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강남 재건축 아파트값 원점 코 앞…“공급부족에 집값 잡기 헛수고”
디지털타임스 | 2019.05.30 14:25
[디지털타임스 이상현 기자] 올해 서울 개별공시지가가 지난해 두 배 가까운 두 자릿수 상승률을 기록한 가운데, 연초 몸값이 떨어졌던 서울 재건축 아파트 단지들도 원점 회복을 눈 앞에 두고 있다.
정부가 3기 신도시 등 크고작은 부동산 대책을 수차례 내놨지만, 결국 매번 지적돼 온 서울 내 '공급부족'이 발목을 잡고 있다는 평가다.
30일 부동산114의 자료에 따르면 이달 24일 재건축 아파트값 변동률은 0.06%로 나타났다. 전주(0.02%)보다 3배 가량 변동폭이 커지면서 재건축 강세를 이어갔다.
서울 재건축 아파트가 6주 연속 오른 것은 지난해 9월 부동산 대책이 발표된 이후 처음이다. 구별로 살펴보면 송파구가 0.16%로 가장 많이 올랐고 강남구와 서초구가 각각 0.06%, -0.01%의 변동률을 기록했다. 송파구는 지난달에도 0.46% 오르며 큰 폭으로 상승한 바 있다.
올 들어 서울 일반아파트 변동률이 단 한 차례도 상승한 적이 없다는 점을 고려하면 재건축 아파트의 가격 상승은 이례적이다.
이날 발표된 한국감정원의 5월 넷째주(5월 27일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사에서도 서울 전체 아파트 값은 29주 연속 하락세를 이어갔지만 재건축 단지가 강세를 보이고 있는 강남3구는 일제히 낙폭을 줄였다. 강남구가 0.00%로 전주(-0.01%) 대비 보합으로 전환했고, 송파구도 전주(-0.03%)대비 낙폭이 줄며 0.01% 떨어졌다. 서초구도 0.01% 떨어지며 전주(-0.02%) 대비 0.01% 포인트 감소했다. 한국감정원은 "은마아파트, 잠실주공5단지 등 일부 재건축 단지들이 상승하면서 강남구와 송파구의 하락폭이 줄었다"고 분석했다.
강남 재건축 단지의 대장주인 대치동 은마아트는 연초 실거래가가 지난해 말 대비 2억~3억원 가까이 떨어지기도 했지만 최근에는 하락폭의 절반 가량을 회복한 모습이다.
올해 1월 전용면적 76㎡의 최저 실거래가는 14억원이었지만, 지난달에는 같은 평형이 16억4000만원까지 오른 가격에 거래됐다. 전용 84㎡도 2월 16억6000만~16억9000만원대에 실거래됐지만 이달에는 4층 매물이 18억2000만원까지 오른 가격에 실거래됐다.
송파구 신천동 장미 1차 아파트도 이달 전용면적 71㎡평형이 12억6000만원에 실거래되며 2월 최저거래가인 11억6250만원 대비 1억원 가까이 상승했다.
문제는 3기 신도시 발표로 정부 대책에 대한 리스크가 사라진 시장이 오히려 반등할 가능성도 예측되고 있다. 여기에 매번 지적돼 온 공급부족이 또다시 발목을 잡았다는 분석도 나온다. 이달 정부가 서울 안이 아닌 외곽에 3기 신도시 입지를 발표한 터라 정책 방향에 대한 아쉬움도 남는다. 업계 관계자는 "가장 근본적인 문제가 서울 공급 부족인데 다른곳에 공급을 늘린 것이 패착"이라며 "수차례 부동산 대책이 나왔지만 근본적인 문제 해결은 되지 않고 있다"고 지적했다.
이상현기자 ishsy@dt.co.kr
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서울 집값의 바로미터는 강남 집값입니다.
강남 집값이 큰폭으로 하락하지 않는 이상, 서울 집값의 하락은 단언코!! 없습니다.
이시기가 실수요자들 입장에서는, 강남의 집값이 버티는 상태에서 강남 이외 지역의 로얄층 급매를 매수할 절호의 기회가 아닐런지~
본격 상승기에는 급매는 없고, 저층 못난이를 고가에 매수해야하는 상황이 벌어지니~
내년 총선을 앞두고, 하반기 부동산 시장이 요동칠 가능성이 있음...
폭락이님들의 말은 한귀로 흘리시길~ 역사적으로 맞은 적이 없음
선대인이 폭락론으로 몇십년동안 선동하면서 책팔아 먹고 있었는데. 지금은 뭐하고 있나 모르겠네~
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[* 비회원 *]
부부부3
몇해전 부동산 불패에서 수도권 불패로, 다시 서울 불패로,
또 서울 강남 불패로, 점점 좁혀지는게 보이지 않으시나요?
