부동산포럼 입니다.

지난번 글에 이어서 돈버는 방법에 대해 고민, 생각한 내용에 대해 계속 이어 가 보겠다. 

지난 글에서 임금노예인 우리는 부자는 커녕 노후를 보장할 만큼의 자산을 벌기 어렵다는 점을 설명하였고 자본주의 사회에서 성공사례가 많은 자본가가 되어야 우리도 성공할 수 있다고 설명 하였다. 

자본가란 자산이란것을 보유한 사람을 말하며 자산이란 보유를 하고 있으면 수익이란것이 발생하는 모든것이라고 하였다. 

수익은 또 고정적으로 들어오는 고정수익과 매도시 시세차익으로 생기는 매도수익 2가지로 설명 하였다. 

그다음 설명할 내용은 우리가 가장 잘 아는 주거형 부동산 그 중에도 아파트에 대해 생각해 보려고 한다. 

주거형 부동산은 빌라,연립, 단독, 아파트, 오피스텔이 있다. 

그중에 재개발이나 상가로 개발하는 개발성 호재를 제외하면 상품 자체로 시세가 꾸준하게 상승하는 것은 아파트가 가장 확실한 상품이다. 

주거형 부동산중에 향후 꾸준하게 가격이 오를 가능성이 큰 상품이 아파트라는 것이다. 

여러분이 사회 초년생이고 부모로부터 물려 받는 것이 없다면 수도권에서 아파트를 여러분의 능력으로 매수 하는 것은 불가능하다 

그리고 그런 현상은 우리나라 뿐만 아니라 다른 전세계 대부분의 국가에서 동일하게 나타나는 현상이다. 

요즘 일부 좌향적인 커뮤니티에서는 지난 정권에서 다주택자와 법인등 부동산 투기세력에 대한 부정적인 여론에 상당한 영향을 받아 갭투자가 아닌 갭투기꾼으로 상당히 혐호하는 경우가 많다. 

하지만 이분들이 안타깝다 

이유는 위에서 설명했듯이 사회 초년생이 월급을 모아 아파트를 사는 것은 불가능 하기 때문이다. 

이들이 혐호하는 갭투기가 아니라면 영원히 살 수 없는 상품이 아파트인 것이다.

(대출을 받아 산다면 가능하지만 그들은 그것은 투자가 아닌 투기라고 주장하기에 제외하였다, 대출도 지난 문재인 정권에서는 규제로 인해 사회 초년생에게 아파트를 살 수 있을 만큼 충분하게 해 주지 않았다는 점을 알리고 싶다.)

이들이 살 수 있는 방식은 아파트 가격이 폭락하고 자신들의 수입은 늘어야 하지만 대부분의 기간동안 그런 일은 거의 일어 나지 않는다. 

아파트도 고정수익형 투자상품이 있고 매도수익형 상품이 있다. 

고정수익형 아파트는 대부분 소형이고 교통이 편리한 곳에 위치한 월세를 받을 수 있는 아파트들이다. 

이런 아파트의 특징은 소형이라 가격에 비해 월세를 높게 받을 수 있지만 상승기가 되어도 가격이 크게는 오르지 못하는 특징이 있다. 

지난정권이 다주택에 대한 규제를 하기전에는 이런 소형 아파트 몇채를 투자를 하면 노후까지 안정적인 삶을 살 수 있었다. 

지금은 종부세로 인해 세금>수익으로 이런 투자는 앞으로는 불가능 하다. 그리고 바로 이 규제로 인해 신규로 지어지는 공급도 줄어 들것이다

공급은 실거주 수요가 아닌 투자수요에 의해 초과 공급이 되는 것이며 실수요만으로는 불확실 하기에 건설에 투자되기 어렵다. (강력한 1주택 정책을 핀 루마니아를 보시라) 

장기적으로는 월세가 급등하여 세금<수익이 되어 다시 균형을 이루게 될것이다

(이 정책은 투기꾼 억제가 아닌 공급축소와 임대료 상승 정책이다.) 

현재 종부세로 인해 아파트의 고정수익형 투자는 사실 1채만 할 수 밖에 없고 1채로는 먹고 살수 없기에 이런 투자는 선호 되지 않는다. 

앞으로 종부세법이 바뀌기 전까지는 말이다. 

 현재는 고정수익을 위한 투자로서의 수단으로 주거형 부동산을 매수하는 것은 성공을 위해서는 좋은 선택이 아니다. 

