부동산 지식나눔 아는 한도내에서 답변드립니다.78
- Logan+
- 등록일 2021-06-19 18:47
- 조회수 2191
[부동산지식나눔] 시리즈
시리즈란?
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 꺼병이
안녕하세요 경기도 화성 향남에 살고있는데요 살고있는 아파트는 신명스카이뷰라는 아파트인데 근처에 서해선 향남역이 만들어지고 있는데 이 역이 신안산선 연장추진중이라고 합니다 현재 시세는 4억5천 정도인데 신안산선이 연장이 확정후 개통되면 시세가 어느정도나 갈까요? 이 아파트를 갖고 있는게 시세차익 측면에서 나을지 아니면 화성시 봉담읍 프라이드 시티 아파트를 분양받아 이사하는게 나을지 고민이됩니다 답변 부탁드려요 재능기부 감사드립니다.
2021-06-19
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Logan+
이미 그러한 기대감이 살짝은 반영된 값으로 알고있습니다.
그걸떠나 그쪽으로 생각중이시라면 프라이드시티 보다는 실거주시라면봉담지구 안쪽 와우리나 봉담읍 상리그쪽으로 들어 갈꺼같습니다.
2021-06-19
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대전뽐뻐
세종시 초급등 후 지금 매수인 우위시장인데요. 시드 2억 3천으로갭투자 어떻게 생각하시나요?? 추후 실거주 가능합니다. 동네는 고운동, 한솔동 고려하고 있습니다. 세종이란 동네 특성상 내년 대선전 몇번의 펌핑이 있지 않을까 생각이 되고 전세가 워낙 싸서 오르면 올랐지 전세가가 떨어지지는 않을것 같으나, 공무원들이 대다수인 도시에 지금 가격 이상을 받아줄수 있을까? 라는 생각도 하게 되네요.
2021-06-19
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Logan+
급하실 필요없어요
지금부터 겨울까지 쭉입주장입니다.
나성이 끝남과 동시에 4-2생의 입주가 이어집니다.
그리고 내년에 대선이죠
즉 이번 하반기가 최적의 매입타이밍입니다.
2.3억으로 갭주할꼐있나요 저도 매주한번씩보는데 딱히 안보여서요 (59타입인가요...2.3억이면....지금 전세가 잘안나가요 한번부동산확인해보세요.. 저도 입주가능물로 전세다시맞추는거로 알아봤는데 그저꼐인가 소장님들 자신없다고하심)
2021-06-19
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[* 비회원 *]
병점 주공 구축을 작년에 전세안고 산 2주택자입니다 병점역과 인동선 능동역(예정) 사이에 있는데 향후 매도시기를 언제쯤으로 잡아야 할까요
만약 매도한다면 남은 금액으로 어디로 가는게 좋을지 고견부탁드립니다
2021-06-19
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Logan+
1주택이시라면 언제나입니다.
2년이후 언제나 매도해도 1채시면 중과없으시니요
만약 하게 된다면 그때 가능한투자액으로 그때 고민하셔야죠 지금 고민해도...살수있는게아니다보니
그리고 팔았을때 내가 살곳가격이 계속 그대로인지도 모르고요.
2021-06-19
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khyupup1
감사합니다.
여유자금4억 / 감당가능 부채 4억 월급여300 / 미혼 / 직장위치 의왕권
의왕 청계 휴먼시아 4단지 8억 중후반에 매수하고자 합니다. 월판선, 의왕 테크노파크, 청계2지구 등 호재보고있는데
1. 2~5년 투자관점에서 괜찮을까요?
2. 향후 리모델링이나 재건축이 가능할까요?
2021-06-19
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Logan+
행후 리모나 재건축을 바라보기엔 아직멀었습니다.이제..15년이라
급여 300에 대출 4억이면 쪼금 빡신거아닌가싶어서요
일단 실거주하시다가 감당안되면 실거주채우고 전세로 대출갚고 이자낼돈으로 월세사셔도 나쁘지는않을꺼같습니다.
일단 직장이 의왕이시니 나쁘지않은선택같습니다.
인덕원 삼호나 푸른마을쪽도 괜찮다봅니다.
