<부동산 시장을 보는 두 가지 방법>

1. 부동산 시장을 보는 2가지 방법

1) 귀납적 : 보통 사람들이 보는 방법

2) 연역적 : 신성철님이 보는 방법

2. 연역적으로 보는 방법의 특징

- 장점 : 처음 전제가 틀리지 않으면 결론이 틀리지 않는다

- 단점 : 미시적 시장은 잘 모른다

3. 매가와 전세가의 관계

1) 전세가는 항상 매가보다 높을 수 없다

- 집의 사용가치를 담보로 하는 개인간의 대부행위

- 그래서 전세가는 항상 매가를 일정 비율로 따라감

- 요구수익률에 따라 전세가가 오르면 매가가 자동으로 올라가는 일정 구간이 있음

2) 요구수익률에 의해 전세가가 매가를 밀어올릴 수 밖에 없는 구간이 존재

- 금리/전월세전환율 = 요구수익률 전세가율

ex) 시중금리 3%/전월세전환율 5% = 전세가율 60%

- 이 법칙은 시기마다 달랐음. 현재 기준은 60%

- 전세가율이 60%를 넘으면, 전세가는 매가를 밀어올릴 수밖에 없음

- 금리가 낮아지면 요구수익률 전세가율이 낮아지고, 금리가 높아지면 요구수익률 전세가율이 높아짐

ex) 서브프라임때는 금리가 높았으므로 요구수익률 전세가율이 70%였는데, 당시 전세가율이 41% 였으므로 당연히 매가는 하락할 수밖에 없었음

- 이것은 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 것처럼 자연스러운 자본의 흐름임

3) 역대 부동산 시장에서 전세가가 매가를 밀어올리는 조건을 만족한 시기

- 2001년 11월 : 대세상승 시작기

- 2012년 12월 : 대세상승 시작기

- 그리고, 지금 시기

=> 따라서 전세가율을 봐야 함

4. 이번 상승장 흐름 정리 및 추천했던 지역

<2013년>

- 전세가가 매가 밀어올리는 구간 도달

- 추천지역) 전세가율 높은 곳, 소형, 주변지, 물량과다지역 => 군포, 동탄 (=2019년)

<2015년>

- 하락장 종료, 인허가 및 분양 시작

- 건설사가 분양을 한다고 바로 실물 집이 생기는 게 아니기 때문에 전세가와는 무관함 => 전세가율 지속상승 (이때까진 무주공산, 꽃길)

- 추천지역) 사업성 만족 시작되는 재개발, 재건축

<2017년 하반기>

- 15년 분양물량의 입주 시작. but 공급부족이 누적되어 물량은 잘 소화됨

<2019년 하반기>

- 이때까지 물량이 누적되어 물량구간 (하락이 나온다면 이때쯤이라 생각했다)

- 추천지역) 신도시, 신축 (고덕 등)

<2020~2021년 >

- 물량이 없는 구간이니 서부라인 쪽

- 추천지역) 일산, 송도, 시흥, 안산

* 이번 장의 특징 *

1) 택지가 없음 (입주물량X, 전세가 하락X)

=> 택지 조성에 5년 걸림

2) 구도심 재생 (이주 & 멸실)

=> 뿌시고 다시 짓는데 4~5년 걸림

5. 구도심 재생과 택지 개발

1) 구도심 재생과 택지 개발 비교

- 구도심 재생과 택지 개발은 양립 불가능

(택지가 구도심보다 경쟁력이 높아서 택지를 개발하면 구도심 재생이 불가)

- 구도심재생은 택지개발보다 공급량이 적다

1) 슬라이드 퍼즐 효과

- 멸실물량 때문에 한꺼번에 못하기 때문-순환개발

2) 계단형 피라미드 효과

- 평균대지면적이 커야 일반분양이 많이 나옴

- 그러나 서울은 평균대지면적이 매우 작음

- 10채 지으면 일반분양은 3채밖에 나오지 않음

=> 따라서 구도심재생을 해도 단기적으론 공급물량이 부족해짐

2) 이번 장 재개발 재건축의 특징

(1) 2015년

- 신축 매가 오르면서 재/재 사업성 만족 시작 및 스타트

- 재재는 사업성 좋은 순으로 시작

요건1) 일반분양 가격 높음

요건2) 대지지분 높음

=> 서울 1급지부터 시작

(2) 2017년말

- 재초환 도입: 이때까지 관처신청해야 함

- 17년에 관처나면 22~23년에 물량 나옴

- 그러나 경기도 재건축 & 택지개발이 되어야 물량이 나오는데 그러지 못하고 있음

3) 개발사업의 순서

리모델링->재건축->재개발 순

- 리모: 일분물량이 적어서 올라갈때도 더디지만 하락도 덜함 (사업성의 훼손이 적음) 근데 속도가 잘 안남

- 재건축: 일분 물량 많고 신축 가격 높아서 사업성 매우좋음

중심지 재건축 -> 주변부 재건축->중심부 재개발->주변부 재개발->초낙후지역 재개발(썩빌) 순서

4) 썩빌 개발까지 가면 나타나는 시장 양상

- 비이성적 시장 과열

- 사업성 계산 불가하고 의미도 없음

- 노후도만 봄

- 공평하게 다 오름 (아파트 대체재까지 골고루)

* 총평 및 결론 *

- 썩빌 개발까지 퍼지면 시장이 과열된 것 맞다

- 그러나 이것을 막아줄 요소(공급)이 별로 없다

- 의미 있는 공급이 나올 때까지는 과열은 계속될 것

(2025년?)

- 그러나 썩빌은 위험한 부분도 많고, 06~07년에 들어갔다가 다친 사람도 많으니 판단 잘 해야 한다

출처

https://blog.naver.com/celaaussipassera/222391103479