전세 계약하려고 하는데 등본에 신탁 있는 집 관련하여 몇 가지 질문드립니다. 도와주시면 감사하겠습니다.8

신탁이 되어 있는 경우 신탁원부를 반드시 살펴서 처분 및 임대권한이 누구에게 있고 동의가 필요한지 이런걸 반드시 체크해야 됩니다. 신탁법상 신탁의 경우 소유권자는 수탁자임을 주의해야 합니다.

1. 신탁이 말소된다고 하면 일반적인 다른 부동산과 동일하게 됩니다.

2. 문제만 없다면 일주일 안에 처리됩니다. 빠르면 2-3일

3. 위험합니다. 신탁관련 사고가 대개 이런 상황에서 발생됩니다.

4. 특약이 의미가 없는 것이 수탁자에게 대항할 수가 없습니다. 따지고 보면 임대권한 없는 자의 임대이기 때문입니다.

신탁사기라고 요즘 많이 본듯한듯 싶은데요.

조심하세요. 소유권이 없는데 어찌 집주인인가요..

1. 신탁 말소 후 소유권 이전, 전세 계약해도 될까?

등기부등본을 보면 신탁회사에서 현재 집주인(개인)으로 소유권 이전이 진행 중임. 신탁이 말소되고 소유권이 확실하게 넘어왔다면 법적으로 집주인이 전세 계약을 체결할 수 있음. 하지만 안전을 위해 반드시 소유권이 정상적으로 이전된 것을 등기부등본뿐만 아니라 신탁원부까지 확인한 후 계약해야 함. 신탁원부에는 신탁 계약의 내용과 종료 조건 등이 상세히 기재되어 있어 신탁 말소의 적법성을 판단하는 데 중요한 자료가 됨.

2. 소유권 이전, 얼마나 걸릴까?

등기부등본상 소유권 이전 접수일이 2025년 1월 2일로 되어 있음. 보통 신탁 말소 후 소유권 이전 등기까지 1~2주 정도 걸리지만, 경우에 따라 더 늦어질 수도 있음. 신탁회사와 집주인 간의 합의 지연, 서류 미비, 법적 분쟁 등 다양한 이유로 지연될 수 있으므로, 계약을 서두르지 말고 소유권 이전이 완료된 것을 확인한 후 진행하는 것이 안전함.

3. 소유권 이전 지연, 계약해도 괜찮을까?

소유권 이전이 완료되지 않은 상태에서 계약하면 리스크가 큼.

등기부상 소유주가 신탁회사인 상태에서 계약하면 추후 전세권 설정이 어려울 수 있음.

전세대출이 필요한 경우, 은행에서 대출 승인을 거절할 가능성이 높음.

가급적 소유권 이전이 완료된 후 계약하는 것이 안전함.

4. 부득이하게 소유권 이전 전 계약해야 한다면?

소유권 이전이 완료되기 전에 계약해야 하는 상황이라면, 최소한 다음 특약을 반드시 넣어야 함.

- 소유권 이전 완료 후 계약 효력 발생

"본 계약은 소유권이 신탁회사에서 집주인으로 완전히 이전된 후 효력이 발생함."

-소유권 이전 지연 시 계약 해제 가능

"소유권 이전이 ○○년 ○○월 ○○일까지 완료되지 않을 경우, 계약금을 반환하고 계약을 자동 해제함."

-전세보증금 보호 조항

"전세보증금을 보호하기 위해 소유권 이전 즉시 전세권을 설정하거나, 전세보증보험에 가입함."

-전세대출 관련 조항

"임차인은 소유권 이전이 완료된 이후 전세대출 실행이 가능하며, 소유권 이전이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환함."

-소유권 이전 지연 시 손해배상 조항

"소유권 이전 지연으로 인해 임차인이 입은 손해에 대해 임대인은 배상함."

-전세대출 필요 서류 제공

"임대인은 임차인의 전세대출 실행을 위해 은행에서 필요로 하는 서류를 제공함."

이러한 특약 없이 계약하면 나중에 문제가 생길 가능성이 크므로 반드시 포함해야 함.

5. 신탁이 있었던 집, 전세 계약 시 추가 유의사항

- 소유권 이전 여부 반드시 확인: 등기부등본과 신탁원부를 통해 소유권 이전 완료 여부를 철저히 확인해야 함.

- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인: 신탁 이력 때문에 보험 가입이 거절될 수 있으므로, 계약 전에 여러 보험사에 문의하여 가입 가능 여부를 확인해야 함.

- 임대인의 재정 상태 확인: 신탁이 설정되었던 부동산은 임대인의 재정 상태가 불안정했을 가능성이 있으므로, 세금 체납 여부, 다른 채무 관계 등을 추가로 확인해야 함.

- 임대인의 금융권 채무 및 근저당 여부 확인: 추가적인 근저당 설정 여부를 확인해야 함.

- 계약 후에도 소유권 변동 상황 확인: 계약 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하여 소유권 변동 상황을 체크해야 함.

- 전입세대 확인: 해당 주택에 다른 세대의 전입 내역이 있는지 확인하여, 추후 보증금 반환에 문제가 발생하지 않도록 해야 함.

- 전세보증금 반환보증 가입: 전세보증금 반환보증에 가입하여, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에 대비할 수 있음.

# 추가적으로 알아두면 좋은 정보

2024년 12월 21일부터 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항 등기 제도 시행됨

→ 등기관이 신탁등기를 할 때 직권으로 부동산 거래에 관한 주의사항을 기록할 수 있음

2025년 1월 31일부터 인터넷등기소를 통해 신탁원부 열람 가능해짐

→ 온라인으로 신탁 부동산의 신탁원부를 확인할 수 있어, 계약 전 신탁 이력을 쉽게 검토할 수 있음

소유권 이전 전에는 신탁원부상 신탁회사와 직접 임대차계약을 체결해야 유효한 계약이죠. 

이전될거란 말만 믿고 소유자도 아닌 제3자와 임대차계약 맺고 보증금까지 줬다가 망하는 경우 많이 봤습니다.

본문대로 계약하면 원칙상으론 대출심사에서 거절나야하는겁니다.