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입지의 변화. 부의 남하 15
이름: Traviata


등록일: 2020-10-02 22:48
조회수: 3406 / 추천수: 4





사대문 안이 최고 노른자 였지만

당시 신도시인 강남이 이후 30년 넘게

부의 중심축이 되었어요.

 

다음은 어디 일까요.

변할까요 변하지 않을까요.

 

변한다면 시기는 언제일까요.

한번쯤은 생각해봐야 합니다.

 

단기 투자가 아니라면 눈여겨 봐야 합니다

 

포엠119님 글 펌 합니다.

 

원글 url : 

https://cafe.naver.com/dtsamo/9307 

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비교적 최근에 적은 글인데, 동사모에도 같이 올려봅니다.



부동산 규제의 역설로서, 현재 서울시장이 더 핫해졌습니다.



이제 그냥 인서울이라는 딱지만 붙어도, 아파트는 33평 기준으로 9억이 정말 왠만하면 됩니다.


안되는곳은 그만큼이나 열악한 곳이구요.



그런데, 지금의 열풍이 가라앉고 나면.....


저는 진정한 재평가의 시기가 다가오리라고 봅니다.


원래 강물이 흐름을 타다가 호수에 다다르면 부유물은 가라앉고, 깨끗한물은 위로 떠오르게 마련입니다.



1. 서울의 기능의 변화



서울은 사실 우리에게 도시이름이라기 보다는 수도를 통칭하는 고유명사였습니다.


그래서 그 어느도시도 서울과는 비교가 안됐죠.


유일하게 특별시의 명칭을 쓰고 있으니까요.


하지만, 그 서울이 흔들리고 있다면 믿으시겠습니까?



사실 강남은 서울이 아니었죠.


그런데 그 강남이 지금은 가장 서울이 돼버렸습니다.



정부에서 서울시에서도 강남북 균형개발이 가장큰 지상과제이듯 이야기 하지만,


사실 따지고 보면 강남을 개발한게 그들입니다.


서울도 아닌곳을요.



과거의 진짜 서울인 강북은 사실 겉으로 드러나는 화려함의 이면으로는


쪼그라들고 피폐해 지고 있습니다.



균형을 좋아하는 우리나라에서는 어떻게든 그 간극을 매워보려고


온갖 미사와 여구를 붙여보지만,


근본적인 해법이 아닙니다.


진정 강북을 강남처럼 만들고 싶다면, 수요를 늘이면 됩니다.


그리고 그 수요는 결국 경제력에서 나오구요.



2. 강북권의 개발은 어떻게 되고 있나



강남의 쏠림이 심할수록 서울시든 정부든 강북개발 계획을 더 많이 발표하고 있습니다.


철도로는 강북순환선이고 , 도로는 1호선 지하화이슈가 있고


개발로는 용산국제업무단지 그리고 서울북부역세권, 회기역의 연구개발특구 , 광운대역세권등등



서울도심 2030을 뜯어보면서 서울의 3도심 7부심을 과하게 믿는경향이 있는데,


그건 결국 정책목표일 뿐입니다.


정책목표대로 됐다면 대한민국의 수도권은 결코 2000만을 넘을수 없었습니다.


현실은???



더군다나 강북개발의 실체를 들여다보면 아직 오리무중이 많습니다.


도봉역세권에 아무리 천지개벽 시나리오를 쓴다고 해도, 사실 그걸 실천할 실체가 없습니다.


오죽 시나리오가 부족하면 K pop콘서트홀이 가장큰 테마입니다.



특히나, 제가 유심히 보고 있는건 현재 도심권의 경제력 이동입니다.


최근 10년동안 도심내 주요 수요유발처인 3축



1축: 정부 및 산하기관 (아직 도심에는 세종시만큼이나 정부기관이 많습니다. 청와대를 비롯해서


각종 위원회들, 부처 산하의 수많은 청들....)



2축: 기업 (은행본점을 비롯한 금융권과 대기업의 본사가 있습니다.)



