알기쉬운 임대차계약방법
전세 / 월세 = 임대차
집주인 = 임대인
세입자 = 임차인
주택임대차보호법
Q 임차인을 보호하는 주택임대차보호법은 모든 주택에 적용이 되나?
A 그렇지 않습니다. 주택은 실제용도와 주된 목적이 주거용이어야 합니다.
예를 들어 점포의 일부를 주거로 사용하는 경우에는 위 법의
보호를 받지 못할 수도 있습니다.
하지만 미등기 주택은 보호됩니다.
임대차(전세,월세) 계약시 주의사항
Q 임대차계약을 체결할 때, 어떤 점을 확인해야 하나요?
A 첫째, 등기부등본을 잘 살펴봐야 합니다!
등기부등본 = 등기사항증명서
먼저 임대인의 등기부등본에 표시되어 있는 소유자인지를 신분들을 보고
확인하고, 또 등기부등본에 가압류,가처분,가등기,저당권 등이 되어 있는지
잘 살펴보세요.
또 주택의 다른 일부분을 임차하고 있는 임차인이 있는 경우에는
보증금을 확실히 회수할 수 있는지도 잘 따져봐야 합니다.
둘째, 임대인이 아닌 대리인과 계약서를 작성할 때에는
위임장과 신분증 등을 통해 대리권 확인을 철저히 하고
임대인과 직접 통화를 하여 확인하세요.
셋째, 소유자가 아니라 임차인으로부터 다시 임차하려고 하는 경우를
전재차라고 하는데요, 이 경우에는 소유자의 동의 없이는 계약하지 않는
것이 좋습니다. 이는 소유자에게 임차권도 주장할 수 없고 보증금 반환도
청구할 수 없기 때문입니다. 따라서 이러한 전대차의 경우 소유자의 동의를
반드시 확인하세요!
확 바뀐 주택임대차표준계약서
Q 새로 확 바뀐 [주택임대차표준계약서]란 어떤 것인가요?
A 법무부에서 만들어 제공하는 계약서 양식인데 주택임대차 계약과 관련하여
임차인이 꼭 알아야 할 내용들이 기재되어 있습니다.
이를 잘 읽어보고 계약을 체결하면 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.
출력하여 사용하지면 큰 도움이 될 거에요.
춘천지방법원 홈페이지, 법무부 홈페이지-법무정보, 지방자치단체 홈페이지
임대차계약 후 바로 해야 할 일
Q 전세나 월세계약 후, 반드시 해야 할 일은 무엇인가요?
A 첫째, 대항력을 얻기 위해서는 임차한 주택에서 거주해야 하고
주민등록 전입신고를 해야 합니다. 그러면 그 다음날부터 대항력이
발생합니다.
둘째, 우선변제권을 취득하기 위해서는 반드시 인근에 있는 주민센터나
등기소에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
대항력과 우선변제권
Q 대항력이나 우선변제권은 무슨 말인가요?
A 대항력
소유자가 주택을 다른 사람에게 팔거나 경매로 소유자가 바뀐 경우에도
임차인이 여전히 그 주택에서 계속 거주할 수 있는 권리 입니다.
우선변제권
주택이 경매가 되었을 때 등기되어 있는 근저당권자처럼 일반 채권자보다
먼저 확정일자 순서에 따라 배당받을 수 있는 권리 입니다.
임차인과 대항력
Q 임대차계약은 본인 명의로 했는데 다른 가족들이 먼저 전입신고를 하고 본인은 나중에 전입신고를 한 경우 대항력이 인정되는 날짜는 언제인가요?
A 가족들과 전입신고일이 다를 경우, 전입신고가 빠른 가족의 전입신고일을 기준으로 합니다.
Q 계속 이 주택에 거주하면서 사정이 있어서 온가족이 일시적으로 주민등록만을 다른 곳으로 이전하였는데
그 사이에 뒤늦게 근저당권이 설정 되고, 그 이후에 다시 전입해 들어왔을 때 나중에 그 근저당권에 의해
실시된 경매에서 낙찰받은 경락인(매수인)에게 대항할 수 있나요?
A 이런 경우에는 대항력을 상실하므로 집을 비워줘야 합니다.
또한 경매 이전에 확정일자를 받아 놓았다고 하더라도 우선변제권도 상실합니다.
다만 가족의 주민등록은 그대로 둔채 본인의 주민등록만 일시적으로 이전하였다면 괜찮습니다.
선순위 임차인의 권리
Q 임차인인 본인이 전입신고를 할 때 등기부등본에 아무런 다른 권리자가 없었는데
나중에 매매나 경매가 진행되면 어떻게 해야하나요?
