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파워링크 
등록안내
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 싸우지말고행복하게
7억 ㅁㅊ ㅋㅋ
2022-06-29
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에터
이거 보고 느낀 게 신축빨 빠지기 전에 치고 빠지기가 굉장히 어렵다, 역시 신축은 투자용이 아니고 사치품이다 느꼈네요. 구축, 아니면 준신축이라도 넘어가는 놈은 저렇게까지는 안빠졌는데 롯캐골이랑 수지이편한이 신축빨 빠지면서 심하게 때려맞네요.
2022-06-29
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이놀도
주복은 신축감가 사작전 6~7 년차 전에 던지고 나와야 합니다. 특별히 시장이 좋은 활황기 아니면야 단지 아팟보다 감가 훨씬 빨라요. 대지지분도 작고 건축비는 아팟보다 비싸니 필연이지요
2022-06-29
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에터
얘는 3년밖에 안 된게 함정이죠. 신축빨은 언제 빠질지 알 수가 없음...
2022-06-29
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이놀도
동네 구축도 차트가 비슷한 것을 보면 신축빨 빠졌다기 보다 경기남부 시세조정 같이 두들겨 맞는 중 같습니다. 동탄 수원 안양 인천 다 10% 는 기본입니다. 하락 안 된 곳은 실거래가 없는 곳이라 오히려 더 안 좋은 곳일 확률이 높아요
2022-06-29
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에터
@이놀도 얘는 대형이라 비교가 좀 어렵긴 한데 굳이 비교하자면 13억->11.5억 (1월이 마지막 거래, 이보다 낮은 호가 없음) 롯캐골 국평은 14.9억->11.7억 (최근 거래) 이편한수지 국평은 13.7억->11억 (최근 거래) 롯캐골 이편한이 1~2억정도 더 때려맞았습니다. 비율로 따져도 그렇고요. 신축 특수 노리고 들어왔던 투자자들이 신축빨 빠지는 거 보고 엑소더스 하는 느낌입니다. 구축이야 단기 시세차익 노리고 들어오는 경우는 적으니 급하게 파는 사람들 별로 없어서 호가 덜 내려가는 모습이고요.
2022-06-29
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[* 비회원 *]
근데 '대지지분이 작아서'라는게 이유가 되나요?
상업지의 경우에는 대지지분이 작은 대신에 그만큼 용적률은 높잖아요. 대지지분이 작아도 땅 1평의 가치가 주거지역보다 훨씬 큽니다.
2022-06-29
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에터
구체적으로 따지자면, 위 롯골은 일반상업용지 기준으로도 용적률 알뜰하게 다 땡겨썼습니다.
2022-06-29
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[* 비회원 *]
@에터 그러니까 용적률 알뜰하게 다 땡겨썼다는 게 중요한 거 아니겠습니까 ㅎㅎ
강남이 아니라 부산에 15층 아파트인데도 재건축(사실 재개발)하는 아파트가 있습니다. 원래 강남권 아니면 15층 아파트는 재건축 안된다는 게 상식이지만, 깔고앉은 땅이 용적률 1000%까지 되는 상업지거든요.
2022-06-29
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이놀도
주복은 용적률을 다 채운 경우가 대부분이라...
옛날 주복중 건축비 아끼느라 용적률 작은 애들은 감가 작죠. 상업용지의 저층 아파트는 재건축되더라구요 문제는 대단지가 아니라 재건축 후에도 넓은 1층 공원이 형성이 안 되니 딱지도 피가 작더라구요. 결국 재건축 호재에도 상승이 작더군요. 물론 상업지에 대지 면적 넓은데 용적률 작은 주복이 있다면 이런 일반론 무시하고 감가는 단지 아팟보다 작을 수도 있겠죠.
이건 이번에 분양하게 되는 주안 로얄맨션 재건축 과거 차트입니다. 최저점에 잘 잡아서 작년 활황에 던진 분이 승자고 현재 딱지 피는 작년 고점만 못할 겁니다.
2022-06-29
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에터
@constellations 얘기 나온 김에... 보통 일반상업용지는 800~1300%정도 용적률 상한을 가지는데, 여기다 주거건물이 주된 부분인 주상복합을 지으면 상한이 쭉쭉 내려가더군요. 용인은 600%였던 것 같고 롯골은 그거 다 땡겨쓴 사례입니다. 혹시 주복 재건축...(;;;)에 투자하실 분들은 시군구 조례 찾아보시길.
