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안녕하세요.
지금 수도권에 아파트 1채를 매매했고(1주택자), 그 이후 1년 뒤 농어촌주택(2억원미만의 읍면리 소재)를 증여받았습니다.
그런데 아파트를 2년간 전세를 주고 1년뒤에 아파트를 팔 경우, 증여받은 농어촌 주택을 3년간 보유한다면, 아파트 매매시 비과세 적용이 가능한지 문의드립니다.
타임라인을 그리면
(아파트 매매 - 1주택자) ---- 1년거주 ---- (농어촌주택 증여) ---- (아파트 전세 2년) ----- (아파트 1년 거주) ---- (아파트 팔고 다시 다른 아파트를 삼---- ) ---- (이후 농어촌 주택 3년 보유 후 매매)
이럴 경우, 기존 아파트를 양도소득세 비과세로 적용할 수 있는지 문의드립니다.
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https://www.hankyung.com/economy/article/2022021301811
농어촌주택 특례를 적용받는다면 A씨의 양도세는 0원으로 줄어든다. 2억원의 양도차익이 발생하는 것은 같지만 1가구 1주택자는 매도가 12억원까지는 전액 비과세되기 때문이다.
농어촌주택 특례를 받기 위해선 구매하는 시골집이 농어촌주택에 해당하는지 잘 살펴봐야 한다. 우선 가격 기준이 있다. 농어촌주택 중 취득 당시 기준시가가 2억원 이하인 주택만 특례 적용이 가능하다. 대통령령으로 정하는 한옥은 4억원까지 가능하다. 취득 이후에 기준시가가 오르는 것은 상관이 없다. 기존에 보유한 주택과 농어촌주택이 같은 읍·면·동, 또는 연접한 읍·면·동에 있으면 안 된다는 조건도 있다.
시골집의 보유 기간도 중요하다. 농어촌주택을 3년 이상 보유해야만 이 같은 특례를 적용받을 수 있다. 3년 보유 기간을 채우기 전에 기존 주택을 매도하더라도 비과세 특례는 적용해준다. 이후 3년 보유 기간을 채웠는지를 점검해 과세당국이 양도세 추징 여부를 결정한다.
서귀포 공주 속초 등은 시인데도 인정
농어촌주택으로 인정을 받을 수 있는 지역은 읍·면 지역이다. 서울 경기 인천 등 수도권은 안 된다. 또 취득 당시에 토지거래허가구역이나 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득분에 한함), 조정대상지역(2021년 이후 취득분에 한함)에 있는 주택은 농어촌주택 특례를 적용받을 수 없다.
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