인덕원파워가 거세네요.
2021-06-19
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26훈남
1. 세운 푸르지오 헤리시티(23년 1월 입주 예정)
29제곱 : 13평 분양가 :3.5억 입주 후 시세가 어떻게될까요? 월세 시세는 어느정도 받을지, 임대는 잘 나갈까요?
2. 강동 E편한세상 에코포레(20년 4월 입주) 84제곱 : 34평 분양가 : 6.8억 현재시세 : 14억 2년 실거주 후 14억에 매도한다면 양도세가 얼마가 나올까요? 앞으로 상승여력이 더 있을지 문의드립니다.
2021-06-19
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Logan+
명의 나눠져잇는건가요 ?
세운은 120즘 생각되네요 월세
강동e편은 세금 한 2.5천 생각됩니다. 비과 이번에 12억으로 되었으니요 단 명의가 둘다 나눠져있어요됩니다.
2021-06-19
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뭐야이런
안녕하세요 경기도 시흥시 장곡동에 2주택자입니다 양도세 때문에 지금 살고 있는 32평을 팔고 전세를 살거나 월세를 받고 있는 23평으로 들어가야 하나 고민입니다 아이들이 커서 작은집은 무리일듯 싶은데..현재 장곡역이 진행중이고 길 건너 단지도 올라가는데 가지고 있기도 팔기도 고민입니다
2021-06-19
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Logan+
일시적 2주택인가요 ?
32평은 지금팔면 비과세인가요 ? 나머지 월세받는곳도 같은곳인지요 정보가 ..
A주택32평 매수시기 실거주몇년 B주택23평 매수시기 현재 월세계약시작 끝 알려주세요. 단지를 딱 집어주셔야 자세히 의견을드립니다.
2021-06-19
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뭐야이런
질문이 두서가 없었네요 죄송합니다 네 일시적 2주택이고 월세 받는곳도 근처아파트입니다 A 기존주택경기도 시흥시 장곡동 (진말대우3차 32평 조정지역) 2013년8월20일 구입 현 거주중-
2021-06-19
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Logan+
@뭐야이런 삶의 질을 높이고자하면 2개팔고 더 좋은 1개로 가셔야하구요
그냥 욕심덜가지고 여유 있게 가시려구하면 그냥 저 2개를 쭉보유하는 방법이있습니다.
제가 시흥쪽은 거의 온라인으로만 보다보니 직접 동네를 보고 집을 본일이없어서요
1채로 가신다면 A주택을 비과세 청산후 B주택을 과세로 바로 청산한다면 A주택이 다 비과세 양도차익으로 들어가서 아마 B주택은 일반과세 처리가 되겠죠 B주택의 차익이 거의 2억이 좀 안될꺼라 세금도 4~5천 나오겠지만
그렇게 2개를 청산하시고 바로 대출을끼고 시흥능곡역근처에 무리되지않는 대출한도선에서 가장좋은 전용 84 주택을 잡는게 정석이라고 봅니다.
그러면 결국 집은 실거주하나에 이자는 나가니 삶에 질은 떨어질수있으나 시세차익은 더 나을수있을듯합니다.
전 근데 너무 무리하라고는 추천못하니... 지금 2채로 쭉들고가시는것도 나쁜선택이아닙니다.
2021-06-19
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뭐야이런
@Logan+ 답변 감사드립니다 A주택을 비과세로 먼저 팔면 B주택 하나만 남아서 B주택을 2년 더 보유후 또 팔면 비과세가 되지 않을까요?
2021-06-19
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Logan+
@뭐야이런 네 그렇게 하면 비과세가 되겠죠 저는 근데 추천하지않습니다. 4천아끼다가 다른거 4천오르는걸 못잡으면 진입기회가 다날라갑니다. 저라면 일단 비과세 매도후 잔금을길게 잡던해서 B 2년 보유기간과 다음주택 C 일시적기간을 또 맞출듯한데 이게 일시적이 요즘 1년기간이라 너무 빡셔서요 기간맞추다가 최종적으로 갈집 억단위로 올라버리면 그게 최악이거든요..