3축: 관광 (우리나라의 가장많은 관광수요는 도심입니다. 당연히 호텔을 비롯한 관광인프라가 가장많죠) 



현재는 도심의 경제력과 수요를 버티는 3축이 모두 흔들리고 있습니다.



정부수요는 세종시 이후로 계속 빠져나가고 있습니다.


단기적으로는 몰라도, 장기적으로 국회와 청와대의 이전은 세종시로 가는게 맞다고 봅니다.


그걸 하려고 만든게 세종시고, 지금 그게 안되서 생기는게 비효율입니다.


결국 균현발전 이슈가 뜨면 뜰수록 국회와 청와대도 옮겨갈겁니다.



그이전에도 근무인원이 1000명단위인 청들과 그 청들이 하나 움직일때마다


따라갈수 밖에 없는 수많은 유관업체등이 계속 빠져나가고 있습니다.


사실 강남에는 정부기관이 별로 없습니다.


강남의 정부는 법조타운이라, 세종시 이슈와는 결이 다르구요.



두번째로 기업은 더 많이 빠져나가고 있습니다.


근 10년째 도심에 새로 대기업이 둥지를 틀었다는 이슈를 들은적이 있나요?


단 한곳의 대기업도, 단 한곳의 금융기관도 도심으로 옮겨온곳이 없습니다.


계속 나가고 있죠.



유일하게 남은 5대그룹의 서린동 SK도 사실상 그룹본사역활은 분활해서 하기에...


그리고 그 SK도 과연 본사를 계속 도심에 둘까? 핵심 사업장들이 아래쪽인데...


하다못해 흔들리는 두산조차 두타본사를 팔았고, 분당에 제2사옥이 있는데


제2 사옥으로 무게중심이 쏠릴수 밖에 없습니다.


장기적으로 저는 두타에서 아예 빠질걸로 봅니다.



금호는 이미 해체되었고,


그이전의 대우는 건물명도 바뀌었고...


한화가 리모델링해서 청계천 사옥을 쓰는것 빼면,


10대그룹중 남은곳이 2곳이고 그곳들도 사실상의 헤드쿼터기능은 절반이하고...


삼성도 현대도 호령하던 시절은 이미 20년도 훨씬 더 이전의 이야기였죠.


점점더 초라해 질듯 합니다.


특히 금융권은 하나금융지주가 청라로 빠졌듯이...


향후에 신한이나 우리도 빠질수 있다고 봐야 합니다.



세번째가 가장 심각합니다.


그동안 도심의 수요변화를 덜 느끼던 이유가


빠져나간 수요를 관광과 연계된 수요로 채웠습니다.


비지니스 빌딩들이 호텔로 바뀌고,


관광관련 상권이 버텨주고....



지금 종로와 명동의 상황이 심히 위태롭습니다.


이태원도 훅 갔고... 핫플이라던 상권들이 거의 생존의 기로에 서있습니다.


그리고 그 생존의 기로인 상권들이 주로 강북권입니다.


신촌 , 종로 , 명동 , 이태원 등등

 

코로나 이후로 어떻게 될까요?

확실한건 5년이내에 2,3년전 처럼 동대문에 관광버스들로 도로가 마비되는

풍경은 없을겁니다.

명동에 한국인보다 외국인이 더 많던 풍경은 더더욱 없을거구요.

신규 호텔사업들 줄줄이 브레이크입니다.

지금 상가들의 임대료는 절대 이수준을 유지 못합니다.

뿐만 아니라 근본적인 수요의 감소가 동요될만한 수준입니다.

수년전부터 백화점 매출1위가 명동롯데본점이 압도적인 1위였던게 신세계강남으로

바뀐데 이어서, 롯데본점은 수년내로 2위도 위태로울 지경입니다.

놀라운건 판교현대가 5위권이라는 겁니다.

그런 전체적인 효과가 계속되면, 지가자체에 영향이 갈수밖에 없는데,

강북의 주택가격은 거의가 도심수요에서 비롯된겁니다.

그런데, 도심의 경제활력이 떨어지고, 수요가 줄어들고, 지가가 감소하면

강북부터 된서리가 예상됩니다.