2022-06-29
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[* 비회원 *]
@에터 제가 본 주복들은 다 용적률 1000% 가까이 땡겨쓰더라구요. 타워팰리스, 남산롯데캐슬아이리스, 남산센트럴자이, 남산플래티넘쌍용 등...
제가 가지고 있는 입주권도 용적률 850%정도 되는걸로 압니다. 지역마다 차이가 있는 모양이네요.
아무튼 뭐 시군구조례는 언젠가 풀 수 있다는 것이 아닐까요, 물론 지금 신축이 재건축되려면 50년은 더 남은 이야기겠지만...
2022-06-29
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[* 비회원 *]
@이놀도 지역마다 주상복합 선호도 차이가 꽤 큰 것 같더라구요..
대전같은 경우에는 주상복합에 대한 선호도가 참 떨어지는 것 같다는, 반면에 부산은 그래도 주상복합이 꽤나 선방하는 것 같구요.
2022-06-29
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이놀도
@constellations 인천은 뷰 + 학교통학 + 교통 + 세대수 다 갖추면 주복 선호도 좋습니다. 위 조건에서 뭐라도 빠지면 아팟대비 시세 85%는 커녕 70% 밑으로도 가더라구요. 주복은 구조상 서비스 면적이 수도권 아파트와 비교할 때 작은 것도 한 목 합니다. 서울은 워낙 서비스 면적 짜니 별개로 치구요. 송도 센트럴파크 영구 조망권 이런 것은 주복 값이 아니라 뷰값 프리미엄이 3억이라. 비교해 봐야 의미 없구요.
2022-06-29
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시크릿커튼
뭔 신축빨 타령이여ㅋㅋ 죽전수지 구축도 다 저만큼 때려맞고 있는데 이편한은 13.5찍던게 10.5임.. 구축들도 20퍼이상 다빠지고있음 그나마 쟤네들은 신축이라 거래라도 되는거고
2022-06-29
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에터
이편한 신축이요.
2022-06-29
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시크릿커튼
구축도 다빠져요 10.3찍고 오늘 7.95실거래..호가도 20퍼이상 빠진게 많은데 구축은 거래조차안됨... 어차피 구축도 큰방향은 비슷하게 감 물론 신축빨로 올랐으니 더 빠지긴하겠지요 오를땐 신축이 가격방어된다고 주장하던데...이건뭐...
2022-06-29
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에터
@시크릿커튼 여기는 신분당선 라인 아닙니다. 최소한 같은 신분당선 라인에서 비교해야죠. 저쪽 분당선 라인은 GTX빨 타고 팍 튀었다가 떨어지는 겁니다. GTX용인역이 분당선과 연결돼 있거든요. 구축도 내렸다면서 이편한 얘기하시는 거 보면 이 동네 잘 모르시는 것 같으니 더 이상 얘기해도 별 소용 없을 것 같고 이정도만 하겠습니다. 그리고 제가 쓴건 구축이 안내렸다 (X) 신축이 더 때려맞고 있다. (O) 저기 위에 제가 뭐라고 썼는지 보세요.
2022-06-29
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extry
신축빨이 급상승탄만큼 더 빠지는게 맞죠 신축+gtx 는 더 급격히 오른만큼 더 빠지고있구요
구축은 상승도 더디고 하락도 더디고 거래도 적습니다. 거래가 적다는건 투자자들보다는 실거주위주인거구요.
최정점에서 저게 빠졌다고 실거래 안찍힌 구축은 더빠졌다는건 글쎄요. 여기저기서 투기수요가 걷히고 있는건 맞습니다
2022-06-29
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호달스
성북인줄 알았음 ㅎㅎ
2022-06-29
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여기 문제는 매물이 600개가 넘죠 물론 중복매물 때문에 실매물이 그정도는 아니겠지만 그래도 바닥잡으려면 한참 남은거 같해요
찾아보니 2500세대에 매물 110개남짓인데 600은 어디서 나온건가요?
매물 하나가 중개업소 20개에 올라가 있어서 중복 세면 뻥튀기 어마어마합니다.