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부동산 카페나 포럼에서 도움을 많이 받아 가까스로 국가 공인 적폐가 된 1인입니다.
사실 부동산에 엄청 고수분들도 많고. 저야 이제 갓 햇병아리라 뭐 글 쓸 깜냥도 안되지만
도움을 부포에서 받았으니 조금이라도 나누는게 도리가 아닐까 싶어 조심스럽게 글을 남겨봅니다.
혹시 최근에 15억 언저리에서 왔다갔다하는 집의 매수 고민하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
사실 저도 직접 대출을 얻어보기 전까지는 정보가 절편처럼 나눠져 있어서 실제로 해보기 전까지는 이해가 안되더군요.
최근 직장 동료중에 출퇴근 자차로 빠르게 할 수 있는 서울 중심지 20평형 매수를 알아보는 분이 있었습니다.
죄다 호가나 매매가가 15억 초과나 언저리라서 대출을 위해 15억 미만으로 알아보고 있다고 했습니다
제가 그럼 KB시세는 15억이 넘었느냐 물어보니
어쨌든 사려면 15억 후반이라 대출이 안나오니까 의미가 없지 않겠냐 이러더군요.
엥...
생각해보니 저도 저렇게 생각했었습니다. 근데 동료도 똑같은 착각을 하고 있길래 차분히 설명해주고 있었는데. 옆에서 듣던 다른분도 엥 나도 몰랐는데 이러더라구요. 생각해보니 대부분 관심사는 12억~13억언저리 아파트나 15억 초과 강남. 학군 핵심지에만 초점이 맞춰져 있으니.. 사실 15억 언저리 알아보는 분들에게 필요한 정보는 생각보다 찾기가 어려웠습니다.
여튼...
호가는 15억이 넘어도 은행은 KB 시세 평균값을 기준으로 대출을 내주니까 예를 들어 16억 짜리 집이어도 KB 시세 평균이 14억 5천이면 대출이 나오고
15억 2천짜리 집이어도 KB시세가 15억이면 대출이 안나온다고 말해주니 동료가 처음 알았다며 당황하더군요.;;
네 .. 저도 대출 실제 내보기 전까지는 몰랐으니까요 ㅜㅠ
DTI, DSR 이런거 퍼센트만 계산해서 그렇게 대출이 나오는 줄 알았습니다 ㅠ
1. 대출 여부는 실제 호가 / 매매가와 상관이 없습니다.
대출은 은행이 해주는 것이잖아요? 그래서 은행은 대부분 KB시세를 기준으로 대출을 해줍니다.
즉 위에서 적었듯이, 호가가 16억 짜리 집을 매수 하더라도 kb 시세가 대출 신청일 기준으로 15억만 넘지 않으면 주택담보대출 (이하 주담대)가 신청가능합니다.
보통 매우 신축은 호가와 kb시세가 거의 일치하는 경향이 있습니다. 그래서 5년 미만 초 신축은 거의 호가가 15억 넘었으면 대출이 안나온다고 보면 됩니다. 그리고 5~10년 정도 약간 지난 경우는 kb시세와 실거래가가 1억 이상 차이나는 경우가 허다합니다.
따라서 관심 있는 곳의 아파트가 15억이 넘었다고 네이버 부동산이나 호갱노노 어플에서 아에 제껴놓고 보시면 큰 오류를 범하실 수 있습니다.
내가 최대한 가능한 곳을 알아보고 싶다면 호가를 대략 16억까지 놓고 보시는 것이 좋습니다. 16억 넘는 물건도 실제 kb 시세는 15억이 안되서 대출이 되는 경우가 있습니다.
2. 시세는 원칙적으로 kb 시세와 한국 부동산원 시세를 함께 보셔야 합니다.
더 원칙적으로 은행이 대출을 해줄때는 이 둘중에 단 1개라도 15억 초과하면 대출이 나오지 않습니다.
이부분은 부동산에서도 잘 알려주는 곳이 없더군요.
최근엔 한국 부동산원 시세 조작 (?) 썰이 많이 돌았죠.. 체감적으로 집값은 2배가 뛰었는데 한국 부동산원에서는 17프로밖에 안올랐다며..;;;;
덕분에 항상 kb시세가 한국부동산원 시세보다 비쌌습니다. 그래서 의례 15억 넘는지 여부는 kb 시세만 보았으면 되었습니다.
그러나 최근엔 한국 부동산원도 열일(??)을 하시는지 시세가 팍팍 올라가고 있습니다. 따라서 원칙적으로는 kb 시세와 한국 부동산원시세를 동시에 보셔야합니다. 둘중 하나라도 15억 초과시에는 주담대 대출이 안나옵니다.
