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한팩트
매입시기 힌트를 드리자면 내년도 전세가 하락이 지속된다고 보고 그이후에 어느시점 전세가 하락이 멈추고 나서 어느정도 횡보하다가 다시 상승할 때까지는 부동산 가격이 오르기 힘들다 보시면 됩니다. 즉 전세가가 반등해서 전세가가 오른다 매매가와 갭차이가 줄어서 얼마 차이 안난다? 이런 기사가 나오면 부동산 상승 신호라고 보시면 됩니다
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03627686635614496&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
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차카테킨
31일 KB부동산에 따르면 5월 기준 서울 아파트 전세 평균가격은 5억 7094만원으로 지난해 6월(6억 7782만원)을 변곡점으로 10개월 연속 하락하고 있다. 이는 고점 대비 15.7% 하락한 것으로 하반기 전세계약기간 만료를 앞둔 집주인은 역전세의 직격탄을 맞을 상황에 맞닥뜨렸다. 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 2년 전 2021년 5월(6억 1451만원) 보다도 7%가량 낮다.
보내주신 링크에 써있네요. 21년도에 평균 6억1451만원 계약 -> 현재 5억7094만원 / 2년동안 전세가격 4천 하락 결국 새로운 전세계약 + 2년동안 4천만원만 모아놧으면 경매나올 아파트는 없는건가요? (평균치는 감안) |
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시크릿커튼
2년전에 10억짜리를 7억전세끼고 3억에 샀다고 칩시다
지금 시세가 8억에 전세가 5억5천쯤 될겁니다.
세입자가 2억을 깍아달라고 합니다. 아니면 나간다고 합니다.
2억을 돌려줘야합니다. 아니면 8억집에 7억을 대출받아서 줘야합니다. 불가능하겠죠
보통은 갭투자를 다주택자가 많이 하기때문에 기존집에 대출이 있어서 DRS에 막혀서 안나옵니다 후순위는 불가능하구요
대출해줘도 보통은 별 소용이없습니다.
님처럼 보증금을 낮추려면 2억에 월세전환분만큼 돈이 더 필요합니다.
보통은 저런상황이면 월세로 돌리기 힘듭니다 8억집에 4억대출나온다고 하더라도 세입자한테 보증금을 3억받아야하는데
8억집에 4억대출 보증금 3억을 줄 세입자는 없습니다. 애초에 8억집에 7억전세보증금에서 파는거 아님 답없는겁니다. |
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차카테킨
현재라면 특례보금자리론이 DSR 보지 않기 때문에 가능은한데
특례가 마감되면 1.5억을 만들어내야하네요. 현금 3억으로 10억짜리 아파트를 매수할정도면 1.5억 못만들어낼까요? 2년동안 5천 적금 + 마통 5천 + 5천 부모님 찬스!ㅋㅋㅋㅋ |
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차카테킨
@시크릿커튼 아니 대출이든 뭐든 다 돈있다고 가정하는게 아니라 특례보금자리론으로 대출이 나오자나요. 본인이 DSR 때문에 대출안된다고 하셨는데 현상황에서 DSR을 안보는 특례가 있으니까 제가 그럼 역전세로 인한 아파트가 부동산에 쏟아질일은 없는거냐고 반문하는데 왜 답을 정해놓았다고 하세요. 그럼 가정을 이렇게해요?? 10억짜리 집을 3억 신용대출+전세 7억에 산사람이 알고보니 대출도 안나오는 무직자에 세금도 못내는 상황이였다. 이렇게해서 아파트가 경매에 나올거다 하면 가정이 정확한건가요? |
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시크릿커튼
@차카테킨 8억집에 7억대출이 나와요? 궁금합니다. 제가보기엔 100퍼센트 안나올텐데 진짜 나온다면 말씀하신대로 문제가 없네요 요즘은 8억집에 7억대출이 되나보죠? 제가알기론 대출 하나없고 DSR안걸려도 최대한도는 집값 70%라고 알고 있습니다.(저사례는 5억 6천) 다만 나온다하더라고 모든사람이 저런선택을 하지는 않겠죠. 이미 2억날린상황에 월세로 돌리고 이자내면서 자기월급으로 막고..끝까지 가보자 님은 금액이 비교적 작고 취득가액이 지금 거의 차이가 안나서 실질적으로 손해본건 없으니까 그런거에요.. 이미 2억날렸다고 생각해보면 다를겁니다. 경매안넘어가요 팔면 끝나는문제라서요...저런상황에선 90%이상 팔수밖에없어요 3억투자해서 부대비용까지 2억3천 날리고 집팔면 끝나느겁니다 경매안가쥬... |
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차카테킨
@시크릿커튼 5억까지는 나올테니 5억+보증금2억으로 처리해봐야죠.
이 가정은 10억짜리 집을 산사람이 2년동안 돈을 한푼도 안모아놓고, 마통도 없고, 신용대출도 DSR로 못나오고, 집안에서 아무도 못도와주는 최악의 가정입니다.
자기돈 3억밖에 없는사람이 급매로팔면 2.5억은 손해봐야할텐데 손절을 한다?? 절대 불가능하죠. 월 100만원씩 2년을 꼬라박아도 2400만원입니다. 2.5억이나 2.75억이나 2년동안 손해액에 10% 추가되는거죠. 무조건 100만원씩 박으면서 가는거죠. 마통 3,000만원만 있어도 2년을 끌고갈 수 있는데 굳이 여기서 급매로 날린다~?
그럼 여기서 포인트는 지금 이미 10억짜리가 8억까지 20% 떨어진 상황에서 급매로 던져서 5%더 떨어진다치고 7.5억에 판매되면 경매나올집은 없다는거네요. 경매로 아파트가 쏟아지려면 1. 10억미만 아파트는 매매가와 전세가의 갭차이가 크지 않아 경매로 나올일이 없다. 2. 10억짜리 아파트도 고점대비 30~40%는 빠져야 경매로 나올수 있다. (20%정도는 개인의 투자실패로 인한 손해로 끝) |
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세종은 전세자체가 매매가의 80%도 안됫던거 같아서 빼구요.
오늘자 기사고요. 왜 8월이라고 하냐면 재작년 고점에 전세끼고 집 사신분들 재계약 턴 돌아오는 시점;;;
결국 폭탄 터트리지 않으려면 대출완화든, 규제해제든 뭔가 조치가 필요할 수도
마찬가지로 오늘자 기사, 참고로 102만 가구는 작년 재작년 상투에 영끌하신;; 분들이 100만명 이라고 하네요
아파트는 어찌될까요?
@차카테킨 대구 아파트 가격 보고 오세요. 아파트라고 안떨어진게 아닙니다. 인천도 마찬가지고 수원 아파트도 30% 이상 하락한 곳 많아요. 결국 집주인이 전세금을 돌려줄 수 있느냐? 여부가 더 중요하죠. 영끌 하신분들은 못돌려 주는 케이스가 많을 겁니다. 이미 매매가격에서 자기돈 들어간건 전부 날라간 상황이고 전세금이나 대출만 남았을거라서요
@한팩트 저는 아파트가격이 안떨어졌다고 말씀드리는게 아니라
전세금을 못줘서 경매나올 아파트가 있냐고 여쭤보는내용입니다.
1. 아파트 가격 하락으로 인한 전세금 하락
2. 전세가 폭락&신규 전세거래 실종
3. 보증금 미반환으로 인한 경매
대구도 보니까 21년도 전세가격 -> 23년도 전세가격 많이 떨어진곳이 1억? 적게 떨어진곳은 5천?