절대란건 없습니다. 폭락 폭등은 힘들겠지만 침체기싸이클로
들어가고 있어요.
지금 주변에 전세껴서 갭투자 하겠다는 사람 많이 보이시나요?
갭투자 수요 실종됬고 더 줄것이며, 실수요자 관점에서
17, 18년에 돈이 없어 집 못산 사람들이 갑자기 돈이 어디서
생길까요? 코스피 폭락했고 국제경제 망가져가는데요?
경기가 어떻게 흘러갈지를 생각해보시는것도 필요합니다.
또한, 하락을 하려면 매물이 많이 나와야 하는데, 현 정부 정책에서는 매물이 나올 수 없습니다.
왜냐 양도세 중과와 임대사업자 물량으로 잠겼고. 대부분 매도가 아닌 증여 등을 하고 있습니다
그렇다면, 주식의 고가놀이와 같이, 최소한 현가격 이상 계속 유지합니다.
대출안되는데, 강남권 거래량은 작년 폭등기 직전의 거래량을 넘어선걸 보면, 나만 돈없는 것이지 돈많은 사람 많습니다.
그리고, 신도시 토지 보상도 풀리기때문에, 그 돈이 어디로 갈까요? 부동산으로 다시 가지~
팔수도 살수도 없는 상황에서 세제부담이 계속해서
커지는 정책이 계속될것으로 시장참여자 모두가 예상하고 있는데, 고점행진을 계속할수 있을까요.. 저도 주변은 다 돈많은 사람들이지만, 투자하려고 아파트를 산다? 요즘 그런 사람은 정말 한명도 없습니다.
자녀들이 결혼시기가 되고 집을 해줘야 하는데 감당가능한 수준이고 캐쉬플로우 많아서 세금 큰 부담 안된다는 사람들이 조금이나마 수요를 지탱해주고 있고 다주택자들은 자녀들에게 싼값에 증여하고 있죠.
위와 같은 여유로운 상황이 아닌분들은 더 신중하셔야 하구요.
주식얘기를 하셨기에 말씀드리면, 신고가를 계속해서 찍어낼수는 없는 법입니다. 이동평균선과의 이격이 일정수준이상 벌어지면 이격은 반드시 좁혀지게 되어있습니다. 더 벌어진다? 더 빠르고 더 강하게 이격이 좁혀질수 있죠.
물론 경기흐름과 심리에 대해 한지표를 가지고도 여러가지 해석이 가능합니다. 그래서 다양한 뷰들이 존재하는 거겠죠. 정답은 없고, 이러한 내용들을 더 알아가며 고민해보는것이 좋을 것 같습니다.
이격은 하락 하지 않은 상태로 기간 조정으로 좁혀질수도 있습니다. 제의견이 반드시 옳지 않을 수도 있지만
현재 대출을 조여놔서 과도한 대출도 사실 없고, 금리도 저렴한 상태에서, 일부를 제외하고는 급매도 나올수 없는 환경입니다. 제가 강남에서 30년이상 살고 있는데, 제아파트는 신고가로 5월에도 팔리는 군요~ 10억 넘는 집들을 생각없이 매수할까요?
주식은 제 업과도 닿아있기 때문에 말씀드리면..
매물 잠긴상태에서 지지와 저항 형성 없이 신고가행진을 한 종목들의 끝은 상폐 혹은 폭락이었습니다.
단, 부동산이 그러할 것이라는 것은 아닙니다.
장기적으론 우상향이라는 것은 너무나 당연하니깐요. 인플레이션이 존재하는 한 모든 자산은 우상향 하게 되어있으니까요.
말씀하신 이격 역시 기간조정으로 이평선과 현재가가 만나기 위해서는 현재수준에서 대략봐도 10년 이상의 보합이 필요하군요.. 투자목적으로는 현재 집을 절대 사지 않는 이유가 되겠죠
추가로 길음롯데캐슬이 핫했던건 분양가가 저렴했기 때문입니다. 주변 아파트들 가격이 그정도까지 하락하면 수요가 많아지고 거래가 활발해 질겁니다.
그러나 그보다 높은 현재주변의 가격에서는 매수할 의향이 아무도 없어 보입니다..
분양가 10억 이상의 아파트에 100대1 경쟁률이 나왔습니다. 님이 말하는 대로 청량리 10억이 저렴하죠? 강남집값이 무척싸보이는군요 ㅎㅎ 떨어질수가 없지..