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2.4 정책에 대한 개인적 의견 12
이름: 랄라라랄라라


등록일: 2021-02-04 15:37
조회수: 1388 / 추천수: 0





안녕하세요,
정치적인 얘기를 하고 싶지 않고, 의견을 나누고 싶은것인지 
일방적인 비난은 서로 하지 않았으면 합니다.
하기 쓰는글에 대한 기준(?)은 서울 아파트 기준입니다.


2.4 정책에 대한 개인적 의견 드려봅니다. 
정책에 나온글은 거의 그대로 옮겼습니다.
(굵게 표시한 글이 아닌 경우 대책 원문 그대로입니다)
 
제가 느낀것은 하기와 같습니다.
'공공주택 최소 수십만호 이상 공급 할것이지만 서울은 공공택지가 없어서 기존 토지보유자(주택,아파트 포함) 협의가 필요하지만 현재 확정된 지역은 없습니다.
기존대비 베네핏을 10~30P% 부과 및 재초환 미적용 한다고 되어있지만 해당부분만큼
임대세대를 공급 해야합니다. 다만 어떻게 10~30P% 베네핏인지는 명확한 기준은 없습니다' 라고 느껴졌습니다.  
 
즉 기존 재개발, 재건축을 추가 허용할것으로 보이지 않으며 
공공 재개발/재건축을 지속 유도 할것으로 보입니다.
패스트 트랙까지 해서 도입한다고 보지만 결국 
사업성이 나오지 않을것으로 보이는 많은 지역의 호응을 얻는것은 쉽지 않다고 봅니다. 
 
20년대 후반까지 당분간 서울 신규 입주 가능한 물량은 매우 적어질것으로 보입니다. 
그리고 아마 서울은 더 오를것입니다, 나머지 지역(경기)은 택지등을 통해 어느정도 공급이 가능하지만,
결국 서울은 쥐어짜도  공공택지가 없다고 정부에서 선언한것이나 마찬가지입니다.
 

 

< 공급 부지확보 물량(`21~`25) 추계치 총괄>

(단위 : 만 호)

 

 

총계

정비

사업

도심공공주택복합사업

소규모

도시

재생

공공

택지**

비주택

리모델링

신축

매입

역세권

준공업

저층

주거

83.6

13.6

12.3

1.2

6.1

11

3

26.3

4.1

6

 

서울

32.3

9.3

7.8

0.6

3.3

6.2

0.8

-

1.8

2.5

인천경기

29.3

2.1

1.4

0.3

1.3

1.6

1.1

18.0

1.4

2.1

5대 광역

22.0

2.2

3.1

0.3

1.5

3.2

1.1

(광역)5.6

(지방)2.7

0.9

1.4

  
 


`25년 까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보
  ⇨ 수도권 약 61만호(서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 
      약 22만호
  ⇨ 공공분양(70~80%) + 공공자갇공공임대(20~30%) 
      혼합 공급
※ 구체적인 입지 및 물량은 금번 공급방안 발표 이후 별도
    공개 예정

-> 일단 주택 공급지에 서울은 공공택지가 0으로 나와 있습니다.
    공공분양을 및 공공임대를 통한 공급을 목표로 하는데 공공택지(시유지등)이 없다면 결국 기존 주택보유자(땅주인)가 동의하지 않는 다면 결국 공급은 불가능합니다.



 
(우선공급권 부여) 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 미 부여
(지분 쪼개기 방지) 대책발표일 이후 부동산의 분할․분리소유 등의 권리 변동이 있는 공동주택 용적률 상향시 공공임대기부채납 미적용
 
-> 이제 공공 재개발/재건축 지역은 대책 발표일 이후 구입시 
    분양권이 나오지 않을것으로 보입니다.
    애매한게 '대책'이라는 표현을 했는데 현재 사업구역이 명확
    하게 지정되지 않은 상태라 이부분을 향후 어떻게 해석할지
    의문입니다. 향후 말그대로 대책을 기준으로 한다면 혼돈의 
    카오스가 될것 같습니다.
    예1) 대책이 기준이면 오늘 이후 거래시 현청 대상자가 됩니다.
    예2) 사업지정 구역 발표가 기준이면 발표 이후 거래시
            현청 대상자가 됩니다.
  

