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파워링크 
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질러맨
전세사기에 대해서는
.//// 다가구와 다세대에 구분과 변별력 //// //// 빌라왕 동시진행 전세사기와 역전세 사고에 대한 구분과 변별력이 꼭 필요합니다.////
전세사기 기사가 쏟아질때 부동산 현장에서는 다세대빌라 연립주택 나홀로아파트등 공동주택(구분등기된 건물) 동시진행 명의변경 사기가 99프로 문제라는걸 다 알았는데 국회의원 한명이 엉뚱하게 다가구 허그보증사고 통계라면서 허그 주택보증의 보증사고 그래프를 발표하면서 그 자료를 많은 언론들이 가져다가 난리났다고 보도하면서 코메디같은 일이 발생합니다.
공용언론KBS 보도에서 다가구 난리났다고 법석을 떨었고, 실제 대구와 지방에서 다가구 전세사기 사건이 크게 보도되고 피해자 인터뷰까지 보도되면서 국회의원들이 다가구 전세사기를 잡아야한다며 법을 만든다 어쩐다 대책회의를 열고 했었죠 그 그래프가 아직도 기사에 보도되고 사용됩니다.
문제는 허그 보증사고 그래프에 나타난 사고들중 상당수는 집주인이 돈이있거나 주택잔존가치가 있어서 경매에 넘기면 대부분 보증금을 회수가능해서 해결되는 케이스로 전세사기에서 메인이 아니었다는거였죠. 이후 터져나오는 빌라왕들의 수법은 다가구가 아니라 다세대 빌라 (또는 연립주택 공동주택으로 구분등기된 개개의 주소가 부여된 주택의 일반적인 호칭)와 지방의 저렴한 아파트, 도시형생활주택 및 오피스텔에서 대부분의 전세사기의 메인이라는게 나타납니다.
통칭 ///동시진행 과 노숙자같은 신용도 없는 사람에서 명의변경후 보증금 떼먹기////가 제대로 기사로 보도됩니다.
다가구 통건물과 다세대 구분등기된 공동주택은 이름이 비슷해서 자칭 부동산 전문가들도 용어를 구분못하고 혼돈합니다.
다가구는 대출이 3개층만 가능한 주택이라 토지가격 높은(대략 평당2천이상) 지역에서는 3개층의 보증금을 모아도 토지가격과 건물가치를 넘지 못하는 경우가 대부분이라 전세사기가 어렵습니다. 서울의 강남3구 및 2호선 역세권 대부분이 그러합니다. 실제 다가구 전세사기는 토지가격이 저렴하고 전세가가 높은 지방에서 발생했습니다. 다세대는 4개층 연립주택은 5개층이상 전층 대출이 가능하기에 빌라왕과 컨설팅사기조직의 먹이감이 됩니다.
빌라왕 사기조직의 설계된 전세사기와 역전세 보증사고는 역시 전혀 다른 경우입니다. 일반인들은 그게 무슨 차이인지 잘 구분하지 못합니다. 그 해결방법이 전혀 다르고 접근방법도 달라야하고 실제 정부 대응도 그렇게 대응하려고 하는거 같습니다.(솔직히 못 미덥지만....)
많은 일반인들이 전세사기 예방책을 생각하고 그걸 커뮤니티에 전파하는데 잘못된 경우가 많아 보입니다. 실제 위험과 잘못 가공된 공포로 조성된 가짜 위험을 구분하는 변별력이 필요합니다.
2023-05-14 *
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 Constellations
제가 다세대/다가구 알아봤던 시기는 지방광역시에 있었는데
확실히 지방의 경우에는 다가구가 타겟이리라 생각합니다. 다가구는 풀대출 + 풀전세 놓으면 시세의 150%정도는 땡길 수 있어보여서요.
반면에 다세대로 작업을 치기에는 외곽의 신축아파트도 전세가 저렴한 편이라 신축빌라를 그렇게 비싸게 전세주고 들어가는 경우도 잘 없는 것 같구요(대신 말씀처럼 원투룸 오피스텔이나 도생의 경우에는 전세가율 100%를 넘기는 경우는 흔하더라구요)
깡시골로 가면 구축 소형아파트들도 전세가율 100% 넘어가기도 하죠.
서울 수도권같은 경우에는 다가구는 말씀처럼 대출에 전세 끼어도 시세만큼 나오기도 쉽지않을 것 같고, 신축아파트가 워낙에 비싸다보니 신축빌라 전세로 눈을 돌리다 사기당하는 경우가 생기는 듯 싶기도 합니다.
2023-05-14
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사실 사금융인데도 정부가 나서서 전세대출 전세보증보험 열심히 풀어줬으니 사금융이 아닌 느낌이 강하긴 했죠...
아무튼 다들 안이하더라구요. 저는 예전에 전세 살 때에도 부채 하나도 없는 구축투룸에서 잘 살았습니다.
당연히 신축 살고싶지만 신축 중에는 깔끔한 물건이 절대 없더라구요 ㅎㅎ 몸 편하고 마음 졸일바에사 마음 편하고 몸이 좀 불편한 게 낫죠
일면식도 없는 사람한테 돈을 수억씩 주는데, 리스크 판단 안해보는게 참
근데 무엇보다도 공인중개사들이 문제입니다. 중개료는 중개료 대로 받는데 리스크 판단이라고는 하나도 안해주니..
@뽐뿌인1123
사실 부동산 관련 제도는 하루가 다르게 바뀌는데 수십 년 전에 라이센스 한 번 땄다고 평생을 우려먹을 수 있다는 것 자체가 매우 비합리적이기도 하고..
좋은 중개인 분 만나면 상한 기준으로 하나도 안깎고도 기분이 좋은데, 어떤 사람은 네고치고도 이 돈 주기도 아깝다싶기도 하죠
@뽐뿌인1123 중개사가 본문 처럼 생각하면 전세 계약할 물건 하나도 없지요. 그냥 폐업하라는 소리지요 ㅋ
@퐁포르퐁
아파트면 상관없지만 다가구지역이면 사실 장사 못하는거죠.
한 건 해봐야 얼마 되지도 않아서 박리다매로 해야하는데 말이죠.
실상 이런지역의 부동산들은 중개뿐만 아니라 원투룸 위탁관리까지 겸하는 경우도 많더군요