2월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 세 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 2월 시세 증감률은 1월 중순부터 2월 중순까지를 말합니다.

② 각 기관이 발표하는 시세 증감률 0.1%는 작은 상승률이 아닙니다.

0.1% 상승했다고 하면 10억원의 주택이 0.1% 올라서 10억 100만원이 된 것이므로

상승폭이 미미하다고 생각하기 십상인데 실제는 그렇지 않습니다.

가령 조사 대상지역의 아파트가 500채, 한 채당 평균 가격이 5억원이라고 하겠습니다.

그렇다면 500채의 시가총액은 2,500억원(= 500채 X 5억원)이 됩니다.

그런데 이 500채 아파트 중에서 5채가 5억 5천만원에 팔려서

500채의 시가총액이 2,502억 5천만원(= 495채 X 5억원 + 5채 X 5억 5천만원)이 되었습니다.

시가총액이 2,500억원에서 2,502억 5천만원이 되었으니 0.1% 상승했다고 보는 겁니다.

그러나 불과 각 기관 기준 0.1% 상승의 현실은 어떻습니까?

500채 아파트 중 5채가 5억 5천만원에 거래되었다면

나머지 495채의 가치도 5억 5천만원 내외로 올랐다고 보는게 옳습니다.

지표상으로는 0.1%만 올랐음에도 불구하고 말이죠.

따라서 기관에서 발표하는 0.1% 상승도 작지 않은 상승률임을 기억해주시기 바랍니다.

③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한이 1개월로 단축되었습니다.

2월 거래량의 정확한 수치는 3월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

2월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +1.60%

보통 1~2월은 부동산의 대표적인 비수기인데요,

올해 1~2월은 +3.2%가 상승하였습니다.

참고로 이는 2002년 1~2월 +10.9% 이래 19년 만의 최대 상승률입니다.

2021년은 수요 증가, 공급 감소, 유동성 확대의 3박자가 어우러져

급등 가능성이 높은 해라는 말씀을 신간과 여러 매체를 통해 말씀드린 바 있는데요,

2021년 초반의 상승률은 그러한 급등세를 시현하고 있다고 할 수 있습니다.

그러나 전세쪽은 상승폭이 줄어들고 있습니다.

서울 아파트 전세 시세는

임대차3법이 시행된 2020년 7월 이후 8개월 연속 +1% 이상의 급등세를 지속하고 있으나

상승률은 갈수록 감소하여 2월 증감률은 +1.10%를 기록하였습니다.

(2020년 11월 +2.77% → 12월 +1.99% → 2021년 1월 +1.52% → 2월 +1.10%)

이것도 작지 않은 상승률인건 사실입니다.

참고로 서울 아파트 전세 시세 증감률이 8개월 연속 +1% 이상 급등한 것은

1998년 12월부터 1999년 9월까지 이후 22년만의 일입니다.

그러나 상승률이 축소되고 있는 것도 사실인데요,

실제 전세가 잘 안 나가고 매물도 늘어나고 있다는 이야기가 계속 들리고 있습니다.

다만 올해 입주가 계획된 서울 아파트 입주 물량 2만 7천여호 중 1만 1천여호,

경기 아파트 입주 물량 10만 4천여호 중 4만 1천여호가 1분기에 입주 예정이라는 사실도

간과해서는 안되겠습니다.

즉, 2분기부터는 다시 입주 절벽이 다가온다는 의미입니다.

그 시점이 되면 전월세가 다시 상승폭을 키울 가능성도 충분한 셈입니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

작년 12월 급등하면서 사상 최초로 20억을 돌파한 5분위(상위 0~20%) 아파트는

여전히 15억 이상 대출 금지가 위력을 발휘하고 있어서 상승폭이 조금씩 축소되고 있습니다.

2월 상승률은 5분위(상위 0~20%) +1.2%, 4분위(상위 20~40%) +1.1%,

3분위(상위 40~60%) +2.1%, 2분위(상위 60~80%) +2.4%, 1분위(상위 80~100%) +2.2%로

가격이 비쌀 수록 상승률이 처지는 현상이 지속되고 있습니다.

참고로 15억 이상 대출 금지가 시작된 2019년 12월 이후 2021년 2월까지 상승률은

5분위(상위 0~20%) +17.3%, 4분위(상위 20~40%) +26.6%, 3분위(상위 40~60%) +28.8%,

2분위(상위 60~80%) +32.1%, 1분위(상위 80~100%) +34.2% 입니다.

현재 분위기로 보건대 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보입니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

 전세가율은 2016년 6월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고(69.3%), 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. (59.6%)

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 2월 56.2%까지 올랐습니다.

최근 전세가 상승률이 매매가 상승률을 밑돌면서 전세가율 반등도 멈췄는데

앞서 말씀드린 것처럼 2분기부터 입주 물량이 감소될 전망이므로

전세가율은 다시 반등을 재개할 가능성이 높게 점쳐집니다.

그리고 이는 일각에서 거론되는 매매가 폭락 가능성을 다시 낮추게 됩니다.

우리 나라에 코로나19 확진자가 처음 발생한지 이제 13개월이 되었는데

마침내 백신 접종이 시작되었습니다.

올해가 끝나기전에 코로나19가 종식되길 바라면서

백신 접종전까지 회원님들 모두 건강 유의하시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

https://blog.naver.com/kedkorea/222262490649 

[삼토시님 블로그]

심심할때 퍼오는 삼토시님 글입니다.

안정화는 너무 멀리간것 같고

강건너 불구경 하는 시즌이 다가오고 있네요.