'임대사업자 집주인이 계약갱신청구권을 거부하고 내용증명을 보내왔는데요' 글 후기 및 추가 질문22
- 초코칩쿠키=ㅂ=
- 등록일 2022-01-14 16:11
- 조회수 2138
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파워링크 
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돌돌이와돌식이
일단은 법인이 임대업만 영위하는 법인인지, 다른 업을 같이하며 임대업도 영위하는 법인인지 불분명하네요.
에 말씀드립니다. 20년 2월 전입이라면 19년 12월 이전 고지된 종부세가 글쓴분 보다 우선합니다. 확정일자 잘 받아 놓으셨다면 20년 21년 12월 종부세는 본인보다 후순위 입니다. 2. (해당물건에 대한) 재산세는 당해세로 무조건 본인보다 우선합니다. 재산세 금액만큼 선순위 침해가 됩니다. 3. 타업종도 같이 영위하는 법인이라면 부가세등의 체납도 있을수 있습니다. 1번의 내용과 같습니다.
------------------------------------------------------------------------------------------ 결론은 그냥 나가세요. 진짜 세금연체가 있다면 위의 모든걸 고려해도 다행히 내 선순위 침해가 1도 없다 하더라도 다음 계약자 찾기 힘들겁니다. 또한 집이 여러채일경우 체납시 가압류를 걸때 집주인이 국세청에 가압류를 걸때 어디다 걸지 쇼부를 볼 수 있습니다. 그때 아무래도 전세금이 적은쪽에다 걸라고 하겠죠. 후세입자를 구하기 힘든상황에서 높은쪽에다 걸어버리면 본인이 조달해야할 금액이 더 많아질테니까요.
2022-01-14
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초코칩쿠키=ㅂ=
안녕하세요. 조언 감사합니다.
잘 모르는 사항이었는데 알려주셔서 감사합니다. 집주인(법인)의 경우 면세법인사업자에 부동산업으로 신고가 되어 있습니다.
2022-01-14
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 솔빵울
부동산 투자법인 같은데 아주 쓰레기네요.
사실 저 회사 마음대로 될 가능성은 낮습니다. 계약서에 확정일자를 받고 전입신고한 임차인에게는 대항력이라는 게 있기 때문이죠. 해당 물건이 경매로 넘어가더라도 세입자가 배당을 신청하지 않으면 대항력이 유지됩니다. 대항력은 경매로 집주인이 바뀌어도 내 보증금을 돌려주기 전까지는 안 나가도 되는 세입자의 권리입니다.
예를 들어 임대인의 체납국세(선순위) 1억, 보증금(후순위) 1억, 시세가 1억5천인 아파트라고 합시다. 만약 경매로 1억 3천에 낙찰되면 국세로 1억이 징수되고 세입자는 3천만 받고 쫓겨나야 하는 걸까요? 사실 아닙니다.
그 아파트가 경매에 넘어가면 낙찰가액은 5천을 넘기지 못합니다. 임차인이 대항력을 유지하고 있으므로 보증금 1억을 돌려주지 않으면 집을 인도받을 수 없기 때문이죠. 결국 5천 이하에서 낙찰될 거고, 낙찰자는 세입자에게 보증금을 변제할 테니 언제쯤 퇴거할 수 있는지 협의를 요청할 겁니다.
결론은 그 집이 마음에 들고 오랫동안 살 계획이 있다면 보증금을 돌려받지 못한 이상 철거될 때까지 눌러살 수 있습니다. 다만 다른 곳으로 이사가고 싶어도 대항력 유지 때문에 못 나갈 수도 있다는 맹점이 있기도 한 거고요.
그리고 보증금 인상은 합의에 따라 하는 겁니다. 임차인이 인상에 동의하지 않으면 그냥 그대로 갱신되는 것이고, 임대인이 이에 불복하면 분쟁조정위를 거쳐(법적구속력은 없으나 결정은 소송의 근거가 될 수 있음) 소송을 제기해서 보증금을 인상받아야 합니다. 굳이 보증금을 인상해서 갱신할 필요가 없다는 이야기입니다. 보증금 인상 요구는 법적 절차를 밟기 전까지 그냥 씹으시면 됩니다.
2022-01-14
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초코칩쿠키=ㅂ=
작성하시는데 오랜시간 걸렸을 장문의 자세한 설명 감사합니다. 집주인은 보증금은 법정 기준 5%인상 해서 재계약을 요청해왔습니다. 이 집이 마음에 들기보다는 당장 이사할 생각이 없었을 뿐이고 수월하게 갱신이 가능할줄 알았는데 이런 저런 사유를 들며 사람을 굉장히 귀찮고 힘들게 하네요. 주변에 당장 전세가 마땅치 않아 다른 층수라도 이사를 가려고 매일 부동산 눈팅중인데, 아직 마음에 드는 매물이 나오지 않아 본문 내용처럼 특약을 걸까도 생각을 했었습니다.
