이터를 좀 살펴보겠습니다.

 

 신규분양을 역대 최대로 한 해가 언제일까요? 

 

2015년 입니다. 51.9만 세대를 신규 분양했구요.

 

2018년말부터 서서히 입주가 시작되고 있습니다.

 

18년 46만 19년 41만 20년 37만 세대의 입주가 예정되어

 

있구요. 이 얘기를 하면 그래 지방은 그래서 떨어질 수밖에

 

없고 서울은 달라 라고 하시는 분들이 계시는데요.. 

 

팩트를 보겠습니다.

 

서울만 봐도 18년 4.4만 19년 4.1만 20년 3만세대에 

 

육박하는 입주물량이 대기중입니다. 헬리오가 1만이니

 

매년 매분기 헬리오급 역전세난이 올수있다는 이야기죠.

 

신축공급이 늘어난다는 것은 구축 부동산 시세와 큰 상관

 

관계를 가집니다. 또한 서울 인구는 2000년대 이후 본격적인

 

순유출세를 보이고 있습니다. 최근 경기도 입주 증가와 함께

 

순유출규모가 확대되고 있습니다. 

 

특히 순유출자중 30~60세 연령층 비중이 87%로

 

서울 주택수요를 뒷받침하는 연령층이 감소하며 전세시장에

 

영향을 주었습니다. 그 결과 15년부터 19년 4월까지

 

서울아파트 평균매매가는 57% 상승한 반면, 

 

전세가격은 30.6% 상승에 그쳤습니다. 살집은 많아지는데

 

인구는 경기도로 유출되어가니 당연한 결과겠죠.

 

경기도로 유출된 30~60대 수요층이 서울로 돌아올수 있을까요? 불가능합니다. 

 

폭등을 말하시는 분들 말씀대로 지방과 경기도가 먼저 침체기로 들어섰는데 무슨돈으로 서울 집을 살까요. 격차가 커졌죠.

 

주목할건 이 격차가 계속 커질거냐 하는겁니다. 

 

지방과 경기도 집값이 급등하여 판매후 다시 서울 입성하는

 

상황이 빠를지.. 수요가 제한되고 대출과 다주택소유마저 

 

막혀있는 현재 서울집값이 하락하여 경기도 집값하락폭

 

과 비슷하여 지는 것이 빠를지는 여러분이 경기상황을 보고

 

예측해보시기 바랍니다. 참고로 미국 10년물 금리는 어제 

 

2.20을 찍었네요. 18년 이후 역대 최저점입니다. 

 

그만큼.힘들다는 얘기구요.

 

결론적으로 급등은 불가능하고, 급락도 어렵습니다.

 

거래량 죽은채로 지속적인 침체가 올거라고 봅니다.

 

글이 또 너무 길어졌네요. 

 

댓글에 생산적이고 상식적인 토론은 환영하겠습니다. 

 

즐거운 오후들 되세요!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 


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