빌라전세 사기, 잠재 아파트 매수자 전세전환, 전세가 하락, 임대차 3법(4년계약)

전세 수요보다 월세 수요가 더 늘어나 전세매물이 적체되어서 전세가 많아진 것인데

지금은 절대 금리 %와 상관 없이 일단 금리 자체가 그 때보다 하향 안정되어

다시 월세 수요가 감소하고 전세 수요로 옮겨가서 전세가 줄어는 것이지요.

그동안 많이 오른거 수익 실현하시려는 분도 많고, 상급지 가시는 분도 많고, 내년에 어찌될지 모르니 던지시는 분도 많고 뭐 그런 상황이겠죠....

전세를 끼고 소유하려는 이유는 앞으로 가격이 오를거라는 기대가 크기 때문이죠.(내가 보유하는 비용보다 더 많이 오를거다?)

반대로 매매가 많다면? 앞으로 가격이 오르지 않을거라고 보기에 유지하는 비용조차(대출이자+세금) 견디기 힘들다면 팔아 버리려고 하는거죠.

아주 간단한 이치 입니다. 앞으로는 모르겠지만 현재 매매가 더 많다면, 현시점에선 가격상승에 별로 기대가 없어서 라고 보시면 됩니다. (여기엔 주변에 공급이 넘치거나 이율이 너무 높은것도 한몫 합니다. 즉 집을 보유해서 얻을 차익이 연간 몇프로냐? 근데 그냥 은행금리가 그보다 높으면 그냥 은행에 넣어두지. 이거하고 대출을 했다면 대출금리가 높으면 그걸 내면서 버티기 힘들기 때문이기도 하고요. 즉 각종보유세 + 대출금리보다 집값이 더 많이 오를거다 정도의 전망이 되야 보유할 이유가 생김)

일단 전세를 놓는 사람은 거의 다주택자입니다.

지난정권 다주택자 핍박이 있었는데 집값은 올랐으나 중과세로 탈출을 하지 못한 사람들이

올초에 떡락했을때까지 매도를 결심하지 못하다가 상승국면으로 돌아오니

전세기한 다 된 물건들을 일단 매도하려는 것입니다.

다주택 정리 하고 똘똘한 상급지 갈아타기 타이밍 보는 중이에요.

양극화 심화되려는 전조증상이라고 생각되네요.

제 생각엔 지역적인 특징 같습니다.

매매물량이 많고, 전세물량은 적다고 하셨는데.. 제 생각에는 아마도 지금만 그런게 아니라 1년 전에도.. 2년 전에도 3년 전에도 비슷했을 겁니다.

서울에서 지방으로 내려갈수록 매매물량은 많고 전세물량이 적어지는 특징이 있는데.. 실거주 가치는 나쁘지 않으나, 매매해서 가지고 있기는 또 애매한 거죠.

제 생각에는 전세로 거주하셔도 갑자기 매매가가 확 오르거나 하지는 않을 것 같습니다만, 전세물건이 워낙에 없다보니 마음에 드는 물건 찾기도 어렵고 어차피 오래 거주하실 계획이라 하면 매수하셔도 큰 문제는 없을 것 같습니다.

일단 고수 아니지만 제 의견남겨보네연.

이주와 이사수요는 최소절대량이있슴다. 

이건 매매전월세를 모두 합한총량이지여.

근1년 전월세거래량이 매매량대비 마니늘었었져.

매매대신 전월세룰 선택한거져.

그러다보니 전월세거래량이 많았고 적체된 임대매물이 소진된거져.  총이사량은 매년 큰변화가 없고 이 속에서 매매대신 전월세로 이사를 하느냐 요런 비율의 변화가 있슴다.

게다가 전월세전환률 4.5%-4.8%이라 전세대출금리의 스프레드가 1%이상나져.(중저가 주거 전세대출평균 3%대초중반) 월세비선호현상이 이 갭때문에 다시나타나고, 다들 전세대출받아서 전세를 구하니 전세가가 회복되는거고 다시낮아진 매매가와의 갭도 줄어들고있져. 

이 현상이 반복되면 매매와 전세갭이 더 줄어들고 금리하향에 접어들면 매매로 돌아서는 집들이 많아지는 한국의 전형적인 이사 수요공급패턴으로 접어듭니다. 

대외변수에도불구하고 집값이 반등국면에 그 적은 거래량으로도 상승전환하는 지역이 생겨나는 이유임다.

지금은 매매비선호가 팽배해있고 1년내내 거래량이박살나니 매월일정량(서율5000건) 생기는 이사수요의 물량이 해소가안되니 매물량이 적체중이져. 다주택자가 갑자기 다 팔기시작했다느니 하는이야기는 재미로만 보시길.. 투자를 오래하다보니 제주변엔 대부분 다주택자인데 정리하고 다른 재재물건 사는 경우는 봤어도 지금현금확보하는 사람은 없다고봄니다. 우물안 개구리의 확증편향일수도있으니 제말도 걸러들으시길..

 물런 금리가 여기서 쭉쭉 올라가고 전월세 전환률이상의 전세대 출금리시대가 돌입하면 시장은 박살날거에연~ 월세사는게 이득이니 집값을 떠받치던 전세시장이 떡락할거거덩여. 한국집값은 전월세전환률과 금리의 상관관계의 파동이 매매가까지 닿는 구조임다. 

기준금리도 중요하지만 환율과 조달금리 코픽스등을 유의깊게 보시믄 작은확률이나마 선택에 도움되실검다~