재건축과 리모델링이 안되는 아파트들은 어떻게 될까요?18
- [* 비회원 *]
- 등록일 2021-07-05 15:51
- 조회수 1371
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파워링크 
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Anthony_Kor
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2022-04-18 *
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[* 비회원 *]
넵 40년 뭔가 짧아보이기도 하네요..
2021-07-05
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 chocomilk
0에 수렴한다는건 그땅의 가치도 0이라는 거겠죠 ㅎㅎ 주변 아팟이 만약 5억이고 현 구축이 3억인데 이게 정말 노후화해서 슬럼가로 바뀐다면 현가치 + 개발비용이 5억 안될경우 해당 땅은 개발이 가능하겠죠.
수도권은 버려질 지역이 좀 제한적이라 보고 서울은 버릴곳이 더 작지 않을까 합니다. 그렇기에 서울과 1기신도시등은 노후화로 인한 슬럼화는 개발성을 높여줘서 결국은 개발이 가능한 손익지점에 도달하던가 인구가 더 줄어서 버리던가 둘중하나 아닐까 하는데요. 1기 신도시가 버려질 정도면 그 보다 더 먼 배후지는 사실상 끝났다고 봐야하지 않을까 합니다 ㅎㅎㅎ
2021-07-05
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지구로코
0은 수령 안되죠.. 기본 대지권 땅값이 있으니.. 주변 땅값이 올라가는 아파트들은 가격이 점점 하향 되더라도.. 어느정도 마지노선 까지 떨어지면 재건축이 되죠 기본 땅값이 있으니..
그런데 지방 시골쪽 대지권 별로 없는 땅값 싼 아파트 경우는 계속 떨어지다가.. 거의 똥값 까지 되죠.. 그렇다고 0원은 될수가 없고 근처 땅값 비슷하게 가격 떨어지겠죠.
2021-07-05
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한팩트
회현시민아파트 라고 50년 넘은 연탄 때는 아파트가 있긴 합니다. 무도 촬영지나 스위트홈 촬영지로도 알려진 노후 아파트죠. 현재 대부분 보상 받고 퇴거한 상태고 일부세대만 남아 있다고 합니다.
자체적으로 재개발 재건축 힘들어서 안전등급 d 등급 받은 후 서울시에서 저가에 매입한 것으로 알고 있고요. 애초에 철거 후 공원화 한다고 했다가 박원순 시장이 리모델링해서 창작공간으로 사용한다고 하다가 오세훈 이후론 어찌될지 아직 계획이 없는걸로
즉 재개발이나 재건축이 힘든 아파트는 결국 노후도에 따라 가격이 계속 하락하다가 결국 안전등급상 거주 불가능 수준이 되면 지자체 등에서 저가에 매입해서 공원화 하거나 다른 커뮤니티 시설을 짓거나 하는거죠.
물론 그전에 가격이 충분히 낮아진다면 민간에서 매입하거나 조합 세워서 재건축 할 수도 있지만 결국 타산이 나오는 가격이 되야
2021-07-05
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낭인후후
일단 사실 관계부터 잘못된것 같은데... 회현시민아파트는 땅은 서울시 소유이고 건물만 소유자가 따로 있는 형태라 재건축이 힘듭니다.
다들 건물 가치는 0에 수렴하지만 땅 가치는 아니라고 답변해주시고 계시죠? 이 경우에도 건물 가치는 시간 갈수록 낮아지기 때문에 재건축이 힘들어지는 것으로 생각됩니다. 즉 이 아파트는 조합이 만들어지던 뭐하던 땅에 대한 소유권이 없기때문에 재건축은 애초에 불가능하다는 거죠.
2021-07-05
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퐁포르퐁
최근에 분양이라는게 유한한 한20년이면 고갈된다는 소리를 듣고보니까 수많은 아파트라는게 더욱 착각이더라고요.
빈땅많은데가 아니라면 ....
