부동산포럼 입니다.

전세라는 제도. 심지어 여기에 대출까지 국가에서 보증을 해주는 기형적인 구조로 인하여 레버리지가 그 어떤 파생삼품 못지 않게 쉬운데

리스크는 상당히 적어 보이는 그런 투자상품이니까요.

전세가율이 60%라는 전제하에 8억을 들고 20억치의 투자를 할 수 있죠.

집값이 10%만 올라도 저는 24%를 먹은 거고 최근 14~21년 시장처럼 3배씩 오른 상황이라면

8억 들고 48억을 먹은 게 되는겁니다.

3쿨 돌리면서 추가 매입 거듭했으면 정말 터무니없는 자산가가 된 셈이고요.

그리고 그 과정에서 낀 레버리지에 대한 이자 부담은 세입자가 해주니까 이건 꿩 먹고 알 먹는 거죠.

안 할 이유가 없어 보이는 투자입니다.

하지만 원래 투자라는 게 리스크가 존재하는 거잖습니까.

반대로 8억을 들고 20억치의 투자를 21년 초에 했다고 가정해보겠습니다.

헬리오가 얼추 그쯤 되는 표본이네요.

109E타입. 21년 1월 20.5억에 전세가 12.6억 정도 했습니다.

현재 중층 기준으로 전세 호가가 8억 1천 정도 매매 호가는 17억 4천이 중층입니다.

이 경우 지금 손절을 한다면 앞선 취득세 등을 제외하고 계산해도 3억 정도 순손실.

집값은 15%정도 녹았는데 제 자산은 거의 40%가 녹았네요.

여기서 이를 악물고 버틴다고 가정하겠습니다.

전세 4억 5천 빠진거 역전세 주고 4억 5천을 대출을 받아보죠.

쉽지 않겠지만 그 정도 대출이 나오는 사람이라고 가정을 합시다.

7% 이자로 잡으면 3,150만원. 월에 2,625,000원이 이자로 나가네요.

2700

2년을 버텼더니 다행히 집값이 회복을 했습니다.

다시 20억 5천에 전세가 12.6억이에요. 이러면 그나마 해피엔딩입니다.

이자 비용은 7,300만원.

그리고 8억에 대한 기회비용은 2년치만 계산했을 때 1.12억원.

그냥 현금으로 들고 있었을 때랑 2억 정도밖에 차이가 안납니다.

문제는 2년을 버텼는데 집값이 박스권일 때가 문제입니다.

2년을 더 버팁니다.

4년간 이자비용만 1억5천가깝게 나갑니다.

만약 3억 손절 하고 5억 들고 빠져서 4년간 적금 굴렸으면 1억4천 정도.

약 3억 정도의 비용이죠.

2026년 말, 마침내 집값이 다시 21년의 역사적 고점을 회복합니다.

다행입니다. 4년간 좀 고생은 했지만 손익분기점입니다.

그런데 만약 여전히 그 지점까지 회복이 안됐다?

이제는 버티는 만큼 그냥 계속 손실입니다.

물론 여기까진 모두 금리가 오르지도, 내리지도 않았을 때의 이야기입니다.

아마 다수가 예상하는 금리는 내년 상반기 피크를 찍고 1년 정도 유지하다가 다시 떨어지는 시나리오일겁니다.

그 경우 26년까지 21년의 집값이 회복된다면 아주 약간은 이득을 볼 가능성이 높습니다.

다만 이것도 결국 갭투자가가 1채의 집만을 갭투자로 가지고 있다고 가정할 때의 이야기겠죠.

아무튼 내년 상반기에 당장 피봇이 될 것 같고, 집값이 2년 후에 다시 현재 가격을 찍을 것 같다면

갭투자 물건도 그냥 가지고 가는게 이득.

4년 후에 현재 가격을 찍을 것 같다면 금리 예측치 봐가면서 가지고 가는게 이득.

4년 후에도 현재 가격 어려울 것 같다면 갭투자 물건은 얼른 내놓는게 이득이라는 결론입니다.

덧.

금리에 관한 예측은

https://kr.investing.com/central-banks/fed-rate-monitor

여기 가끔 보시면 꽤 재밌을겁니다.