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[펌글 : 닥터마빈] 네 가지 변수 1
이름: killerbee


등록일: 2022-06-26 21:22
조회수: 553





1.

나는 부동산 시장을

수요, 공급, 금리, 규제

네 가지 변수로 본다.

2.

수요, 공급은

정확히는 수요량과 공급량(심리X)

아파트 상품 기준으로

수요량은 지역별로 변동이 거의 없고

공급량은 인허가/착공 물량 영향을 받는다.

그래서 수급을 추종하는 분들은

결국 공급량이 주택시장의

가장 큰 변수라 생각한다.

그리고 사실 이 말이 맞다.

그러나 부동산 시장은

수요, 공급 외에도

금리와 규제에도 영향을 받는다.

단기 혹은 중장기까지도.

따라서 부동산 시장은

수급만 볼 게 아니라

이 네 가지 변수를 잘 살펴봐야한다.

3.

최근 부동산 시장 조정 배경은

금리인상과 대출규제 영향이

크다고 본다.

즉, 현재는 수급보다는

금리, 규제 영향을 더 받고 있다.

게다가 금리는 물가나 국제정세 영향을

받기 때문에 쉽게 예측이 어렵다.

물론 하반기까지 금리가

급격히 오를 가능성이 높지만

좀 더 지켜봐야 한다.

유가, 환율, 금리는

신도 모른다고 하지 않나.

4.

금리인상은

투자자의 기대 수익을 훼손시킨다.

예금3%, 대출6% 라고 가정.

투자자 입장에선 투자 수익률 3% 미만이면

차라리 아무것도 안하고 예적금 넣는게

안전마진 챙기는 길이다.

대출 레버리지를 쓴다면 6% 이상

리스크 비용 감안하면 10%

전후 수익률을 원한다.

현재 부동산 시장에 이런 수익형 상품은

높은 비용을 지불해야 하므로

신규 진입에는 선택지가 많지 않다.

다만 이미 수익형으로 셋팅 끝낸 투자자들은

향후 월세 상승에 따라 수익이 증가할 가능성도 있다.

5.

금리인상은

실수요자의 구매력에도 영향을 준다.

(주택구입부담지수)

대출규제까지 막혀있으니

시장가격이 조정을 받는 건 당연한 결과다.

이런 상황들이 하방 압력을 주고 있다.

그런데.

수급 중심으로 시장을 보는 분들은

이렇게 얘기할 수 있다.

서울 아파트는 공급 부족이므로

결과적으로 가격상승을 이끌어낼 것이다.라고.

물론 틀린말은 아니지만,

이건 규제, 금리, 성장률을 함께 봐야한다고 판단한다.

6.

공급 사이드에서

일어나고 있는 현상들.

전 정부의 규제 탓에

인허가, 착공물량이 감소해서

향후 2~3년간 서울 아파트

공급물량이 현저히 부족한 상황이다.

여기에 중대재해처벌법 시행은

건설경기에 압력을 주고 있고,

원자재 가격과 인건비 인상에 따른

공사비용 증가 등이 공급을 더욱

뒤로 이연시키게 되는 악재로 작용하고 있다.

안그래도 공급문제가 심각한데

단기간에 해소되긴 어려운 상황이 되어버렸다.

나는 아파트에도 세대와 트랜드가 있다고 보는데,

예를들면 1세대 아파트들은 3~5층 높이에

복도식 아파트, 지상주차장일 것이고.

이후 세대에는 계단식

지하 주차장. 그 이후는 3베이/4베이

지하 3층 주차장, 조경, 수영장 등등

적게는 5~10년에서 20년 단위로

크게 트랜드가 변화한다.

이번 공급부족과

원자재 인상, 공사비 증가는

향후 지어질 아파트에 영향을 줄 수있다.

강남은 고급화가 가능하지만

다른지역은 분상제와 같은

규제가 풀리지 않는이상

고급화가 어려울 수 있다.

또한 당분간 주택공급이 어려운게 현실이므로

직전 조경과 고급화를 갖춘 신축이

희소성을 가지고 가치가 오를 가능성이 있다.

(매매가에 반영되기보단 실거주 전월세에 먼저 영향)

7.

윤석열 대통령은 후보당시

분상제 폐지를 공약에 내걸었는데

법개정 사항이어서 국회 통과가 필요하다.

따라서 폐지보다는 당분간은

여야 합의를 통한 완화가

차선책일듯 싶다.

분상제가 만약 완화 될 경우

분양가가 상승하기 때문에

전 정권의 로또 분양은 점차

사라질 가능성이 높다

비정상의 정상화라고 본다.

분양이 로또가 되어선 안된다.

로또분양이 점차 사라지면

고분양가 논란이 있을 수 있고,

(사실 고분양가가 아닌 정상분양가)

만약 금리가 현재수준을 유지하고

대출규제 상황이 계속 이어진다면,

일부 지역에선 미분양이 나올 수도 있다.

미분양이 나오면

자연스럽게 적정선에서

시장가격이 형성 될 것으로 판단한다.

8.

시장이 현재와 같이

공급부족+금리인상+대출규제

상황이 지속 유지할 경우

매매가는 보합/하락조정을 받게 되고

대신에 월세 가격이 상승할 수 밖에 없다.

(전세주고 월세 가시는 분들은 이 부분을 유념)

이번 6.21 부동산 정책 중

상생임대제도 개편은

단순히 계약갱신청구권

만료도래만 본 게 아니라

이 부분까지 고려해서

적시 발표한 것이라 판단한다.

확실히 부동산 정책은

진보보다는 보수가 정책설계를

잘 수립한다고 보여진다.

전에도 얘기했지만

보수든 진보든 정부는

집값을 올려줄 생각이 없다.

정부는 부동산 시장 안정을 원한다.

그래야 정권을 유지할 수 있다.

또한 정부는 부동산 시장 폭락을 원치도 않는다.

부동산 시장이 폭락한다면

그건 이미 심각한 경제 위기가

왔다는 방증일 것이다.

9.

부동산 시장뿐만 아니라

국제정세나 자본시장 흐름은

다음에 다시 개인적인 소견 나누겠다.

마치며.

예전에도 언급한 적 있는데

'수급월불류'라는 말이 있다.

흐르는 물에 비춰진 달이 마치 흐르는듯 보이지만,

사실 달은 묵묵히 제 자리를 지키며 떠있다는 말이다.

현상이 있고, 본질이 있는데.

흐르는 현상을 좇기보다 그 이면에 있는 본질을

찾아야만 한다는 뜻이다.

현재 자본시장이 참으로 혼란스럽다.

전쟁, 가상화폐 급락, 물가급등,

금리인상, 증시패닉, 환율급등

투자자들이 패닉에 빠질만 하다.

이럴때 일수록

고개를 숙이고 출렁거리는 달을 볼게 아니라

고개를 들어서 묵묵히 떠있는 달을 봐야한다.

근심은 잠시 내려놓고

주말에 사랑하는 사람과

시간 보내며 다시 마음정리하고

신발끈 동여 매길 바라며. 잡설 마친다.

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2022-06-26
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