부동산포럼 입니다.

집값 조금만 반등해도 집값 돌아섰다고 난리치는 언론인데 전환율 얘기만 하고 중요한 월세가 상승에 대한 얘기는 1도 없어요 

월세가가 상승하고 있다는 근거를 찾을수 없는데요 그 근거가 있으면 올려주시죠~

아래링크가 기사원문입니다 

https://n.news.naver.com/article/009/0005108890?sid=101

@쉘러문 상식적으로 서울경기 전세가가 고점에서 거의 40~50프로 폭락했는데 월세가 오를수가 있나요? 전세가 대비해서 1억당 전환율로 받는건데요 어디 지역이 월세가가 올랐나요? 월세가가 올랐다는 그 어떤 근거도 없습니다만~

그리고 월세대출이 1억당 4프로면 전세대출보다 더 싼건데 이걸 오른거로 보는게 맞아요? 자선사업하는 수준이죠

현금쥐고 있는사람은 폭락한 전세사는게 이득

전세대출받을 사람은 4프로대 월세사는게 이득 

Understood?

@맥시멈X 음.... 고금리를 피해서 전세에서 월세로 이동하는 주거비 부담이 커진다는게

월세가 급등했다고 이해했다고 생각하셔야  문맥을 파악했다고 볼수있는건데.... 이해하지못하신거면 더이상 대화가 의미가 없을것같네요....ㅡㅡㅋ

@맥시멈X 집주인이 선택해서 전세나 월세를 선택한 의미를 파악하셔야 할것같네요.

집주인 입장:

내가 대출받아서 등기쳤을때 이자보다

임차인의 보증금을 받아  은행에 넣었을때  이자보다 높다면 임차인의 보증금을 받는겁니다. 반대로 임차인인 내가 전세보증금 이자보다 월세가 낮다면 전세대출 안받고 월세를 내는거구요. 설명이 이해가 안가나요?

이거 이해가 안가시면 더이상 대화가 필요없을것같네요 ㅡㅡㅋ

 월세 전환률이 높아졌다는게 월세가가 높아진거라고 생각하셔야해요^^*

@쉘러문 전세가가 떨어진거 아예 아 몰랑? 이군요 전세가 1억당 전환율이라고 분명 말했는데 근데도 올랐다?

관행인 3.6프로에서 4.08프로 상승

but 10억 전세가 지금 5~6억 됨

전세가 1억당 전환율임 월세가 혼자 결정되는거 아님

 10억 전세에서 5억보증금 나머지 월세 5억 전환율 3.6에서 재계약 6~7억 전세 5억보증금 월세 1~2억 전환율 4프로 이게 월세가 오른거?

전환율은 올랐네

계산기 두들겨보셈

이해가 안가시면 더이상 대화가 필요없을것 같네요 ㅡㅡㅋ

@쉘러문 전세보증금을 월세로 바꿀때

월세를 전세로 오타냈네

근데 그 전세가 40~50프로 고점에서 떨어졌음

기사 어디에도 월세가가 상승했다는 말은 없음 전환율이 상승했다고 하지 

상식적으로 전세가가 떨어졌는데 월세가 오름?

이거 이해가 안가시면 더 이상 대화가 필요없을것 같네요ㅡㅡㅋ

@맥시멈X 저기요...

전세가가 떨어진 이유는 알고계시지요?

거기에 떨어진 전세가도 못 미더워서 전세를 안하고 월세로 임차하는 사람들이 늘어난거구요. 전세수요가 줄고 월세 수요가 늘어나는건데 전세가율이 떨어지니 월세로 수요가 몰렸어도 월세는 전세가율에 비례해서 떨어져야한다고 생각하시는거면 아주 잘못 알고 계신게에요. 전세가와 월세가는 시중금리에 의해 정해집니다. 목돈가지고있어봤자 예금이자가 얼마안되면 전세를선택하는거구요

예금이자가 높다면 월세를 선택하는겁니다.