3. 대출은 대출 신청. 접수. 심사 기준으로 나옵니다.
예를 들어 호가 16억짜리 집을 9월에 매수한다고 합시다. 잔금날은 12월입니다. 현재 KB시세가 14억9천이라고 합시다. 매수자는 쫄립니다. 혹시 15억을 넘길까봐요. 대출을 신청하기 전에 15억을 초과하면 대출이 나오지 않습니다.
보통 주택담보대출은 최대한 빨리 잡아도 잔금 1달전 부터 신청/접수가 가능합니다. 원칙은 아닌데 의례 다들 모든 은행이 그렇게 합니다.
따라서 잔금이 12월이라면 11월에 주담대 대출 서류신청이 가능합니다. 신청시 기점으로 KB 시세가 14억9천이라면 대출이 나옵니다.
만약 잔금시에 갑자기 kb시세가 올라서 15억을 돌파했다면???? 상관없습니다. 대출은 이미 신청해놓은 상태이고 심사도 신청시의 상태를 기준으로 판단합니다. 따라서 잔금날이 12월이더라도 11월에 15억 돌파전에 접수/신청을 해놨다면 대출은 가능합니다.
만약 대출 신청을 11월에 해야하는데 불행히도 10월에 이미 15억이 넘어가버렸다면?
대출이 나오지 않으므로 조심해야 합니다.
4. 간혹 꼼수가 있습니다. 그러나 이게 아직 되는지는 모르겠습니다.
위에 경우처럼 1달 전에 신청을 하는 것이 통례지만.... 15억 언저리에 간당간당하면 불안해서 은행을안갈수가 없습니다.
제 경험상 쫄려서 빨리 신청하고 싶어도 아직 신청할 수 없다고 신한 / 우리 / 기업 은행 등등은 그랬습니다.
하나 은행은 접수는 받아줄 수 있는데... 1달 심사 전에 15억 초과하면 그땐 사실 모르겠다 이랬구요
그때 당시에 농협이 제일 널널하게 받아줘서.. 원래는 1달전 심사를 할때 신청을 하지만 까짓거 신청서 미리 받아두고 심사할때 이때 kb 기준으로 신청을 해드려보겠다고 하기도 했었습니다.
은행을 여러곳. 지점을 여러곳 다니면 간혹 에누리가 있었던 적이 있었습니다만. 이건 작년기준이고.. 올해는 대출총량등 더쪼이는 마당에 될진 모르겠네요...
5. 그러나.. 결국 중요한 것은 내 소득이다.
사실 그런데 kb시세가 15억을 넘냐 안넘냐라는 것보다는... 내가 대출을 최대한 많이 받고 싶은데.. 최근 도입된 DTI (총부채상환비율)에서 내 소득으로 원리금 상환 비율을 충족시킬수 있느냐가 사실 더 큰 핵심입니다. 운 좋게 대출이 나오는 집이라 하더라도 내 소득이 원리금 상환비율을 못넘기면 대출을 이빠이 받을 수 없습니다 ㅠㅠ
6. 배우자의 힘을 이용한다.
이때 보통 대부분 직장인들이 사용하는 방법이 혼인신고 후 배우자 소득을 합산하여 신청하는 것입니다.
이 원리금 상환을 내 돈 뿐만 아니고 내 배우자와 함께 갚아 나갈 것이니 소득을 합쳐서 DTI를 높이는 방법입니다.
이 때 집은 제가 알기로는 부부 공동명의여야 하고. 담보대출은 한 사람 명의로만 받아도 됩니다.
예를 들어, 15억 언저리 아파트를 부부가 공동 5:5로 공동명의 매수를 한다고 한다면. 담보대출은 남편 이름으로만 받을수도 있습니다. 그리고 와이프는 담보제공자로 들어갑니다. 그리고 소득은 두 부부의 소득을 합쳐서 계산하게 됩니다.
다만, 이때 배우자가 가지고 있는 기타 대출 / 신용대출 / 자동차 할부 등을 함께 계산하게 됩니다.
따라서 배우자가 너무 많은 대출을 이미 가지고 있는 경우라면 소득을 합쳐봐야 오히려 대출 총량이 증가하게되니 오히려 대출이 더 어려워질 수 있습니다.
예비 신혼부부들에게 추천하는 방법이라고 듣기도 했습니다. =_= 소득을 합쳐서 대출양을 증가시키는 것이 첫번째 목적이지만, 그 과정에서 예비 배우자가 나몰래 숨겨둔 (???!!?!) 대출이 있나 없나 살펴볼 수 있는 꼼수기도 합니다.