2022-01-14
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솔빵울
보증금 인상 요구를 들어주는 건 집주인인 법인이 국세완납증명서 등 해당물건에 걸린 선순위채권이 없다는 걸 증명하고 나서 하는 게 바람직합니다. 물론 국세완납증명서로 모두 해결되는 건 아닙니다. 국세는 고지서 발송일이 법정기일이므로 납부기한이 지나지 않은 국세의 경우 임차인이 파악할 방법이 없기 때문이지요. 집주인이 증명을 거부한다면 보증금 인상도 안 해주는 게 맞습니다. 보증금 인상 안 해주셔도 그냥 계속 사실 수 있어요.
2022-01-14
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초코칩쿠키=ㅂ=
@솔빵울 아. 이런 부분은 몰랐었는데 친절히 알려주셔서 감사합니다. 집주인이 어떻게 반응할지 눈에 선하지만, 이미 저한테는 좋은 마음이 없을거라 조언대로 해보겠습니다. 막상 이렇게 하고나서 이사하게 될때 깨끗하게 복구(정말 깨끗히 살고 있지만 입주전 집주인 행동을 보면 또 막막해지긴 합니다)하고 나가거나 배상하고 나갈거리 가득 찾을까봐 염려도 됩니다.
2022-01-14
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돌돌이와돌식이
@솔빵울 팁 하나 드리자면, 국세 지방세 완납증명서의 경우 유효기간이 발급일자로부터 30일 이내면 현재 고지중인 세금이 있는 경우입니다. 딱 30일이면 없다고 보셔도 됩니다.
2022-01-14
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초코칩쿠키=ㅂ=
@돌돌이와돌식이 늦은 시간에도 답변 주셔서 감사합니다. 참고해서 진행해보겠습니다.
2022-01-15
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소유자가 국세가 연체가 얼마나 되던 말던 불미스러운 일이 발생할 확율은 없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
그것 부터 따져보세요.
현재 전세집은 완공 후 집주인이 바로 전세를 준 케이스라서 제가 첫 입주자입니다.
말씀대로 지금 등기부등본을 확인해보니,
갑구에서 소유권은 현재 법인만 기재되어 있으며
을구는 기록사항이 없습니다.
이사 후 바로 확정일자만 받아뒀었습니다.
말씀하시는 최우선 순위 대항력 여부는 어디서 확인이 가능할까요?
혹시 전입신고, 확정일자, 실거주를 말씀하시는 걸까요?
집주인이 말하는 세금이 많아서 보증금보다 우선 변제가 된다는 건 일견 맞는 얘기기도 한데 그건 그 집이 경매로 넘어갔을 때
배당 순위 문제니까 계속 거주하실 거면 상관 없는 얘기 입니다.
@카인스타 귀찮으실텐데 답변주셔서 감사합니다.
말씀대로라면 한결 마음놓고 재계약이나 특약을 넣을 수 있을 것 같습니다.
아시겠지만 전세나 월세로 거주하는 사람들이 가장 걱정되는 부분은 원할 때 전세금을 온전히 받을 수 있느냐인데,
그게 가능하다면 뭐든 좋습니다.
다시 한번 감사합니다.
@카인스타 배당신청 안하고 거기에 눌러살아야 하는것 자체가 상관이 있지 않나요. 내가 빼고싶을때 못빼는데...
@돌돌이와돌식이 국세와 당해세가 얼마인지 잘 모르겠지만, 전세금을 빼주지 못할만큼 금액이 큰건가요?
집주인의 모든 국세와 당해세를 말씀하시는건가요?
저한테는 종부세의 경우 8000만원이라고 했었습니다.
@초코칩쿠키=ㅂ= 그건 집주인의 체납내역을 봐야 알수 있습니다.
일반적으로 국세금액이 보통 기천만원 단위로 큽니다. 보통 부가세, 종부세 등이겠네요.
지방세 체납은 일반적으로 별로 크지 않습니다.
당해세는 지금 살고 계신 물건의 당해세만입니다.
@돌돌이와돌식이 말씀 감사합니다.
체납내역은 개인정보라서 동의 없이는 받지 못하지 않나요?
관할지역에 문의해서 열람할 수 있다면 가장 좋겠습니다.
@초코칩쿠키=ㅂ= 불가능합니다. 임대인에게 받아야죠
@돌돌이와돌식이 그간의 행동들을 보면 안보여줄 것 같긴합니다.