부동산포럼 입니다.

이미 재건축 연한에 들었거나 

재건축 연한에 가까워진 상황입니다.

우리나라에서 목돈이 생기면

우선적으로 투자를 고려하는게 부동산이고

그 중에서 아파트 투자가 인기인 것은

모르는 사람이 없을 겁니다.

즉, 재건축 대상 아파트를 보유한 동시에

다른 주택을 보유한 다주택자들이 많다는 것.

그런데 이번에 정부에서

1주택 장기보유자들에게 

상당한 혜택을 예고했습니다.

그것은 바로 "재건축초과이익 세금 최대 50% 감면"

재건축 대상 아파트 보유자라면 

웬만해선 무조건 받아야 하는 혜택입니다.

1주택으로 10년 보유하기만하면

최대 몇 억원을 앉아서 편하게 버는 것과 

동일한 효과이기때문에

이제 다주택을 유지할 이유가 줄어듭니다.

다주택을 보유할 경우 이익 계산은

향후 매도금액 

- 과거 매수 금액 

- 유지비용 (인테리어, 전월세 중개비, 재산세, 종부세, 의료보험 추가분, 임대소득세 등) 

- 양도세 - 지방세 - 매도비용 (매도 중개비 등) 

= 시세 차익 / 물가상승률 

입니다.

이렇게 부동산 특성 상

각종 보유세 등 유지비용이 많이 들고 

양도세율이 매우 높기때문에

최종적인 이익이 생각보다 많지 않습니다.

그런데 이제는

"""재건축초과이익 감면 기회비용"""까지

계산에 넣어야 합니다.

결론적으로

동일금액을 투자했을 때

다른 상품 투자 대비 메리트가 

이전보다 더욱 줄어드는 상황.

재건축대상 아파트 보유자인데

위 혜택을 받고 싶은 다주택자라면

재건축 진행 전에 1주택을 만들어야하고

현재 1주택자라면

재건축 진행 전에 다주택을 매수할 수 없게 된 것입니다.

재건축 진행 시기란게

쉽게 예상이 어려운데다가

최대 10년이라는 기간을 채워야하기때문에

혜택을 받기위해서는 1주택 상태로 계속 유지할 수 밖에 없습니다.

다시 한번 말씀드리지만

재건축을 고려해야하는 아파트 보유자들이

대한민국에서 상당한 재력을 가진 사람들인데

이 사람들에게 아파트 투자 메리트가 떨어진다는 것은

우리나라 아파트 시장 자체에

적지않은 영향을 미치는 요인이 될 것입니다.

재력을 가진 사람들이 아파트를 사주지 않으면

앞으로의 기대할 수 있는 아파트 상승률은

이전보다 더욱 떨어질 것이므로

향후 아파트 시장 투자적인 관점에서는

부정적인 요인으로 작용한 것은 분명할 수 밖에 없습니다.

인구감소로 인해 실수요가 줄어드는 상황에

다주택 목적으로 투자 수요라도 있어야

가격이 뒷받침되고 상승할 수 있는데

상급지 1주택 메리트가 매우 커진 상황에서

다른 아파트를 추가로 사줄만한 예비 매수자까지

감소하는 상황이 됩니다.

여러가지 요인으로

아파트 투자 메리트가 줄어드는 상황이 되고 있습니다.

국토부장관이 집값 잡겠다는 공약을 실행하는 것 같습니다.

(덧붙임)

재초환 세금 부과 예정 구간과 세율이

1억이하 면제

1.0 ~ 1.7억 구간 10%

1.7 ~ 2.4억 구간 20%

2.4 ~ 3.1억 구간 30%

3.1 ~ 3.8억 구간 40%

3.8억 초과 50% 인데

물가 상승률에 따라 차후 상승기에 주요지역 가격은 또 상승함을 감안할 때

향후 상당수 단지가 50% 가까운 세금을 낼 것으로 예상됩니다.

물론 부과구간 금액 또한 상향조정될 수 있지만

세법을 잘 아시는 분이라면 예상하시겠지만

구간 상향은 매우 보수적으로 올라갑니다.

그렇기때문에

다음 텀 상승기에 재건축을 할 가능성있는 아파트 소유주는

50% 가까운 재초환 세금 낼 것으로 생각하고

다주택을 유지할 것인지 계산해봐야합니다.

적지 않은 분들이 기존 다주택을 

증여든 매매든 정리해야한다는 계산이 나올 것이며

이번 조정기에 추가매수를 노렸던 1주택분들 중

적지 않은 분들이 매수를 하지 않을 것입니다.

기존 아파트 시장 자체도 좋지 않았는데

여기에 추가로 공급이 늘어나고

대기 수요는 더욱 쪼그라드는 상황이 될 것 같습니다.