이렇게 하기 위해서는 우선 예비 신혼부부들은 혼인신고를 해둬야 합니다. 최근 청약을 이유로 결혼 이후에도 혼인신고를 미루는 경우가 꽤 있는데.. 만약 배우자 소득 합산을 하려면 법적 부부여야 하기 때문에 혼인신고가 먼저 이루어져야합니다.
물론 담보 제공자는 제3자도 원칙적으로 가능은 합니다만.. 제3자가 아무 조건 없이 대출을 위해 담보를 제공한다는 사실은 사실상 이해할 수 없는 부분이기 때문에 부부가 아니면 쉽지 않습니다. 부모자식지간이면 불법증여나 탈세의 조사대상이 되기도 한다고 들었습니다.
7. 만약 소득이 충분하다는 가정을 해도 대출은 풀로 다 나오지 않을 수도 있다.
저도 낭패를 볼뻔한 적이 있습니다.
예를들어 쉽게 15억 짜리 집이라고 해보죠. 원래 9억까지는 40% 9억 초과분에 대해서는 20%만 대출이 됩니다..
따라서 9억*40% = 3억6천 더하기 9억초과분 6억 * 20% = 1억2억해서 총 4억8천이 가능한 대출액이 됩니다....
그런데 말입니다. 저 금액에서 일명 방빼기 (방공제-MCI) 금액이 발생합니다.
그 이유는... 만약 집을 매수한 사람이 자기가 살지 않고 다른 사람에게 임대를 줬다고 합시다. 그런데 세입자에게 돈을 안준다거나 하는 등의 문제가 생길 염려를 위해 은행의 손해를 최소화하거나 세입자를 보호할 명분으로 방1개 정도의 금액을 공제하고 빌려줍니다. 대략 제가 알기로 3200~3800만원 정도가 방 1개의 값입니다.
따라서 실제 내가 소득이 다 충족된다고 하더라도 4억8천이 모두 대출되는 것이 아니라... 약 3500만원정도의 대출이 더 줄어들어서 4억4천 언저리가 max라는 이야기 입니다. 실제 kb시세는 15억 미만에만 나오므로 총 대출액이 4억5천이 넘길 수가 없습니다.
8. 방공제 금액까지 더 받을 수 도 있다. 대신 금리 인상은 각오하라.
여기에도 약간의 꼼수가 있습니다. 사실 은행은 방공제 1개 값을 빼고 대출해줘야 합니다. 그런데 은행 입장에서도 더 대출해주고 싶겠죠. 이게 다 수익인데..
그래서 자기들이 MCG라는 신용보증을 가입하고 대출을 더해줍니다. 대신 보증금액만큼 금리 인상이 되는데 보통 0.2~0.3프로 내외 가산이 됩니다.
이게 좀 생각을 잘해야합니다.
왜냐하면 내가 돈을 더 받으려고 하는 금액은 사실 3천만원 언저리인데.. 더받은 돈에 대해서만 가산금리를 내는 것이아니라
이자는 전체 대출금액인 4억7~8천에 플러스가 되는 겁니다. ;;
그래도 우리는 돈이 많이 필요하니까 어쩔수 없겠죠.. 대부분 금리인상 각오하고 더 대출 받으려고 합니다.
그러다보니 은행도 너무 많은 대출이 이루어지면 이 MCG라는 신용보증도 동나버립니다.
즉 한 시즌에 이정도 MCI 정도만 더 대출해주자. 하고 정해놓은 금액이 있습니다. 그게 동나버리면 추가 대출이 안됩니다.
실제로 제가 겪은 일인데... 원래는 신한은행에서 대출을 하려고 했는데 MCI가 모두 소진되었다고. 대출을 더 못받게 되었습니다.
다른 은행에 갔더니 아직 MCI가 남아 있어서 다행히 풀대출이 나왔습니다만...
여튼 실제 대출을 받으시려는 분들은 대략 내가 계산한 총 대출금액보다 3~4천 만원정도의 가감이 있을 수 있다는 감안을 꼭 하셔야합니다.
저는 대출 신청 시점에 이것을 처음 들어서 매우 당황했습니다. 예상보다 갑자기 3천만원 모자르게 되었으니까요;;;;
9. 그럼 KB시세 15억에 가까워진 집은 대출이 안나올수도 있으니 거래하기 위험한 것 아닌가요?