처음에는 열악한곳부터 시작되겠죠. 그러다가 결국은....

강북가격을 유심히 보시면 강남과 붙은곳 위주로 더더욱 가격이 재편됨을

느끼실 겁니다.

3. 행정수도뿐 아니라 경제수도의 이전

행정기관 이전이라던 세종시의 유발효과는 생각보다 큽니다.

그렇다고 멈출수도 없죠. 한번 방향이 정해진 이상 시차가 있을뿐

정해진대로 흘러간다는 이야기 입니다.

경제도 마찬가지 입니다. 이미 한국 경제의 축은

1. 삼성전자 (한국경제의 30%)

2. 나머지 대기업군

3. 바이오 헬스케어

4. IT업종

이렇습니다.

1번은 수원 용인 동탄 평택

2번은 강남 경기남부 울산 창원 여수/광양 포항 구미

3번은 강남 마곡 판교 송도 용인

4번은 강남 판교/분당

결국 한국경제를 떠받치는건 강남과 경기남부가 맡고 있네요.

그러니, 사실상의 경제수도도 이미 서울이 아니라

서울의 강남을 포함한 경기의 남부라고 봐야합니다.

땅값도 따지고 보면 결국 경제의 지표입니다.

우리가 주가지수를 볼때, 아무리 포장을 해도 결국 주가가 오르려면

매출액과 순익이 올라야 합니다.

지금 강남은 매출이 느는게 아니라, 순익이 좀더 느는 느낌입니다.

그리고 과거의 강남역이 축이 아닌 동남쪽으로 그 축이 움직이고 있구요.

반면 경기권 특히 경부축의 남부지역은

매출자체가 크게 늘고 있습니다.

인구도, 지역경제도, 수요도 함께 트리플로 급속하게 늘고 있습니다.

인구수의 증가패턴은 굳이 이야기 안하겠습니다.

수도권의 증가가 계속되는데, 서울은 10년에 20만이줄고 있고,

인천이 10년에 50만이 늘었고 , 경기가 10년에 100만이 늘었습니다.

현재 경기 인구가 1330만의 인구인데...

남부권 합이 530만입니다.

경기전체의 40%

강남과 합친다면 700~750만 인구로

최대 경제블록이고 최대 생활권입니다.

4. 결론

투자는 통상 흘러가는 물을 봐서, 물꼬의 앞길을 선점하는 겁니다.

대한민국의 흘러가는 물꼬는 제가 수차례 이야기 했듯이,

서울이 아니고, 서울 강남 ~ 경기 ~ 세종까지로 흘러 가고 있습니다.

이렇게 되면 과거의 변경이던 경기가 좀더 중심으로 부상할수 밖에 없죠.

이미, 기업들도 그래서 많이 옮겼고

정부는 균형개발로 이미 옮겨가고 있고,

그러니 수요의 근본인 주택도 당연히.... 옮겨 가겠죠.

서울 강남은 수요로는 설명안되는 특수성이 있습니다.

고급의 서비스와 고급의 상권 고급의 커뮤니티는 쉽게 바뀌지 않을뿐더러,

강남은 충분히 옮겨가는 경제권에서도 배후로서 기능할수 있는 입지입니다.

하지만, 강남을 빼고 본다면....

과연 마포가 미래에 지금의 위상이 있을지...

서대문의 위상을 어느정도일지....

고민해야 합니다.

기본적으로 마포의 핵심단지와 판교분당의 핵심단지중, 과연 어디가 더 가치가 있을것이냐?

물길이 흘러가는 방향대로 한다면.... 답은 나와있습니다.

과거에 누가 분당과 목동을 비교하면... 감히라는 단어까지 쓰기도 했는데..

지금 그렇게 쓸수 있을까요?

이미 잠실에 육박하는 판교지가를 생각할때,

동대문 서대문 지가와 용인,수원,동탄의 지가를 비교하는 시점이 멀지는 않을듯 합니다.

다음편부터는 서울의 지역별 세부이야기를 해볼까 합니다. 첫이야기는 마곡지구입니다.


 

 

 

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