A 즉시 기존 임대인에게 계약해지를 통지하면서 보증금 반환을 청구하거나
계속 그 주택에 거주하다가 임대차기간이 끝났을 때 매수인이나 경락인에게
보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 물론 확정일자까지 받아놓은 경우에는,
경매법원에 배당요구기간 만료일까지 '권리신고 및 배당요구'를 할 수도 있습니다.
경매와 후순위 임차인 사례[1]
Q 가압류등기가 된 주택을 임차하였는데, 그 후 가압류채권자가 본안소송에서
승소판결을 받아 주택에 대해 경매신청을 하였습니다. 임차인은 어떻게 되나요?
A 경매에서 다른 사람에게 매각되면 어쩔 수 없이 집을 비워줘야 합니다.
다만 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓았다면 가압류채권자와 같은 순위로
채권액 및 보증금에 비례하여 배당을 받게 됩니다.
경매와 후순위 임차인 사례[2]
Q 이미 근저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하였는데 근저당권자가 경매신청을 한 경우 어떻게 해야 하나요?
A 경매에서 다른 사람에게 매각되면 임차인은 집을 비워줘야 합니다. 그러나 임대차계약서에 확정일자를 받아두었다면,
경매절차에서 '권리신고 및 배당요구'를 하여 근저당권자 다음 순위로 남아있는 매각대금을 배당받을 수 있습니다.
임차보증금을 증액했을 때 우선변제권이 인정되는 범위
Q 임차하여 전입신고를 하고 확정일자도 받고 살던 중에 주택에 근저당권이 설정되었습니다.
그 후에 보증금을 올려 준 부분에 대해서도 우선변제권이 인정되나요?
A 경매가 되었을 때 근저당권 설정 후 보증금을 증액한 부분은 우선변제권이 인정되지 않아서
배당 받지 못할 수 있습니다. 따라서 보증금을 증액한 후에는 기존계약서를 잘 보관하고
새로 임대차계약서를 작성한 후 다시 확정일자를 받아야 합니다.
그렇게 하면 증액한 부분도 배당요구를 하여 근저당권자 다음 순서로 배당받을 수 있습니다.
소액임차인과 최우선 변제
Q 보증금이 일정액 이하이면 주택이 경매되었을 때 가장 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다고 하던데
어떤 경우인가요?
A 보증금이 일정액 이하인 경우 그 보증금의 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
전입신고를 하고 실제로 거주하고 있어야 하며, 기준이 되는 보증금액과 최우선 변재금액은
지역마다 다릅니다. 강원도는 4,500만원 이하여야 하고, 그 중 1,500만원까지만 최우선적으로
돌려 받을 수 있습니다. 이와 같은 최우선변제권은 근저당권이나 전세권 등을 가진 다른
담보물권자 또는 일반채권자보다 가장 우선시 됩니다.
만일 강원도에서 주택 임차보증금이 4,500만원을 초과하더라도 경매가 시작되기전에 4,500만원
이하로 감액된 경우는, 위와 같은 보호를 받을 수 있습니다.
임차권 등기명령신청
Q 2011년 주택을 임차하면서 전입신고를 하고 확정일자도 받았는데, 임대차기간이 끝난 후
아직 보증금을 반환받지 못한 상태에서 지방으로 발령이 나는 등의 사유로 꼭 이사를 해야
하는데 어떻게 해야 하나요?
A 아무 조치 없이 이사하면 안됩니다! 이사한 후에도 대항력과 우선변제권을 계속 유지하려면
이사하기 전에 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 해 놓아야 합니다.
또 2013년 개정된 법률에 의하면 은행 등 금융기관이 우선 보증금을 임차인에게 돌려주고,
나중에 집주인으로부터 돌려받도록 하는 제대고 새로 마련되었습니다. 즉 임차인이 집주인에 대해
가지고 있는 임차보증금 반환청구권을 금융기관에 넘길 수 있게 한 것입니다.
경매와 임차인의 대항요건 유지기간
Q 임차인으로 전입신고를 하고 확정일자도 받고 거주하고 있는 주택에 경매가 시작되었습니다.
언제까지 계속 살면서 주민등록을 놔둬야 하나요?
A 배당을 받을 때까지는 계속 살면서 주민등록을 유지하는 것이 안전합니다. 만일 사정이 생겨
이사를 해야 한다면, 앞에서 설명드린 임차권등기를 한 다음 이사하는 것이 좋습니다.
