부동산포럼 입니다.

많은 분들이 말씀하시듯 전세대출을 정부가 보증까지 해주며 저금리로 대출해준게, 서민주거안정이 아니라 거꾸로 갭투자를 자극해서 부동산 시장을 교란시킨 요인이었죠.

물론 전세제도는 한국에 너무 뿌리깊게 자리잡아 있고, 전세제도 자체를 없애자는건 아닙니다.

전세제도 자체는 사회초년생이나 신혼부부가 목돈을 모으게 할수있는 순기능이 있습니다만..

예전엔 본인이 모은 목돈으로 들어가 사는게 전세였는데, 지금은 소득 안보고 수억을 저금리로 대출해주니

전세수요가 늘어나 전세가가 급등하고, 갭투자하기 좋은 환경을 만들어 매매가 또한 급등시키는 부작용이 있는게 현실이죠. 

갭투자로 인해 세입자보다 더 가난한 집주인이 생길 수 있으니, 2년 후 세입자가 보증금을 제때 못 돌려받는 문제도 생기고 있고요. 

월세 내지 말고 대신 목돈을 거치해놓고, 월급 모을수 있다는게 전세제도의 순기능인데, 

전세금을 수억씩 대출을 해주면 집주인 대신 은행에 월세를 내는건데 전세의 본질을 왜곡하는거죠.

전세대출 한도를 서민,사회초년생 주거안정이라는 취지에 맞게 1,2억 정도로 제한하던지, %로 제한해야 한다고 봅니다.

그런데 개인적으로 전세대출 못지않은 부동산 시장 교란요인이

(1) 개인사업자 주택담보대출

(2) 무주택 갭투자에 대한 규제 없음

이라고 봅니다.

개인사업자 주택담보대출의 취지는 자금난을 겪는 영세 사업자들이 사업자금으로 쓰라는 것이었죠.

시중은행은 집값의 60~70%, 저축은행은 심지어 95%까지도 해줬습니다. 대출한도도 조건에 따라 무려 최대 20억..

그런데 대출금을 진짜 사업자금으로 쓰는지, 주식,코인,부동산 투자에 쓰는지 지켜보는 절차는 전혀 없었습니다.

부동산 폭등기에 가계대출은 LTV,DTI로 제한했지만, 개인사업자 주담대는 가계대출 제한을 우회하는 부동산 자금조달 방안으로 활용되었습니다.

자영업자 비중이 높은 한국은 개인사업자가 엄청 많으니까요. 

직장인이라 본인이 사업자등록 못하면, 배우자가 해도 되고요.

개인사업자 주담대의 위험성은 대출기간이 3~5년 정도로 일반 주담대에 비해 아주 짧다는 것입니다.

가뜩이나 LTV도 최대 90% 수준으로 높은데... 2~3년동안 집값이 10~20%만 하락해도 담보가치가 훼손되어 부실채권이 될 수도 있다는 겁니다.

금융권 부실이 생기면 예금을 맡긴 고객들도 피해를 보고, 정부가 금융시스템 붕괴를 막기위해 공적자금을 투입하는데.. 

그게 다 성실하게 납부한 직장인, 선량한 자영업자들의 세금이죠.

개인사업자 주담대가 부동산 투자자금으로 악용되다보니, 1억인가 2억으로 제한이 되었는데.. 

이미 대출받을 사람은 다 땡겨서 부동산 오를 만큼 다 오른 다음이었죠.

그리고 다주택자만 규제하고, 무주택 갭투자자를 규제하지 않은 것도 컷다고 봅니다.

무주택자가 집을 산다고 무조건 실수요는 아니죠.

실거주 하는 경우라면 어느정도 자금력이 되는 경우니 실수요자로 볼 수 있지만..

자기자본 1억인 젊은이가 10억짜리 아파트를, 5억 전세끼고 4억은 신용,마통 등 모든 대출을 끌어모아 샀다면,

이게 실수요가 맞을까요? 심지어 본인이 살던 전세집 보증금빼서 월세집으로 옮겨 살면서, 그 돈으로 갭투자 하는것도 흔했는데요.

영끌이라도 실거주 영끌은 단지 이자 부담 많아지는게 힘들뿐, 남에게 피해주는건 1도 없지만..

갭투자 영끌은 2년 전보다 전세시세가 크게 하락한 경우엔, 세입자한테 보증금 바로 못 돌려주는 피해를 주고 있죠.

또한 개인사업자 주담대가 짧은 만기와 높은 LTV로 부동산 하락기가 오면, 담보가치가 손상되어 부동산 하락을 부채질 하는 위험요소가 되는것 처럼

영끌 갭투자도 역전세난 발생 시 투매를 부추겨 부동산 하락을 가속화시키는 요소가 되죠.

부동산 폭등도 안 좋지만, 폭락 또한 금융시스템 위기를 부르고 피 같은 세금을 금융권 부실 메우는데 쓰게 되는 경제 충격을 가져오게 되죠.

부동산 시장이 미래가치를 보고 길게 가져가는 건전한 투자가 아니라...

폭등,폭락이 반복되어 사회적 혼란 뿐만 아니라, 금융시스템 위기까지 가져오는 투기판이 되었다고 볼 수 있습니다.

물론 뒤늦게라도 DSR 규제가 시작되어, 실수요자 영끌은 불가능해 지겠지만.. 

전세대출은 아직 DSR 제외고, 전세보증금 돌려줄 능력이 없어도 여전히 전세끼고 주택 매입가능하고, 영세 자영업자 파산 우려해서 언젠가는 다시 사업자 대출 제한을 풀지 않을까 하네요