새로 업데이트된 2021년 2분기 주택구입부담지수를 바탕으로

서울 부동산 버블 수준을 판단해보았었는데요,

이번에는 6대 광역시의 버블 수준을 판단해보고자 합니다.

모르시는 분을 위해 다시 설명드리자면

주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아

중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요,

참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로,

이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시

소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요한 수준을 의미합니다.

금리와 집값, 소득을 고려해서

현재의 집값이 과거와 비교해 어느 수준까지 와있는지를 나타내준다는 면에서

유용한 지표라고 할 수 있겠습니다.

다만 현재 주택금융연구원에서 발표하는 주택구입부담지수가

2004년부터 2012년까지는 KB부동산 중위 매매가를 사용해왔지만

2013년부터는 한국감정원의 중위 매매가를 사용해왔는데

시계열상으로 중간에 기준이 달라진다는 것은 분석에 오류를 초래할 단점이 있습니다.

따라서 저는 6대 광역시 주택구입부담지수 그래프에

지금까지 주택금융연구원이 발표해온 지수를 "주택구입부담지수(구)",

2013년부터도 KB부동산의 중위 매매가로 환산해서 산출한 지수를 "주택구입부담지수(신)"으로

수정 반영토록 하였습니다.

그럼 하나씩 들여다보겠습니다. (지역별 착공/인허가 물량은 아파트 기준입니다)

□ 부산

부산의 2021년 2분기 주택구입부담지수는 76.2로

과거 17년간 평균인 60.5 대비 126%인 상황입니다.

반면, 전고점인 2017년 3분기 84.6 대비 90% 수준입니다.

그래프에서 보시다시피 2020년 3분기에는 중장기 평균을 밑돌고 있었으나

2020년 4분기 이후 매매가 급등으로 중장기 평균을 초과하였습니다.

2분기 지수가 중장기 평균 대비 +26% 초과되었고

전고점까지는 +10%의 괴리가 있기 때문에

버블의 후반부 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 2.4만호인데

2018~20년 연 평균 착공 물량이 2.7만호 이상이므로

단기적인 물량 부담은 다소 있는 편입니다.

다만 2019년부터 인허가 물량이 급감하고 있고

(2017년 4.1만호 → 2018년 3.1만호 → 2019년 1.4만호 → 2020년 1.5만호)

이 탓으로 착공 물량도 2021년은 7월까지 1.0만호 수준에 불과해

2024년 이후 부산의 수급 전망을 밝게 합니다.

□ 대구

대구의 2021년 2분기 주택구입부담지수는 72.3으로

과거 17년간 평균인 61.1 대비 118%인 상황입니다.

반면, 전고점인 2015년 2분기 76.2 대비 95% 수준입니다.

2분기 지수가 중장기 평균 대비 +18% 초과된 반면

전고점까지는 +5%의 괴리가 있기 때문에

부산과 마찬가지로 버블의 후반부 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.7만호인데

2018년 2.2만호 → 2019년 2.7만호 → 2020년 3.6만호의 착공 물량은 상당한 부담입니다.

2021년 7월까지의 착공 물량 1.9만호도 적지 않습니다.

게다가 2011~19년 연 평균 인허가가 1.9만호인데

2017~19년 연 평균 인허가 물량이 3만호 수준인데다 2020년도 2.7만호로 적지 않아

단기ㆍ중장기 모두 물량 부담이 만만치 않을 것으로 보입니다.

□ 인천

인천의 2021년 2분기 주택구입부담지수는 66.4로

과거 17년간 평균인 64.2 대비 103%인 상황입니다.

전고점인 2008년 3분기 90.6 대비 73% 수준입니다.

2020년 하반기부터 급등을 지속하면서 주택구입부담지수도 크게 올라

2분기 지수가 중장기 평균 대비 +3% 초과한 상황이나

전고점까지는 여전히 +27% 괴리가 있어

타 광역시 대비 여전히 큰 저평가 수준으로 판단됩니다.

물량 측면에서는 2011~19년 연 평균 착공 물량이 1.5만호인데

2018년 2.8만호 → 2019년 4.1만호 → 2020년 3.6만호의 착공 물량이 크게 다가옵니다.

2021년 7월까지의 착공 물량 1.5만호도 적은 편이 아니구요.

대구와 마찬가지로 단기적인 물량 부담이 작지 않은 수준입니다.

다만 2011~19년 연 평균 인허가 물량은 2.2만호인데

2018년 3.5만호, 2019년 3.9만호의 인허가는 상당한 수준이나

2020년은 2.5만호로 인허가가 줄었고

2021년은 7월까지 인허가 물량이 0.2만호에 불과해서

이 추세가 이어진다면 중장기 물량 부담이 급감할 가능성이 커지고 있습니다.

□ 광주