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현재 서울시 한정 정비사업 시공사 선정시점이 사업시행인가 이후
이로인한 사업기간의 장기화와 조합의 사업비 조달 어려움 발생
조례를 개정해서 시공사전정시점을 조합설립인가 이후로 앞당기려고함
효과는 사업기간 단축
조합의 자금난 발생확률 축소
공사기간 제외 재건축 사업기간 7년 , 재개발 5.3년
정비사업 소요기간의 대부분은 조합설립인가 ~ 사업시행인가 사이에서 발생
조례개정으로 해당기간 1년단축이 가능해질 전망
그간 서울시의 무리한? 기부채납및 설계변경 요구로 사업시행인가 단계에서 멈춰버린 단지가 대다수
사이좋게 조합설립인가에서 더이상 진행이 안되고 있음
재건축을 진행하려면 4단계의 통곡의 벽을 통과해야함
1. 안전진단
2. 사업시행인가
3. 분양가상한제
4. 초과이익환수
그나마 재개발은
안전진단도 없고
초과이익환수도 없으니
상대적으로 진행하기 수월함
원자재가격 폭등과 인건비 인상 그리고 택지비 상승으로 인해 현재의 분양가상한제는 소폭이던 대폭이던 개선필요
개선되지 않는다면 공급절벽은 예정된 미래
그렇기에 선거이후 분양가규제는 완화될확률이 높음
매매가와 분양가의 괴리가 커질수록 청약로또는 커지고
로또가 커질수록
조합원은 손해
일반분양자는 이익
그러니 당연히 분양물량이 줄어들수밖에..
매매가대비 분양가의 상승폭은 미미함
정부의 부동산세수확보를 위한 표준지 공시지가 현실화는 결국 분양가 상승으로 이어질전망
건축비 + 택지비가 우상향하니
당연스레 분양가도 지속적으로 상승추세
재건축 통곡의 벽 제1단계 안전진단을 완화할예정..
물론 재건축단지 집값급등시 없던일로 할수도있음..
안전진단 강화로 인해 서울시내 안전진단 통과단지 5개 불과
공급을 틀어막고 당장의 집값을 잡는데만 몰두한 결과가 현재의 주택시장
건설사의 재무구조 건전화로 인해 단순도급에서 지분투자형 사업비중이 높아짐
결론
1. 온갖규제로 공급을 틀어막으니 당연스레 집값상승
2. 청약로또가 커질수록 조합원은손해 .. 당연스레 공급감소
3. 공급부족에 이은 원자재 폭등으로 더더욱 공급감소
4. 분양가 우상향은 정해진 미래
5. 재건축 통곡의 벽을 개선하지않으면 1기신도시 재건축도 쉽지않음
통곡의 4단계벽
1. 안전진단
2. 사업시행인가
3. 분양가상한제
4. 초과이익환수
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좋은 분석 감사합니다.