(법이 바뀌어 다주택이 허용되고 월세 수익이 충분히 좋다면 이런 투자는 항상 좋은 선택이다)

남은 투자방식은 매도수익을 위한 주거형 부동산 투자 이다. 

매도수익이라는 것은 내가 산 매수가격 보다 미래에 내가 매도한 매도 가격이 높아 시세차익이 발생해야 수익이 되는 것이다. 

모든 투자상품이 그렇듯이 확실한 투자 수익을 보장하는 상품은 은행 예금과 같이 확실하지만 수익은 작은 그런 상품만 존재 한다. 

아파트라는 상품은 확실한 수익을 보장하는 상품이 아니다. (고정수익을 위한 투자가 아닌 매도수익을 위한 투자라면 말이다) 

매도수익을 위한 투자는 내가 매수한 가격보다 매도시 가격이 오른다는 것을 스스로 판단하고 투자를 해야 한다. 

그러기 위해 부동산에 대해 많은 공부를 하고 그 공부를 바탕으로 투자를 해야 한다.

일부 좌파나 민주쪽 지지자들은 부동산 투자 소득을 불로 소득으로 생각하는데 부동산 매도수익도 치열하고 광대한 공부를 바탕으로 투자를 하는 것이고 상당한 리스크를 무릅쓰고 투자하는 행위에 대한 댓가이다. 

물론 일부 운 좋은 사례가 많긴 하지만 이들은 우연히 자기 집을 보유 하였는데 시기를 잘 만나 우연히 큰 돈을 번 사람들이고 이런 사람들은 대부분 1주택자이고 이런 사람들은 대부분 민주당쪽을 지지하는 경우가 많았다.

나는 매도수익을 위한 부동산 투자가 가난한 월급노예에서 부자가 된 성공사례가 가장 많은 투자 사례라고 생각한다.

(주변을 둘러 보아라 아파트를 사서 크게 올라 부자가 된 사람이 많은지, 사업, 주식등 다른것으로 부자가 된 사람이 많은지?) 

나는 부동산 투자를 할 수 있는 충분한 자금이 없었다. 

(여러분이 대출과 전세를 끼지 않고 집을 살 수 있다면 여러분은 이미 부자이다)

돈이 없기 때문에 갭투자를 할 수 밖에 없었다 

갭투자의 위험성은 어떤것이 존재 하는가? 

갭투자의 시나리오를 보면 

갭투자는 전세를 끼고 나머지 자금만 확보하여 매수를 하는 방법이고 수익은 매도수익을 향후 얻는 투자이다. 

갭투자의 시나리오는 다음과 같다 

1. 전세가격 상승, 매매가격 상승 

2. 전세가격 상승, 매매가격 하락 

3. 전세가격 하락, 매매가격 상승

4. 전세가격 하락, 매매가격 하락

여기서 내가 갭투자를 했을때 문제가 발생하는 경우는 4번 전세가격하락, 매매가격 하락의 경우만 존재한다. (2022년, 2023년은 4번 상태이기 때문에 문제가 발생하였다, 하지만 나는 지금부터는 1번과 2번의 경우가 가장 가능성이 크다고 생각한다) 

2번 전세가격이 상승한다면 매매가격이 하락한다고 해도 2년뒤 전세금을 올려 받아서 다시 투자를 할 수 있기 때문에 버틸 수 있다. 

3번 전세가격이 하락한다고 하더라도 매매가격이 상승했기 때문에 매도하여 전세를 준다고 하면 손해가 아니다. 

결국 4번의 경우에만 손해를 볼 수 있이다. 

결국 핵심은 전세가격하락하지만 않는다면 갭투자는 안전한 투자이고 실투자금 대비 상당한 수익을 얻을 수 있는 투자이다. 

우리가 집을 사고 바로 다음날 팔 수는 없는 것이다. 보통은 비과세를 받을 수 있는 기간인 2년이 넘어야 팔게 된다. 

여기서 가장 중요한 내용이 바로 내가 사서 2년뒤에 벌어질 일들을 예측하여야 하며 그 예측이 틀렸을 경우 플랜B까지 세워야 한다는 점이다. 

부동산 공부를 해야 하는 이유가 바로 이 2년 뒤의 매매 시세와 전세싯세를 예측 할 수 있어야 하기 때문이다. 

위에서 설명한 4가지 시나리오중 어떤 시나리오가 벌어질지 미리 예측 가능하도록 하는 것이 부동산 공부이다. 

다음에는 내가 사야할 아파트가 싼지 비싼지 알 수 있는 방법에 대해 설명해 보려고 한다.