2021-07-05
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[* 비회원 *]
아파트 가격에는
지대(토지)+건물(본체)라는 유형의 자산과 입지+수요라는 무형의 가치가 더해져 있습니다
깡시골 전용84와 강남 전용84 아파트 가격이 20배 넘게 차이나는건 단순 땅값이 20배라거나 건축자재를 20배 더 좋은걸 쓴건 아니라는거죠(물론 신경은 씁니다만)
빌라 예를 들어볼까요? 특정 아파트 근처 동일입지의 빌라는 땅값도 같고 대지지분은 오히려 더 많은데도 아파트보다 시세가 저렴합니다
결국 이 무형의 가치로 인해 아파트 시세가 결정되고 수요의 우선권이 있는건데요 인서울이라는 혹은 지역 대장주라는 혹은 학군, 교통, 상권 등... 이러한 눈에 보이지만 또 보이지 않는 무형의 가치가 덧붙여져 그 시세가 나오는겁니다
일례로 일본이나 홍콩 대만 등의 중심부 단칸방이나 10평 미만 혹은 15평 미만의 집들도 50-100년이 되었어도 낡고 게또 슬럼화가 되었어도 시세가 엄청나고 사람들이 거기에 거주하고 싶어 안달이 났죠 게중 일부는 국내의 신도시처럼 외곽으로 나아가 같은 가격으로 보다 쾌적한 라이프를 추구하는 자들도 있겠지만 결국 현대사회인의 본질은 먹고사니즘이고 결국 직장, 교육 등의 인프라 접근성이 우선시 되기 때문에 아파트가 100년이 되든 1000년이 되든 어쨌든 직장 의료 학군 등 입지 좋은 곳의 인기와 수요는 변함없을겁니다
30-40년 된 아파트도 굳이 재건축이나 리모델링 안 하고 엘베, 개별난방전환(or 배관교체), 외벽 칠 그리고 각 세대별 인테리어만 깔끔하게 해도 사는데 아무 지장없고 다들 그렇게 살고 있어요
감가상각으로 인해 건물 값은 0에 수렴하겠지만 토지대는 영원하고 앞서 언급한 생활편의성과 각종 인프라의 가치는 날로 높아지겠죠 KTX니 SRT니 GTX니 경전철이니 떠들어대도, 아니 이런게 늘어날수록 중심부 입지는 더욱 굳건해지죠 교통이 좋아지면 뭐 분산화되고 중심부 떡락하고 외곽이 오른다? 오히려 정 반대입니다
2021-07-05
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[* 비회원 *]
아래 댓글에 대한 답변먼저 드리자면
지방 소규모 도시 입지 좋지 않은 구축은 대중의 관심이 적고 상승 기운도 없죠 반면 시세가 낮은만큼 말 그대로 소액 실거주로 들어가서 거주하려는 사람이 모여들게 됩니다 가격이 싸면 또 그 만큼의 수요가 생기기 마련
사실 땅에 대한 가치는 논란이 많습니다 5평 저층 주공 아닌 이상 내가 가져가는 대지지분은 전용84 기준, 아무리 많아도 10평 내외인데 전체 지분에서 내 것만 따로 떼어내서 팔겠다? 이런 것도 실질적으로 어려운 부분입니다 그럼에도 불구하고 확실한 것은 건물이 재가 되든 폭격을 맞아 없어지든 결국 남는건 땅이라는거겠죠 건물이 멀쩡하다면 그 인프라가 보이지 않는 무형의 가치로서 그 시세를 방어해주겠고요
문제는 낭연후후님 말씀대로 정말이지 먼 미래의 삶은 아무도 예측할 수 없는것이 사실입니다 사실 저도 궁금해지네요 미래의 삶과 현실이
2021-07-05
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낭인후후
글쓰신분이 물어보고자 하는 의도가 뭔지는 잘 모르겠으나...
무분별하게 보기싫은 아파트 많이 지어놨는데 나중에 어떻게 될까? 이걸 여쭤본거라면...
한국 사회도 그렇고 유럽도 그렇고.. 미국도 그렇고... 한 도시가 영원히 지속될지 안될지 아무도 모릅니다. 그 영속성이 얼마나 갈지 모르는데 슬럼화가 빨리 진행이 될지... 아니면 도시 주변 시골까지 생활권이 확장되서 기존에 쓰러져 가던 동네가 개발이익이 나는 동네로 바뀌기 될지는 모릅니다.
그래서 기존에 올라가있던 아파트가 오래되고 낡았더라도 그게 어느날 가치를 가지게 될수도 있고... 가치가 점점 내려갈수도 있겠죠. 이건 전혀 알수가 없습니다. 워낙 변수가 많기 때문에... 특히나 새로 개발할수 있는 배후지가 많은 지역은 기존 도심의 슬럼화가 진행되면 재건축 연한과는 상관없이 가치가 내려가는 일도 있겠죠. 반대로 그 주변이 개발되고 인프라가 새로 생기면 가치가 올라가겠죠?
그래서 뭘 물어보고 싶으셨던걸까요? 질문이 두루뭉실하니 답변도 점점 두루뭉실해지네요...
2021-07-05
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[* 비회원 *]
답변 감사합니다 아 ㅎㅎ 제가 살고 있는 아파트가 나중에 팔지 안팔지는 모르겠지만 만약에 안팔고 계속 거주하게 될 경우에 노년이 되면 소득이 없는데 아파트 가치가 없어지면 노년에 어떡하나? 가 궁금했습니다 ㅎㅎ
2021-07-05
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낭인후후
사실 저도 아는게 별로 없어서 말씀드리기 뭐하지만... 노년이 되었을때 소득이 없는 상태가 되서 아파트 가치가 없어지면 바닥에 깔고 앉은 그 아파트를 처분해서 살아야 할텐데 그게 가치가 없어지면 노후 대책은 뭘로 해야하나... 이 얘기셨군요?
이거라면 답은 나와있습니다. 투자와 거주를 분리해서 보시면 됩니다. 위에 라조르피님 말씀대로 무형의 가치가 더해진 자산을 선택해서 최대한 오래도록 그 가치가 보존되거나 가치가 상승할 가능성이 높은 것을 보유하고 계시고... 거주는 그와 상관없이 생활권에 맞춰서 사시면 됩니다.
소득이 없어지면 투자했던 자산을 처분하시면 되구요. 제일 좋은 건 거주와 투자가 동시에 이루어지는건데 그건 생활여건에 따라서 그게 힘들수도 있으니 둘을 분리해서 생각하시는 것도 방법입니다.
그리고 노후가 되었을때 가치를 걱정해야될 아파트라면...사실 오래 보유하고 있는건 별로 바람직하지 않을 듯 합니다.
2021-07-05
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스텝바이스텝01
입지따라 갈리겠죠 역세권 추구하는 이유가 이거에요. 미래에는 gtx 역 중심으로 재편될거라고 봅니다.
2021-07-05
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