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2주택자 양도세 관련, 이게 좋은 절세방법 맞는 건가요?

기존 1주택-서울 아파트(세주고 있음)

새로 지방에 비규제지역에 분양권을 형제로부터 증여받아(4천 p) 증여신고후 구입예정입니다. 실거주예정이구요.

2주택자가 되는건데 5년후에 비규제지역 아파트를 먼저 매도하고

1주택자가 된후 서울 아파트에 실거주할 예정입니다.(실거주2년 및 장특공혜택)

이럴경우 절세방법이 제대로 된건지 궁금합니다.

그리고 5년후 비규제지역 아파트 매도시에 증여세신고 한것을 소요경비로 처리할수 있는지도 궁금합니다.