부동산포럼 입니다.

개인적인 판단에 의한 내용입니다.

정확히 구분하면 

미채권금리는 전고점을 돌파했고

한채권금리는 전고점 수준을 상승한 상황입니다.

본래 채권시장에서는 

연말까지 기준금리가 정상을 찍고

내년 이후 하락할 것이라는 전망이 선반영되어

국채금리가 하락하는 추세를 보여왔으나

예상보다 기준금리 고점이 높고

고금리 시기가 길어질 것이라는 가능성이 높아짐에 따라

채권금리가 다시 상승한 상황

즉, 집값 조정 기간이 더 길어진 것은 사실

(2) 수도권에서 분양가 이하로 거래가가 폭락하는 지역이 발생

모지역 올해 분양가 대비 

주변 신축가격이 20~30% 저렴하게 거래되는 상황이 나타나고 있습니다.

혹자는 

건축비 상승 및 인플레이션으로

집값이 하락하지 않을 것이라 주장하는데

현실에서 이 논리가 무조건 적용되지 않는다는 증거입니다.

왜냐하면 사업방식에 따라 원가가 다르기 때문입니다.

주택공급방식에는 

고비용으로 재개발 및 재건축하는 방식과

값싼으로 토지를 대량 매입하여 저비용 대규모 개발하는 방식이 공존하므로

수요가 매우 줄어든 시장에서 가격은

고비용으로 산정된 원가 대비 이하로 폭락이 가능한 것 입니다.

이를 통한 파생된 시사점

(2-1) 수도권 다수의 재개발 및 재건축 사업 STOP

여전히 사업성이 있는 상급지를 제외하고

중하급지의 정비 사업성이 낮아짐에 따라 진행 어려워짐

(2-2) 지방 소멸지역은 장기간 투자에서 배제

지방이라 할지라도 단기적으로 기회는 있기때문에

단기 투자로는 진입할 수 있으나

향후 인구 급감기가 반영되는 시기부터는

프리미엄이란게 거의 사라질 것으로 전망합니다.

(3) 파월의 전세계인을 궁예로 만들어준 특이한 시장상황

본래 미래 시장 예측은 미지의 영역이기때문에

적정가 가격대에 진입하면 거래가 늘어나기 마련인데

지금은 전세계인이 미래를 예지하는 상황이 되었습니다.

의도적으로 인플레이션을 잡기 위해

금리인상 확정 예고를 선언했고

그 선언이 실행될 시장 조건이 나타나고 있어서

"대부분 내년이 지금보다 더 저렴한데 지금 왜 사?"라는

분위기가 대세가 되어버렸습니다.

시장에는 항상 어떤 원인으로든

반드시 매도해야하는 매도자가 있는데

운이 없게도 이런 상황에 끼어 매도해야하는 사람은

미리 수개월치 하락을 반영한 저렴한 가격으로

매수자를 유혹해야하기때문에 

단기간 급락이 나타나고 있습니다.

(4) 현 부동산 정책이 소수에게 주는 특별한 선물 

     - 무주택자의 현금마련 기회

최근 중요한 시행정책 중 하나가

상생임대인 제도입니다.

일정한 조건하에 임대료를 5%이하로 인상하면

조정지역에서 실거주를 하지않아도 

실거주 충족 혜택을 주는 제도입니다.

이는 매우 큰 혜택이기때문에

근래 조정지역 해제 가능성이 낮은 

서울, 수도권에서 적극 활용되고 있습니다.

중요한 것은

매수대기자가 이러한 현상을 이용하여

효율적으로 현금마련을 할 수 있다는 것입니다.

최근 전월세 시장은

전세 약세 vs 월세 보합 혹은 강세 장입니다.

고금리 여파로

전월세전환율이 상승하면서

현금을 보유하고 있거나

저리에 전세자금대출이 가능한 사람은

전세를 얻는 것이 비용면에서 훨씬 저렴합니다.

그런데 전세는 현금흐름이 느리고 

임대인의 반환 동의가 필요하다보니

좋은 매수 시기를 놓칠 가능성이 높아집니다.

따라서 현재 임대차계약 만료를 앞둔 사람이라면

당장 시장에 나와있는 매물만 보지말고

지속적으로 매물을 관찰하여

"상생임대인용 월세 매물"을 노리시기 바랍니다.

본인의 경우에도 

1주택 + 전세 포지션이었으나

이 기회를 활용하여

1주택 + 상생임대인 저렴한 월세 + 현금보유로

전환하였습니다.

(5) 수도권 반등 vs 조정대상지역 해제 무엇이 더 선행할까?

시장을 이해하고 관심있게 지켜보는 분들의

초미의 관심사 중 하나가 아닐까 싶습니다.

일단 대구를 맛보기로 지방에서의 조정지역해제 효과는

미약하다는 판단이 나온 것으로 보고

지방의 추가해제가 예상됩니다.

그러나 수도권은 당분간 어려울 것으로 전망됩니다.

왜냐하면 저부터도 현금들고 대기하고 있으니까요.

매수를 고려하신다면

국토부장관의 태도 변화를 지켜봐야할 것 같습니다.

(6) 그래서 언제 매수해야할까? (경기권 위주) 

현 상황에서 고려할 주요 변수는

공급량 / 금리추세 / 조정지역해제 / 양도세중과배제 연장 여부 등

입니다.

[주장론 1]

- 금리가 가장높고 양도세중과 배제가 끝남 

- 수도권 조정지역해제 기대 이전 미리 매수

: 23년 상반기가 최적

[주장론 2]

- 부동산은 금리의 영향이 느리게 반영되는 시장으로 고금리 여파는 24년부터 절정

- 매물 유도를 위해 양도세중과 배제는 1년 연장될 가능성이 높음

- 수요공급이 중요한데, 24년도까지 경기도, 인천 공급이 풍부함.

: 24년 1분기부터가 적정

[주장론 3]

- 부동산은 사이클. 지금부터 장기 하락 사이클 시작

- 보수정권에서 반등 분위기 나타나기 어려움

- 고금리가 3년이상 지속될 가능성

- 24년까지 충분한 공급 이후엔 3기 신도시 본청약 시작으로 과공급 공포

- 전세가율이 낮아 보유시 주택비용 부담 큼

: 27~30년까지 관망 이후 매수

주장마다 나름대로 일리가 있습니다.

예측이란것은 100% 맞추기위해 하는 것이 아니라

각각의 가능성을 살펴봄으로서 대응하기 위해하는 것입니다.

A, B, C 많은 시나리오를 펼쳐놓고

각 시나리오대로 진행이 된다면 어떻게 대응할까를

미리 생각해보자는 것으로도 의미는 충분할 것입니다.

부동산의 특징이자 장점은

흐름이 매우 느리다는 점에 있습니다.

이 때문에 반등시그널이나 

실반등 그래프를 보고 들어가도 늦지는 않습니다.

따라서 중요한 것은 그 지표들이 나타났을 때

행동할 수 있는 용기와 준비된 자금이겠죠.

좋은 결과 있으시길 바랍니다.