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어디에 써야할지 몰라서 부포에 남겨봅니다.
현재 다가구 건물을 신축중입니다. 거의 마무리가 되었지만 아직 공사가 진행되지 못한 부분들과 하자 보수가 필요한 부분이 있어 준공을 미루려다가 남은 잔금(총 건축비의 10% 수준)에서 일부(총 건축비의 1.5% 수준)를 마무리 작업 후 지급하기로 하고 준공을 진행 후 사용승인 및 등기까지 완료가 된 상태입니다. 준공 후 1.5%에 해당하는 금액 외 잔금은 지급했습니다.
그런데 준공 완료 후 시공사에서 태도가 돌변했고 잔금을 지급하지 않았다며 마음대로 건물의 도어락 비밀번호를 변경해 건물에 진입을 할 수 없게 만들었고 건물에 대한 인수인계가 완료되지 않았으니 잔금을 주지 않으면 건물에 대한 권한이 시공사에 있다고 주장을 하며 나름의 유치권을 행사중인 것 같습니다. 물론 약속된 남은 공사와 하자 부분에 대한 작업은 진행되지 않았습니다.
등기가 완료된 상태에서 시공사에서 이런 주장이 가능한건지 또 제가 할 수 있는 조치는 무엇인지 조언을 얻고싶습니다. 뽐뿌에서 물을게 아니라 변호사를 찾던 해야겠지만 이런 일이 연휴 기간에 발생해 답답한 마음에 여기라도 글을 남겨봅니다.
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계약상 합의가 없다면 명목상 시공사의 유치권 행사가 (계약상으로는) 합법적인 상태로도 보입니다.
(보통 준공 후-사용승인이 나면, 공사 도급계약에 대해 불이행 사실이 없다고 보는게 대다수의 판례 입장이고,
이 경우 일부의 미시공, 오시공, 시공상 하자 등의 문제는 준공후의 하자보수 문제로 보는게 일반적이기 때문)
보통 하자보수보증서를 받을때 부가세 포함 금액의 3%를 징구하는게 일반 적인데
(하자보증 기간의 경우 건설산업 기본법에 따르면 1~5년 까지 공종별로 분개 해서 받아야 하지만, 보통 2년 3년으로 퉁치는 계약이 많음)
1.5% 잔급 지급에 대한 별도 계약상 합의가 없다면, 우선 보증기관에 하자보증금 청구를 하여 괴롭히는 방법이 있습니다.
(서울보증보험이나, 건설공제조합의 보증서를 받으셨다면 해당 보증기관에 하자내용(사진) 및 견적 등을 첨부하여 내용증명으로 보증금을 청구하는 문서를 보내면, 해당 시공사에 페널티가 발생하여 신규수주나 보증서 발급시 애로사항이 생길 수 있습니다)
보통 소송으로 가게 되면 미시공, 변경시공, 설계상 하자, 그외 시공상 하자 등의 금액과 미지급 금액을 법정에서 다투게 되는데
다가구 건물인데다가 1.5% 밖에 안되므로 서로 소송까지 갈 실익은 소송비용을 감안하면 없어 보이긴 합니다.
하지만 하자보증서를 받지 않으셨다면 해결 가능성이 더 줄게 되는데
이 경우엔 미시공, 오시공, 시공상 하자 부분에 대한 견적을 별도로 받은 후
이에 대한 불이행 사실과 미지급 공사비용에 대해 상계하겠다는 내용을 서면(내용증명) 으로 보낸 후
추후 다툼을 준비하셔야 할 것 같습니다
견적 비용이 3%를 초과할 것으로 예상되는 경우, 시공사에 서울보증보험에서 발급한 하자보증서로 제출 하면 나머지
잔급을 지급하겠다고 유인하여 보증서를 받고나서 하자보증기관과 시공사 양측을 갈궈 최대한 하자보수를 시킨 후
그래도 안될 경우 하자보증금 3%를 수령하는 방법도 있긴합니다(이 경우 건설공제조합 보증서를 받으면 어려워짐)
준공, 사용승인 후에도 시공사에서 유치권을 행사는 것도 가능한가보네요..
구두 합의 후 준공을 진행해준 것이며 이 과정에 감리가 함께 했는데 이런 상황이라 난감합니다. 보증서는 있어서 말씀주신 방법으로 괴롭히는 방법을 택해야 할 것 같습니다.
감사합니다
극단적인 예로 '책임준공' 조항이 있는 경우 대급 지급 없이 준공까지도 시킬 수 있는 계약서도 있습니다
서울보증보험은 보증금 청구를 하면 건설공제조합에 비해 보증금을 빨리 지급하고 끝내려는 경향이 있어서
시공사에 더 압박이 큽니다. 건설공제조합의 경우 문제 있다고 3번 정도 내용증명 보내야 현장에 한번 나올까 말까합니다
잘 해결 되었으면 좋겠습니다