2021-06-20
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SK나나
안녕하세요. 제명의로 1주택 와이프명의로 1주택있는데요. 와이프는 결혼전에 사둔집으로 안산 고잔동 그린빌입니다.(보유기간10년넘음) 나중에 다른지역으로 1주택 더마련하고싶어서 매도할까 고민중입니다. 그런데와이프는 더 가져가고싶어하네요. 국제테마파크에 전철등 호재가많다구요.
질문1. 길게보유해도 좋을까요? 질문2. 둘다직장이 서울(송파,양재)이라 과천,안양,북의왕 부근으로 가고싶은데요. 요즘이지역이 너무핫해서요. 들어갈타이밍도못잡겠고..혹시추천해주실만한곳있을까요? 집팔고현금털어꾸역꾸역 8억원될듯합니다.
먼저 조언감사드립니다.
2021-06-19
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Logan+
나나님 명의에 실거주중이신거죠?
혼인신고는 하신건지요? 결혼에 의한 일시적 2주택이신건지 아니면 아직 혼인신고전이신건지요
길게보유해도 좋을까요?
다만 이익이 더클꺼로 이동하는개념이지요
둘다 직장이 송파양재이면 더더 서울로 붙어야지요
핫한지역에 들어갈타이밍은 잡는거 아닙니다. 그냥 내가 상투여도 사고나서 신경끄고살면 그게 저점이라는...
2021-06-19
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햇님이당ㅋ
저도 부탁드립니다. 1. 남양주 도곡2구역 59형 재개발 조합원( 철거중입니다. 올해안 분양계획) 2. 서울 목동역 중앙하이츠 펠리시티(99형) 주복 분양권(내년1월 입주) 보유중입니다ㅡ
2번을 최근 구입하면서 취득세 중과여서 8.4가 분양가인데 취득세8프로 정도 더 내야하는 상황입니다. 아니면 일시적 1가구 2주택으로 1이든 2든 둘중 하나 팔아야 중과가 안되구요. 주변인들은 취득세 중과를 맞아도 둘다 좋다고 홀딩하라고 하더라구요. 다만 2가 29세대라 나홀로 소규모세대라 걱정입니다. 어떻게 보시나여. 1은 실거주 불가능이고2는 실거주 가능합니다.
2021-06-19
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 저도 부탁드려요ㅠㅠㅠ
2021-06-19
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Logan+
1파셔야죠...
2번 취등록세 거의 7천나올껀데... 어쩔수없어요 1번 2년 보유하셨으면 비과세아닌가요
2021-06-19
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햇님이당ㅋ
2의 취등록세 7천을 추가로 낼 정도는 아니라는.말씀이신가여?? 2든 1이든 일시적 1가구 2주택으로 팔면 비과세 되요. 다만 저는 2를 취등록세 내고라도 가져가고 싶어서요ㅠ
2021-06-19
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Logan+
@햇님이당ㅋ 2 취등록세가 일시적 2주택이면 1.1 이잖아요 일단 1.x %로 등기하고 1번파시면 되요 일시적 2주택은 취등록중과안하니요.
2021-06-20
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 네. 그건 저도 알고있어요ㅡ 근데 저는 2개다 가지고 가고 싶어서요. 취득세 중과를 내고도 상승여력이 더 있지 않을까 해서요! 2개 다 가져가는건 반대하시는걸까요??만약 그렇다면 그렇게 생각하시는 이유가 너무 궁금해요
2021-06-20
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Logan+
@햇님이당ㅋ 계산을한번해보셔요
최종적으로 2개를 가져간다해도 일단 도곡을파셔야합니다.
제가 햇님이당님 명확한상태를 모르니까 가정하고 해보겠습니다.
일단 팔고다시사기전략입니다.
