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부포분들은 이미 보신 분이 많을것 같지만...
오윤섭님 글입니다.
정부는 정부대로, 여당은 여당대로 부동산 정책을 놓고 우왕좌왕입니다. 오세훈 서울시장은 오 시장대로 민간 재개발로 서울 아파트 공급확대에 올인하고 있습니다. 정부는 공공재개발, 공공주도 재개발을 활성화시켜 공급을 늘리겠다고 하고... 배가 산으로 가고 있다는 느낌입니다. 산으로 가다 나무에 걸려 오도가도 못하는 게 아닐지...
5월 31일엔 서민 실수요자의 내집마련을 위한 대출규제 완화책이 나왔습니다. 그런데 문재인정부가 생각하는 실수요자 기준이 흥미롭습니다. 작년까지만 해도 실수요자용 주택 취득가액이 6억원 이하였습니다. 그런데 이젠 투기과열지구에선 9억원 이하, 조정대상지역에선 8억원 이하로 상향됐습니다. 이번 완화책으로 LTV 비율이 각각 6억원 초과, 5억원 초과를 기준으로 차등화시켜 10% 완화했습니다. 대출 한도는 최대 4억원으로 제한했습니다.
시가 7억원 안팎 구간에서 대출완화 효과가 가장 큰데 서울 등 수도권 1급지에선 별 의미가 없습니다. 다만 규제지역중 인천 안산 시흥 군포 등 6억원 안팎 저가시장에선 무주택자 매수세가 계속될 것입니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 6월 이후 주택시장에 대한 가장 바보 같은 생각을 정리했습니다. 제가 정의하는 바보란 똑같은 실수를 반복하는 것입니다. 부동산 투자에서도 똑같은 실수를 3번 이상 반복한다면 바보가 아닐까요?
바보 생각1: 더 이상 살 사람이 없어 집값이 하락한다?
더이상 살 사람이 없어 거래량이 줄어들어 집값이 하락한다? 매도물량이 쌓여야 집값이 하락하는 것이지 매도물량이 없어 거래량이 적은것인데 거래량 감소로 집값이 하락한다고 믿는 사람들이 아직도 있는가 봅니다.
잊을 만 하면 나오는 하락론자의 스테레오타입 레퍼토리입니다. 서울 아파트 보유자중 1주택자가 90%입니다. 100만세대입니다. 집값이 너무 오르고 대출규제가 강하다고 1주택자가 갈아타는 것을 포기할까요?
물론 서울 등 투기과열지구에선 1주택자가 상급지로 갈아타긴 힘든 시장입니다. 그런데 최근 서울 등 투기과열지구에서 시가 15억원이 넘기전에 주택담보대출을 받고 상급지로 갈아타려는 사람들이 늘어나고 있습니다.
1주택자이기 때문에 더욱더 하락장이 오기전 똘똘한 아파트, 안전자산으로 갈아타려는 실수요자들이 많습니다. 너무나 당연한 교체수요입니다. 지은지 30년 넘은 아파트에 사는 60대라더라도 살기 편한 신축 준신축으로 갈아타고 싶은 것입니다.
더 이상 살 수 없는 사람은 1주택자, 다주택자가 아니라 무주택자입니다. 전세자금대출을 받아 저가(5억원 이하) 전세에 살고 있는 무주택자입니다. 냉정하게 말해서 무주택 세대중 70% 이상은 아파트를 구입할 여력이 없는 하위 계층입니다.
그래서 주택시장에서 항상 필요한 주택수가 100채라면 최소한 30채 이상은 전월세로 공급돼야 주택시장이 안정됩니다. 모든 사람이 아파트를 사서 거주할 순 없습니다. 30채 임대물량의 최대 공급원은 다주택자입니다. 구매력 있는 다주택자에게 추가 구입을 막으면 전셋값 상승은 필연적입니다.
지난해 8월 임대차2법 강행할 때처럼 전셋값이 급등하면 매매가 전셋값 갭이 줄어들어 1주택자가 상급지 아파트를 전세 끼고 사두는 교체수요가 늘어날 것입니다.
바보생각2: 금리가 오르면 집값이 하락한다?
과거에 부자노트에 이와 관련 칼럼을 많이 썼는데... 금리가 단기급등하면 집값 하락 가능성이 99%입니다. 그런데 금리 단기 급등은 대부분 금융위기 경제위기에서 왔습니다. 경제위기는 예측할 수 없고 투자를 할 경우 리스크에 대비하더라도 현실적 낙관주의자로서 투자를 해야 합니다.