그럴수도 있습니다. 하지만 그렇지 않을 수도 있습니다.
만약 계약을 하고 잔금을 치루는 시간까지 시간이 짧다면... kb 시세가 빠르게 반영되진 않으니.. 대출이 나올 수 있습니다.
만약 기간이 길다면 정말 15억을 초과할 수 있으니 쫄릴 수 있습니다.
예를들어 누군가 신고가로 집을 9월에 매수했다고 합시다. 그리고 잔금일은 올해 12월입니다.
현재 자금조달계획서 및 실거래신고는 1달 이내로 하게 법적으로 되어있습니다. 따라서 실거래가 등재는 10월 정도에 이루어 질것입니다.
하지만 실제 거래는 12월에 이루어질테고. 이게 완료 되었고 kb 시세에 반영해야하는 것은 kb시세 자료 제공하는 부동산에서 최근 거래를 보고 시세를 제공하는데... 천천히 올리려고 하거나 최대한 낮게 올리는 경우가 있습니다. 따라서 거래가 활발하다고 바로 kb시세로 올라가는 것은 아니고 시간차가 다소 발생하게 됩니다.
하지만 복불복입니다.
실제 제가 겪은 일인데
kb시세 14억8천 짜리 집을 매수대기하다가... 갑자기 매수 시점에 15억이 되어버리는 바람에 (인근 부동산에서 신고가를 엄청 올려서 신고해버림) 매수 불가능이 되었습니다. 대신 15억을 뚫자마자 하늘 높은 줄 모르고 매매가가 상승합니다. 한번 15억의 허들을 넘으면 어떻게 상승하는지 제대로 보았고.. 한달만 더 일찍 매수에 임할껄 하고 매우 후회했던 집이었습니다.
또 다른 집은 kb 시세가 14억 9천짜리 집을 봤는데.. 이것도 쫄립니다. 한번 15억을 넘는것을 본 터라... 욕심은 나지만 만약 대출이 안나오면 어떡하지ㅠ
그런데.... 사실 그 집이 거의 8~9개월이 넘도록 14억9천을 넘지 않았습니다. 그만큼 매수기회를 더 많이 준 것이지요. 근데 쫄아서 매수를 못했고.. 결국 1년 가까운 기회를 준 집이었지만 쫄린탓에 매수를 못하고 결국 그 집도 15억 돌파. 하늘로 상승했습니다 ㅠㅠ
슬픈 현실...
나중에 알고보니.. 초 주변 부동산 분위기에 따라서 빨리 15억으로 올리고 싶어하면 신고를 성실하게 매우 빠르게 신고해서 kb시세가 팍팍 오르고.
부동산에서 kb시세를 최대한 낮게. 천천히 올리려는 경향이 있으면 kb시세는 천천히 올라갑니다. 따라서 kb시세가 15억에 근접했다고 위험하고 좀 여유있게 남았다고해서 안심할 수도 없습니다.
14억 9천이어도 주변 부동산이 천천히 올리고 잔금시기가 늦지 않으면 대출에 문제없을 가능성이 높고
14억 7~8천이어도 주변 부동산이 15억 넘길려고 혈안이 되어있고 잔금시기가 늦는다면 위험할 수도 있겠죠.
돌이켜 생각해보면
네이버 부동산등을 가보면 실제 kb 시세를 올리는 부동산들이 소개되어있습니다. 연락해서 어떤 분위긴지 물어보시면 내가 대출 신청할때까지 여유가 어느정도 될지 가늠은 해볼수 있었을 것 같습니다.
대부분 15억 이상 집을 소유하신 분들이나, 부동산에 일가견이 있으신분들에게 제 글은 형편없는 글일 것 같습니다.
12억 이하를 주로 알아보는 분들에게는 상관 없을 이야기이고..
딱 낀 위치?라고 볼 수 있는 14~16억대 집을 알아보시는 분들이 많진 않겠지만... 그래도 혹시나 처음이신 분이 있다면 저처럼 고생하지 마시고 도움좀 되시라는 맘에서 한번 길게 써봤습니다. .
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글을 다 읽지는 않앗지만
1번.. 제가 알기로는
Kb시세 "그리고" 매수가 둘 중에 하나라도 기준 넘으면 대출 안되는 걸로 아는데..
그건 확실히 아닙니다. 왜냐면 제가 그렇게 해서 받아서 샀거든요;;;
매수가가 20억이어도 kb시세가 15억 넘지 않으면 대출 가능합니다.
저도 주담대 대출 받아봣는데요
저는 둘중에 하나라도 넘으면 안된다햇어요