최근의 시중 자금흐름 동향과 주요 이슈 점검https://ifs.or.kr/bbs/board.php?bo_table=research&wr_id=10730 ☆ 부동산PF 시장 ① 금융시장 경색, 개발사업 수익성 하락으로 PF 부실 위험 확대 - 최근 금융시장 경색이 본격화되면서 PF대출 차환 리스크가 확대 - 개발비용의 증가 및 분양시장 침체는 PF 대출 상환 리스크를 확대시킨 구조적 요인 ‧ 자재비, 인건비 등 건설원가가 크게 상승한 반면, 주거 분양 및 상업용부동산 투자 위축으로 개발사업 수익성이 하락 ② ‘22년까지 비은행권 중심으로 PF대출 급증 ③ 비은행 금융기관의 PF 부실화 우려 확대 - 초기 토지매입자금인 브릿지론 중심으로 비은행권 부동산PF 대출의 부실화 우려가 확산 ④ PF 연체율 당분간 증가할 전망 - 2024년 이후에도 주거 분양 및 상업용부동산 투자 부진 지속 시 본PF 부실 사례도 늘어날 전망 ‧ 과거 금융위기 시에도 미분양 증가 및 리만사태 이후 금융시장 경색의 영향으로 금융권 연체율이 시차를 두고 증가 ⑤ 유동성 우려 지속으로 PF-ABCP 발행 규모 감소 - PF‧ABCP금리는 수익성이 보장되는 사업장(도심 내 입지한 공동주택, 대형건설사가 참여하는 사업장) 외에 임금 및 자재값 상승, 사업 계획 지연, 부동산 경기침체, 미분양 증가세 등을 고려해 상승 수준 유지 ⑥ 주자자 위험회피 강화되며 PF 등급별 금리 격차 확대 - PF 시장 회복은 부동산시장 위축, 미분양 우려 등으로 지속될 가능성이 높아 PF 시장 내 자금 확대는 제한적 ⑦ 수익구조 개선 어려울 경우 브릿지론 부실 확산 불가피 - 분양/매각 시장은 단기간 내 회복이 어려울 것으로 전망되어 브릿지론 단순 만기 연장은 임시적 방편에 해당 - 원가 절감 등을 통해 가격 경쟁력을 확보하는 사업 재구조화가 어려울 경우 브릿지론 부실 확대 불가피 - 단, 본PF는 사업비를 선 확보한 사업장이 많아 시공사 부도 확산 등 예외적 상황이 없다면 부실 확대 규모는 제한적일 전망 ⑧ 브릿지론 부실화시 중후순위 대주의 채권 손실 불가피 - 브릿지론 담보 자산인 토지의 경매 낙찰가율은 69%로 아파트의 87%보다 크게 하회
- 반면, 증권사의 브릿지론 LTV가 70% 이상인 경우는 전체의 64%에 달해, 담보 처분시 채권 손실 가능성이 높은 상황 | 
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