전에도 유사한글을 썼었고 눈팅을 많이 하고 있는데 최근 글에 댓글에

'폭락 해야 한다', '비정상적인 상승' , '인구감소' , '작전세력'등에 인해서 오르는것이다.

그러므로 '나쁘다' 라고만 생각하면 얻는게 없습니다. 왜냐하면 서울 부동산이 가지는 환금성에 대해서는 어느 누구도 부정하지

않을테니까요. 환금성 뛰어난 자산이 가치가 타인만 오른다는건 내가 그만큼 가난해졌다는겁니다.

문제는 이게 로또처럼 특정 소수면 상관없지만 상당한 다수의 자산가치가 올랐다면 그만큼 내가 더 가난해진겁니다.

그렇다면 단순 비난, 비방 또는 일부 세력의 장난질(?)로 치부하는게 아니라 실제로 왜 올랐는지를 알아야 적어도

대책을 세우고 다음 방법을 생각합니다. 

이건 무조건 오른다는 사람도 문제가 있습니다. 완만하게 상승하겠지만 조정 또는 하락없는 상승은 존재할수가 없습니다.

이에 사는 타이밍이 중요한것도 맞습니다. 시간을 되돌려서 10년~19년중에 매매할수 있는 시기를 선택한다면 

다들 15~16년에 매매를 하지않을까요? 다만 이시기를 아는것은 불가능합니다. 

그러나 매매를 고민한다면 적어도 알려고 노력은 해야한다고 생각합니다.

제 생각에는 06~08년보다 더 심각한게 외부충격 없으면 진정한 양극화의 시작이 될것이고,

부동산은 정책도 있지만 이어지는 시장 분위기가 매우 중요하다고 생각합니다. 

이미 아시겠지만 17년 임사자 혜택을 줍니다. 문제는 '8~10년 임사로 묶으면 양도세 거의 없음, 종부세등 거의 대부분 감면'

추가적인 문제는 이때는 분위기가 경제 10년 주기설등 집값 떨어질거라고 대부분 예상하여 전세가가 매매가 80~90%하던시기입니다.

저 시기는 정말 전세대란이었고, 전세 놓으면 2일 안에 나갈정도였으니까요.

임사대책보니 먹을게 있다고 판단한 고소득자들이 갭끼고 삽니다. 부동산 좀 관심있는 기존 1주택자도 '17년말 특히 12월에 

엄청 많이 샀어요. 강남 나홀로 아파트(100세대 정도) 갭투 2~3억이 가능하던 시기니까요. 이러다 보니 '18년 1월에 매물이

감소 하면서 1달사이에 실거래가가 엄청 오릅니다. 이때 많은 무주택자(예상) 매수자들은 급격하게 오르다보니

'좀더 기다려볼까?'라는 포지션을 취하는 상태에서 여름까지 매물이 엄청나게 줄어들고 늦더라도 사야겠다'라는 분위기가 시장을 

지배하자 9월까지 매월 호가 및 실거래가가 오릅니다.

9월까지 상승장이 이어지자 정부에서 기존 임사자 혜택 축소 LTV 제한 들어갑니다. 여기부터 조정(하락?)이 시작됩니다.

'하락장 올것이다, 최소 20% 이상 빠질것이다'라는 분위기가 시장을 지배했으나 문제는 다주택자가 아니라 돈이 여유있는

무주택자 및 기존 1주택자가 갈아타기를 시작합니다. 결국 분위기 반전되서 상승세로 갑니다. 4~5월 보합으로 가다가 올해 10월정도에

신고가 속출합니다. 정부에서 15억이상 LTV 제한 및 9억이상 주담대 막는 대책을 내놓습니다.

작년 같으면 이정도면 조정기와 와야 하는데 현재로서는 강보합수준입니다.

문제는 자사고 폐지 및 위의 정책때문에 실거주라 늘어나서 전세가 오르고 있습니다.

아니라고 하시는분들 있겠지만 전세 실거래가 시세와 요새 호가 및 매물건수 보시면알거에요.

가장큰 문제는 17~18년 임사자 혜택받고 산 물건이 묶여서 최소 2025년까지는 나올일이 없습니다.

이유는 간단합니다. 8년 묶어놓으면 양도세 거의 안내도 되거든요. 서울은 수요가 공급을 훨씬 앞서는 곳입니다.

하다못해 서울내에서도 갈아타기 수요도 엄청납니다. 근데 흔히말하는 살고 싶은곳

'10년내/역세 도보 10분내(가능한 2,3,7,9호선)/학군 좋은곳' 이걸 교집합으로 묶으면 그런 아파트는 정말 수가적고 가지기 어렵죠.

실제로 1주택자를 희망하시는 분들은 폭등론자와 폭락론자 얘기는 무조건 거르세요.

그사람들은 논리도 없고 근거도 없고 생각도 안하고 그냥 본인의 이득 또는 배아픔을 달래기 위해 선동하는 사람들일 뿐입니다.

진짜 실거주 매수를 고려.하신다면 지금은 정말 지역별로 매일 매매 호가 정리 하시고, 실거래 비교하면서 흐름 읽으셔야 합니다.

'전세가가 매매호가 70%정도만 도달하게 되면 집값 떨어질려면 오직 큰 외부 충격(IMF등) 밖에 없을것이고 떨어지더라도 

하락이 아니라 조정장정도에 그칠것이다' 라는 분위기가 현재 시장을 지배하고 있고 전세가가 정말 오르면 호가도 계속오를겁니다.

전세가를 반드시 유의깊게 보세요.  이유는 쉽습니다. 전세가가 오르면 집값을 받쳐주는거 +@로 시장가격에 사람들 인식이 바뀝니다.

다만 분위기가 반전된다면 최소1~2개월조정, 만약 겨울방학 끝나는 2월까지 실거래가가 조정된다면 최소 내년 4월~5월까지도 조정장이 

가능하다고 봅니다. 이 조정장이 연말까지 이어진다면 하락장 초입도 가능하다고 봅니다.

아니면 본인이 연구하고 판단해서 근거를 가지고 떨어질것 같으면 안사셔도 됩니다, 다만 선택은 해야 합니다.

상승이든 하락이든 결론이 되었으면 우물쭈물 하다가 놓치지 마시고 결정결과에 따라 포지션을 잡으시면 됩니다.

- 1주택자 : 향후 방향을 모를경우 선택

- 다주택자 : 상승 배팅

- 무주택자 : 하락 배팅

한번 더 쓰지만 개인적으로 가장 나쁜글은 '건설사들의 사기, 설겆이'이런 얘기입니다.

서울은 택지가 거의 없어요. 즉 조합원이 아파트 짓거나 리모해야 공급 가능해요, 건설사에서 집값 상승에 

관여 할수 있는 부분이 거의없어요.  

그냥 17년도에 묶인 공급량 + 상승 분위기 + 일관성없는 정책의 결과가 지금이에요.

진짜 17년도 임사자 정책은 부자를 위하고 갭투기 하라고 등떠밀은 정책이었어요.

특히 비난만 하시는분들중 일부분들! 제발 정치와 정책을 분리해서 생각하세요.