< 대중교통 연결성 강화 주택 개념도 >
-> 설명이 조금 필요할것으로 보입니다.
    용적률을 올리고 일부세대는 차량 소유 및 주차 불가하게 
   하면 역까지 지하도로(?)등을 정부에서 지원하여
    공급 한다는 얘기입니다. 아파트 주차장 관리가 매우 쉽지
    않을것으로 보입니다.
    일반세대 주민들은 실질적으로 차량 소유 불가 세대 주민들이
    주차하지 못하도록 직접 관리해야 하기 떄문입니다.


□ 소규모 주택정비 요건완화
 ㅇ (가로요건 완화)가로를 형성하는 시설에 철도, 학교 추가
     (현행) 현재 비주택 리모델링은 주로 󰡔비주택→ 주택󰡕으로 
     추진, 이를 위해 건물전체 소유를 전제*로 기금융자․
     세제혜택 부여중
     미완공 건물 및 노후 건물도 사업대상에 포함
 ㅇ (현행) 현재는 준공된 건물을 리모델링하는 방법으로만 
     사업 추진
 ㅇ (개선) 민간이 공사 중인 숙박시설 등을 용도변경하는 것도
    지원, 노후화 된 비주택은 철거 후 신축하는 방법으로 사업 추진
-> 가로주택 사업은 지금도 시행중입니다.
    장단점이 있겠지만 제가 보는 큰 단점은 난개발을 
    유도한다는것입니다. 
    최소 500세대 이상 되는 단지의 희소성이 생길수 밖에 
    없습니다.
    역세권 고밀도 개발(?) 및 호텔등을 구입해서 공급하는것은 
    기존 추진 정책이라 특별한것이 없습니다.




특히, 실거래 내역을 면밀히 점검하여 최근 거래 가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 경우에는 대상지역에서 제외
아울러, 공공재개발 등 旣발표한 정책에 참여를 희망하는 지역도 가격상승이 관찰되는 경우에는 사업선정 대상에서 제외
사업추진 예정구역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주․실경영 목적 外 부동산 매입을 제한
(지분 쪼개기 방지) 대책발표일 이후 부동산의 분할․분리소유 등의 권리 변동이 있는 경우 우선공급권 미 부여
토부 토지정책관 소속 부동산거래분석기획단(단장: 부이사관급) 정규조직화 추진, 총 인력규모는 20~30명 수준으로 운영(행안부 협의완료)
-> 해당부분 이해가 조금 어려웠습니다. 대책(?) 이후 매매시 
    분양권이 나오지 않고 현청대상인데
    거래량 또는 가격이 10~20% 증가시 대상지역 제외한다는 
     조항이 있습니다.
    이게 문제가 되는게 대상지역 선정전에는 어느정도 협의 및 
    진행 하다가 강제로 엎어버릴수 있다는 얘기가 됩니다.
    어차피 현청이라 크게 이득될게 없는데 왜 단서조항을 
    넣었는지 이해가 되지 않습니다.
    추가로 지분쪼개기 역시 불가능하다고 합니다.
    해당 기준도 표기된것은 '대책' 발표일 이후라 오늘 이후 또는
    21.3월 정책 시행이후 지분 나눌경우 꽤 큰 손해를 볼수 있으
    므로 지분 분할 진행시 미리 고려하셔야 할것 같습니다.
    공공지역 확정등 명확한 기준이 없다면 해당 조항은 엄청난 
    문제가 야기할것입니다.

본 게시글은 작성자에 의해 2021-02-04 16:06:54에 최종 수정되었습니다. (3회)


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