부동산포럼 입니다.

경제성이 없어서 안할듯 합니다.

돈있는 사람은 리모델링이나 다른 곳으로 가겠지요.

분담금 내면 재건축 가능합니다.

40층 이상의 아파트는 토지지분이 작아서 내야할 분담금이 큰데, 분담금 낼 돈이 없어서 재건축 못하는거죠.

재건축은 자기가 가진 토지(대지)지분을 일반분양으로 팔아서 건축비를 대는 구조입니다. 

예를들어 신축아파트 33평을 짓는데 필요한 토지는 13평(3종 일반주거지역 기준)인데 대지지분 20평 짜리 집을 가지고 있다면 1.5평은 기부채납하고, 6.5평은 일반분양으로 팔아서(평당 3000이라면 약 2억원. 평당 5000이라면 약 3.3억원) 본인집 건축비로 쓰고 남으면 환급금으로 받고 부족하면 추가분담금을 내는 구조입니다.

즉, 돈이 있으면 재건축 하는거고, 돈 없으면 재건축하기 힘듭니다.

운좋게 용적율 상향(500%) 적용을 받게 되면 더 작은 대지지분으로도 큰 평형을 무상으로 받을 수도 있겠죠.

일본처럼 되가고 있으니 인기 줄어들겠죠

못하고 리모델링해서 살아야죠. 근데 리모 건축비 생각하면 입지좋은 특정지역 외엔 쉽지않습니다.

그래서 최신축이나 조만간 재건축 가능한 잘썩은 구축이 인기있는거죠.

수도 서울 중심지역은 1:1 재건축만 풀어주면 어떻게든 됩니다. 

현재 국평 재건축비 4억이라고 잡고 

땅 지분 12평. 아파트 매매가가 16억 초과 되는 곳은 

땅값이 1억 넘으니 한국이 망하지 않는한 미래가 있겠죠. 

베드타운은 30년 뒤는 암울해 보입니다... 

1대 1 재건축 가능한 곳은 가능. 아닌곳은 슬럼이겠죠.

이전의 아파트와 똑 같은 면적으로 재건축, 즉 건축비 100% 자기 부담으로 1:1 재건축을 하더라도

할만하면 할 수도 있는 것입니다.

구축이 현재 10억, 사업비가 호당 4억인데 재건축된 신축의 예상가격이 구축 가격과 사업비의 합보다 크면 재건축 하는거죠.

물론 그런 상황이라면 사업비 때문에 보통 원주민들은 재건축에 호의적이지 않겠지만

이게 돈이 된다 싶으면 소유주들이 하나 둘씩 투자자들로 바뀌어서 언젠가는 재건축 가시권역에 들죠.

그러니 층수는 중요하지 않습니다. 특히 최근 20년간 부동산에서는.

대지지분 크고 저층이면 당연 지금의 가격 또한 그게 다 프리미엄으로 붙어 있고

오히려 고층에 지분 작다고 여겨지는 것들이 프리미엄이 없어 실제 재건축 가성비는 더 나을수도 있으니.

사실은 이와 정반대의 경우가 전국 모든 주택으로 보면 더 많을 것입니다.

대지지분 큰 5층짜리 아파트라도 그 동네의 아파트값이 매우 낮아 신축아파트 가격이 건축비와 거의 같은 경우

겉보기에는 저거 저층이고 대지지분 커서 괜찮을것 같아도 실제로는 재건축 불가능입니다.

주로 지방의 한물 간 구시가지 - 해당 도시의 중심지는 이미 신시가지로 옮겨간 - 의 오래된 주택들이 그러하지요.

가끔 언론에, 지은지 50년 이상 넘어서 건물에 금이 가고 실거주에 위험한데도 재건축이 안되는 경우가 방송되는데

다 위와 같은 경우지요.

재건축에서 제일 중요한것은 가격, 즉 입지에 따른 가치이고 대지지분 등은 그 다음입니다.

ps. 위에서 언급한 할만한 사례에서, 원주민들과 추진세력과의 화음이 쉽지 않은 관계로 시간이야 오래 걸리겠지만, 꼭 재건축이 되지 않더라도 진행되는 과정에서 재건축프리미엄이 늘었다 줄었다 하면서 주택이 아닌 일종의 유가증권과 같은 투자물의 성격을 띄면서 명목상의 재건축대상이 되는거죠. 은마아파트 같은 경우 재건축 되어서 새집에 입주하겠다, 이런 목적으로 매수한 사람들은 정말 얼마 안될 것이고 대부분은 진행과정에서의 등락을 가지고 마치 주식투자 하듯 투자한 것이겠지요. 적당히 오르면 팔자.

ps2. 위 ps의 이유 때문에 일단 재건축대상 아파트 리스트에 오르면 (실제로 재건축이 가능한가 여부와는 무관하게 다수의 투자자들이 재건축대상이라고 인지하는 경우까지 포함) 그때부터는 실거주물이 아닌 투자물이 되므로 이른바 PIR이라던가 전세가율 등으로 적정가격을 추정할수 없게 됩니다. 그러니 지금 아파트값이 고점이나 저점이냐를 판단할 때 재건축대상 리스트에 오른 것들은 제외하고 보던가, 아니면 일반 아파트와 재건축대상 아파트를 분리해서 서로 다른 기준으로 봐야죠. 이걸 뒤섞어서 과거의 PIR 및 전세가율과 현재의 그것을 비교한다면 수치가 왜곡될수밖에 없습니다.