일단 목동의 취등록세는 지방세포함 대략 7500만원입니다
일단 도곡을팔면 얘가 천만원이하로 줄어들죠(6천절감)
그리고 도곡을 비과세매도하고 다시살때 멸실로사면 4.6퍼니 이게아마 저거보다나을꺼고 또한 취득가도높일수있습니다
그리고현재명의상태를모르나 명의도나눌수있죠
2021-06-20
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 아! 팔고 다시사는것...좋네요. 생각지고 못한 방법이었어요. 정말 감사합니다. 부모님께 팔았다가 다시 사는 것을 생각해봐야겠네요:) 감사합니다!!!♡♡♡
2021-06-20
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Logan+
@햇님이당ㅋ 그리많이절감되진않아요 그래도 천단위로는아끼니 그리고부모님께팔았다가다시사는것은 안좋구요 세무적으로복잡해져요
같은구역내에 비슷한물건이있으면 (권리가비슷한거) 그거 소장님한테걸어두고 저거거래될꺼같으면
내꺼팔고 나는 그거산다고 하면 소장님은
복비2번발생하니 무조건좋다고하실꺼에요
복비좀깎으셔다되고
2021-06-21
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 그쳐ㅡ 인생쉽지않네요 ㅎㅎ근데 철거단계라 매물이 없다는게 문제내요ㅠ 또 1번이 늦어도 연말에는 분양 예정이라 다시 산 등기 받을 땐 취득세 8프로에 양도세도 일반과세처리되긋네요 ㅎㅎ 진짜 한 천만원정도 절감되겠어요.
한가지만 더 여쭤도될까요?? 혹시 제가 욕심내서 산 2번 목동역 주복을 비과세로 파는건 어떻게 보셔여?? 세무사말이 입주권에 분양권일 경우 일시적 1가구 2주택 상황에서 둘 중 아무거나 먼저 팔아도 된다고 하더라구여. 등기치고 1년 내에요. 실거주가 가능한 집이라 가져가고 싶은데. ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ
2021-06-21
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Logan+
@햇님이당ㅋ 다시받을때 8프로아니에요 멸실인데 4.6이죠...
2021-06-21
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 조합에서 늦어도 연말에는 꼭 분양을 한다고 하네요ㅠ목동집이 내년 1월까지 입주장이니 이거 등기치고 다시 입주권을 받으려하면 분양권이 되어있을 확률이 높아요ㅠㅠㅠ
2021-06-22
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Logan+
@햇님이당ㅋ 일분하고도거래되잖아요 ㅎㅎ
2021-06-23
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 네. 일분하고도 거래가 되지만...그때도 멸실 기준 취득세인가요??? @@그러면 완전 땡큐인데.
2021-06-24
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Logan+
@햇님이당ㅋ 당연하죵~^^
2021-06-25
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햇님이당ㅋ
@Logan+ 와우! 몰랐어요:) 감사해요. 친절하게 답 달아주시궁! 복받으세요!
2021-06-25
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이 분야에 대해서 아시는지 아니면 모르셔도 알아봐주실 수 있으실지 싶은데요
건물 신축시의 대출한도에 대해 궁금해요
구옥 단독주택을 매입해서 신축 원룸건물을 올린다라고 했을 때
대략 몇 %정도의 자기자본을 가지고 준비해야
매입, 철거, 신축까지 할 수 있을지
또는 구옥 매입해서
빌라를 신축한다고 했을 때에는 자본을 몇 %정도 준비하고 어떤 절차로 진행해야될지
알아봐주시면 감사드리겠습니다.
시행이라는게 한번 굴릴때마다 돈이 따블로가니 어마한데..
일단 구옥의 대지평만 보시고
그걸 얼마나 싸게 매입하는지가 메인인거로 알고있고 PF로 새마을등 관련대출잘뽑아줄수있는곳에 부탁해야되는걸로 알고있습니다.
물론 최적의 돈만 딱 맞춰서 있으면 좋겠지만 그렇게 하다 일정이 삐긋하게 된다면 그만큼 이익이 팍팍 주는걸로 알구요
저도 차차공부중이지만 지금당장에 답변드리기는 힘들꺼같아요 저두..건물안올려봐서..;;
땅을 일단 확보해서 pf로 건축비까지 담보로 뽑아내고 완공후 근저당전환인데 레버리지를 많이낄수록 쫄리겠쬬 ..
요즘은 '개인이 하는 부동산개발'류의 강의가 종종 있으니 찾아보고 강의 들어보세요. (싸지는 않더군요.) 그럼 대략적인 구도는 아시게 될겁니다.