임대차기간
Q 임대인이 사정이 있다면서 임대차기간을 1년으로 하자고 해서 그렇게 계약을 했는데
더 오래 살 수 있는 방법은 없나요?
A 임대인의 요구로 임대차기간을 2년 미만으로 정하거나 혹은 기간을 정하지 않은 경우라도
임차인은 2년 동안 거주할 수 있습니다. 하지만 반대로 임차인의 사정으로 2년 미만의 임대차기간으로
계약하는 것은 가능합니다.
임대차기간과 묵시의 갱신
Q 소유자로부터 임대차기간이 끝나기 불과 2주 전에 보증금을 인상하여 주거나 기간만료와 동시에
주택을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대차기간이 끝나면 반드시 주택을 비워줘야 하나요?
A 아닙니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월 전까지 임차인에게 임대를 끝내겠다는
통지를 했다면 임대차는 종료됩니다. 하지만, 임대차기간이 1개월도 남지 않은 시점에서 통지를 할
경우에는 그 통지는 효력이 없고 임대차는 자동으로 연장되어, 임차인은 보증금의 증액없이 2년간 더 살 수 있습니다.
임차인도 더 살기를 원하지 않는 경우에는 임대차기간이 끝나기 1개월전까지 임대차를 끝내겠다는
통지를 하여야 합니다. 다만 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받지 않았다면 임대차는 계속 유지됩니다.
상가건물 임대차보호법의 적용범위
Q 상가건물 임대차보호법은 모든 상가에 적용되나요?
A 아닙니다. 보증금이 일정액 이하여야 하는데 그 기준은 지역마다 다릅니다.
그 중에 강원도 지역은 전세의 경우 보증금이 1억 8천만원 이하여야 하고 월세의 경우
보증금와 월세의 100배의 합계액이 1억 8천만원 이하여야 합니다.
상가임차인과 대항력
Q 상가를 임차하려고 하는데 경매 등에서 보호받으려면 무엇을 해 놓아야 하나요?
A 상가에서 계속 영업하면서 관할 세무서에 사업자등록이 되어 있어야 하고 임대차계약서에 확정일자를
받아두어야 합니다. 아니면 전세권설정등기를 하는 방법도 있습니다.
소액 상가임차인의 보호
Q 상가건물도 보증금이 소액인 임차인은 그 보증금 중 일부를 최우선으로 보호받을 수 있나요?
A 강원도에 있는 상가의 경우 임차보증금이 2014년 1월 1일 기준으로 3,000만원 이하이고, 사업자등록을 하고
상가에서 영업하고 있다면 1,000만원까지 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다.
상가임차인과 계약갱신요구권
Q 본인은 상가를 보증금 2,000만원 월세 50만원, 기간은 2년으로 임차하였습니다. 2년의 임대차기간이 끝난
후에도 상가를 계속 사용하고 싶은데, 소유자가 동의하지 않으면 어떻게 하나요?
A 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 통지를 하면 됩니다. 상가건물 임대차보호범에 따르면
임차인은 위 통지를 계속 반복하면 임차권을 5년까지 보장받을 수 있습니다. 계약이 갱신되어 임대차계약서를 다시 작성할
때 마다 임대인은 보증금과 월세를 올려달라고 할 수 있지만 보증금와 월세의 인상은 1년에 9%까지만 할 수 있습니다.
2013년 8월 13일 이후에 체결된 상가임대차의 경우에는 보증금 액수에 제한 없이 모든 상가임대차에 앞서 설명한 계약갱신
요구권이 인정됩니다.
상가건물 임대차의 차이점
Q 그 밖에 상가건물 임대차가 주택임대차에 비해 어떤 차이점이 있나요?
A 첫째로, 점포를 폐업했으나 사업자등록을 말소하지 아니한 경우 사업자등록이 형식적으로 존속한다 하더라도
대항력이나 우선변제권을 인정받지 못합니다. 상가의 경우에도 보증금을 돌려받기 전에 폐업을 하더나 이전을 해야 하는 경우
법원에 가서 임차권등기를 해 놓으면 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 또 폐업신고 후 다시 사업자등록을 한 경우
새로 사업자등록을 한 때를 기준으로 대항력이 발생합니다.
둘째로, 확정일자를 관할 세무서장으로부터 받습니다.
셋째로, 상가임대차기간은 최저 1년입니다. 쌍방이 해지 통지를 하지 않아 자동으로 연장된 묵시적 갱신의 경우 임대차기간은
1년으로 봅니다.
넷째로, 권리금은 많이 주고받고 있지만 원칙적으로 법으로 보호받지 못합니다.
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