포스트코로나 경기 연착륙을 전제로 투자를 해야 합니다. 물론 경착륙을 예상하고 하락장에 베팅하는 사람도 있을 것입니다.
상승장에서 종부세 폭탄으로 집값이 내려가지 않듯 단지 금리가 오른다고 집값이 내려가지 않습니다. 이자 부담이 늘어나도 늘어난 이자 이상으로 집값이 오른다고 생각하는 시장참여자들이 많을수록 금리상승에도 불구하고 집값은 계속 상승할 것입니다.
미국 주택시장을 보면 지난 2019년 30년 고정 모기기금리가 4%를 돌파하면서 대도시 집값 대부분이 조정장세를 보였습니다. 하지만 지난해 하반기 모기지 금리가 3%대 초반까지 낮아지면서 밀레니얼 세대 중심으로 중저가 주택 매수세가 급증해 집값 상승폭이 다시 커졌습니다. 3% 초반대를 유지중인 현재 미국 집값은 폭등장입니다. 케이스쉴러지수를 보더라도 많이 오른 곳은 전년동기대비 20% 이상 폭등하고 있습니다.
수급 밸런스가 완전히 무너진 수도권 주택시장에서 최소한 2025년 이전까지 주담대 금리가 4.5%까지 치솟지 않는 한 금리상승은 집값 하락 요인이 되지 않을 것입니다.
바보생각3: 7월 이후 3기 신도시 사전청약으로 영끌 매수가 진정된다?
3기 신도시 사전청약은 오는 7월 이후 공공분양 신혼희망타운 중심으로 공급될 예정입니다. 일단 결혼하지 않은 사람은 사실상 당첨기회가 거의 없습니다.
공공분양의 경우 특별공급(신혼부부, 생애최초, 다자녀 등)은 대부분 결혼한지 7년 이내 신혼부부 무주택세대 구성원으로 어린 자녀가 있어야 당첨기회가 있습니다. 공공분양 일반공급은 전체의 15%에 불과한데 과거 청약통장을 최소한 20년 이상 불입해야 당첨권에 들어갈 것입니다.
신혼희망타운도 혼인 2년 이내 및 예비신혼부부에게 별도의 가점제(가구소득, 해당지역 연속거주기간, 청약통장 납입횟수)로 우선공급합니다.
30년 가까이 주택시장을 지켜봤지만 분양물량을 늘린다고 당장 집값이 안정된 적은 없습니다. 한두번 사전청약을 해보고 당첨이 불가능하다고 판단한 무주택자는 어떤 선택을 할까요? 영끌 매수를 포기하고 계속 영끌 청약을 할까요?
주택시장에서 분양물량(내년까지 사전청약 6만가구), 유량(FLOW)과 재고물량(수도권 재고아파트 539만가구), 저량(STOCK) 얘기를 부자노트 칼럼에서 몇번 했는데.... 재고물량의 1%에 불과한 3기 신도시 등 공공택지 사전청약 물량으로 수도권 집값이 안정되지 않습니다. 지난 2020년 9월 급조한 3기 신도시 등 수도권 공공택지 사전청약(선선분양)이 근본적인 수도권 공급확대책이 될 수없습니다. 언 발에 오줌 누기입니다. 2023년 이후 본청약(선분양) 물량이 중요하고 더 중요한 건 입주물량입니다.
바보생각4: 주택임대사업자를 폐지하면 매도물량이 늘어나 집값이 안정된다?
여당은 5월 27일 대책이 아닌 대책을 발표하고 난후 오락가락합니다. 생계형 임대사업자는 구제한다고 하는데... 100채씩 갖고 있는 대기업형 임대사업자만 폐지한다는 것인지? 시장에 혼란만 가중시키는 정책을 시장참여자들이 얼마나 신뢰할까요? 이제 콩으로 메주를 쑨다고 해도 믿지 않을 것입니다.
설령 자동말소후 6개월 이내 팔지 않으면 규제지역에서 양도세 중과를 하더라도 아파트는 팔지 않는 사람이 50% 이상 될 것입니다. 팔면 다시 사는게 힘들어 현금으로 보유해야 하기 때문입니다. 결국 전셋값만 급등하는 부작용을 초래할 것입니다.
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