아래 세종시 공급에 대한 글이 있어서 붇카페 관련글을 퍼왔습니다.

참고하시면 좋을 것 같습니다.

제목: 서울과 5대 광역시 아파트 시장 사이의 가장 큰 차이점과 인사이트

오늘은 서울과 5대 광역시 아파트 시장 간에

가장 큰 차이점을 하나 소개해드리고자 합니다.

(인천은 다른 광역시와 달리 서울에 연동된 시장이어서 제외했습니다.)

서울과 5대 광역시 아파트 시장 사이의 가장 큰 차이점은

바로 "매매가와 전세가의 동조 여부" 입니다.

2011년 1월부터 2021년 3월까지 123개월 동안

KB부동산 기준으로 달마다 매매가와 전세가의 상승/하락 일치 여부를 확인해봤습니다.

123개월 동안 매매가와 전세가가 함께 상승하거나 함께 하락한 달이

얼마나 많은지를 찾아본 셈입니다.

확인 결과 놀라운 사실이 드러났습니다.

123개월 동안 매매가와 전세가의 상승/하락 방향이 일치했던 개월수는

서울은 32개월에 불과했던 반면,

대구 118개월, 부산 112개월, 광주 110개월, 울산 102개월, 대전 99개월로 확인되었습니다.

서울은 매매가와 전세가가 따로 노는 경우가 잦았던 반면,

5대 광역시는 대부분의 기간 동안 매매가와 전세가가 함께 움직였던 것입니다.

특히 대구, 부산, 광주는 매매가와 전세가가 함께 움직인 비율이 90% 내외에 이릅니다.

여기서 도출할 수 있는 인사이트는 비교적 명확합니다.

아시다시피 입주 물량은 전세가에 큰 영향을 줍니다.

그런데 5대 광역시가 대부분의 기간 동안 매매가와 전세가가 함께 움직였다는 것은

5대 광역시는 입주 물량의 많고 적음이 전세가를 거쳐 매매가에도 미치는 영향이

특별히 크다는 것을 의미합니다.

실제 2011년부터 2020년까지 10년간

광역시마다 아파트 연도별 준공 물량과 연도별 전세가 상승률간 상관계수를 뽑아봤더니

부산 -0.66, 대구 -0.69, 광주 -0.43, 대전 +0.47, 울산 -0.79로

대전을 제외한 나머지 광역시에서

두 지표간에 음(陰)의 상관관계가 매우 깊다는 것을 알 수 있습니다.

같은 기간 아파트 연도별 준공 물량과 연도별 매매가 상승률간 상관계수도

부산 -0.62, 대구 -0.54, 광주 -0.44, 대전 +0.61, 울산 -0.76으로

전세가와 별 차이가 없는 흐름임이 확인됩니다.

(상관계수가 절대값으로 ±0.5를 넘으면

통계학적으로도 유의미한 상관관계가 있다고 판단합니다.

아파트 준공 물량과 매매가/전세가 상승률간 상관계수가 -0.5보다 아래라는 것은

두 지표간에 음(陰)의 상관관계가 유의미한 수준이라는 것을 의미하며

이는 곧 준공 물량이 많을 경우

광역시의 매매가/전세가 하락 가능성이 높다는 것도 의미합니다.)

광역시의 경우 미래 구간의 입주 물량 분석이

미래 구간의 매매가를 전망하는데 크게 도움이 된다는 것도 의미하구요.

따라서 저는 단기 구간의 입주 물량은 착공 물량으로,

중장기 구간의 입주 물량은 인허가 물량으로 추정키로 하였습니다.

그런 측면에서 5대 광역시중 가장 눈에 띄는 곳은 부산인데요,

2018~20년의 착공 물량이 적지 않아서 단기 구간(2021~23년)의 물량 부담은 있는 편이나

2019~20년의 인허가 물량 급감이 확인되서 중장기 구간(2024년 이후)의 물량 부담은

상당히 적을 것으로 추정이 되고 있습니다.

따라서 분기별로 광역시별 최신 주택구입부담지수와 착공/인허가 물량을 업데이트하면서

광역시별로 현재를 진단하고 미래를 전망하는 글을 올려보도록 하겠습니다.

당장 다음주 올릴 글부터 시작하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^