임차인이 보증금돌려받아 고금리 예금 이자받으면서 월세를 더 낮게 내는 상황이 되는게 맞다고 생각되시면 DMZ 기준 북쪽으로 올라가셔서 삶을 사시는게 맞는겁니다^^*

@맥시멈X 본문글에 있는 기사에 친절히 적혀있는데 못본척하시는건가요? ^^*

@맥시멈X 님이주신 링크글에도 월세가 증가한다고 하네요^^*

@쉘러문 매매가 전세 폭락에도 월세가 상승이다?  근거가 전환율이다?

월세가 오르는건 지금 전세대출이 5프로대임 근데 월세가 4프로임 뭐 할꺼임?

그런데 그 월세는 전세가를 기준으로 정해진다는거임

ㅎ 우리 대화하지 맙시다~

@맥시멈X 친절히 하나만 알려드릴께요.

전세가나 월세가는 이미 시세로 정해졌어요.

해당 단지에 전세물건과 월세가 많으면 모든시세는 떨어집니다. 임대인이 다른 집보다 먼저 임차인을 맞추려고 가격을 내리는거죠.

전세물건이 먼저 소모되고 월세가 많이 남으면 남은 전세임대인은 살짝올려서 내놓구요.

반대로 월세가 줄어들고 전세물건이 많이 남으면 월세가가 올라가는겁니다.

이상황에서 임차인이 저는 무조건 월세를 해야하니 전환률로 전월세 보증금 차이만큼

천만원에 5만원 또는 6만원 또는 7만원을

월세로 더드릴께요 (시중금리에따라서요 이래서 전환율은 시중금리에 따라 변한다고하는거구요) 이렇게 전세물건을 월세로 돌릴때

그상황에서 쓰이는겁니다.

지금 기존에 월세를 본인이 받고싶은 만큼 받고있는 임대인에게 지금 전세가가 떨어졌으니 내월세 보증금 차이와 줄어든만큼 전환률만큼 월세를 깎아주세요 라고 임차인이 요구를한다면 님이 임대인이면 네 깎아드릴께요

라고 하실건가요?

전세는 내가 보증금이 많아 달달이 사라지는 돈을 내기싫어 선택하는거고

월세는 내가 전세보증금  만큼 돈이 없으니

적어도 전세대출금 이자만큼은 월세로 줘야겠다고 생각하는 사람들이 본인들의 선택에의해 기존에 독립적으로 형성되어있던 가격을  보고 판단해서 선택하는겁니다.

월세가가 전세보증금 전환률로 정해진다고

생각하시면 큰 오산입니다~

월세가 내려가는곳은 월세수요가 적은곳이고 전세가 내려가는 곳은 전세수요가 적은곳그리고 지금처럼 깡통 역전세 우려시기에 일어나는겁니다.

그냥 단순히 생각하세요.

그많던 매매건수가 반에반토막 나고있는상황에서 임차인들이 집은 안사고 불안한 전세를 안정적인 월세로 바꾸고싶어서 월세수요가 늘어나는상황인데 뭐 집없는 임차인들이

그냥 길바닥에 나앉아서 부동산 거품 사라질때까지 노숙하고 있지않습니다.

여기까지만 친절히 말씀드립니다.

좀 식견을 넓히셔요^^

우리나라 고가 월세 가장 많은 강남의 대장단지들인데 월세 전환율이 600~700대에서 400대로 떨어졌네? 자선사업가들 많네~

이렇게 근거를 가져오면 됨

못하면 대화하지 맙시다

@맥시멈X 더이상 대화하기싫으네요.

기사내용에 월세증가된게 어딨냐고 하셨던분에게 친절히 캡춰까지 해줘도 부정하시는거보니.... 님말이 다 맞습니다

@쉘러문 네^^ 다행이네요 제 말이 다 맞아서요 팩트앞에는 장사없죠~

@맥시멈X 월세물건이 많아지는 단지와 수공급이 적은단지는 시세가 다를수밖에 없지요.

님말대로라면 브랜드상관없고 입지상관없이 같은평수면 전월세가 모두 같아야하는거에요.

브랜드 입지에따라 옆단지라도 전월세가가

다릅니다. 그냥 수요와공급에 맞춰 정해진 시세니까요.

전세가가 월세가를 정한다고 생각하시면

10억전세집 월세는 보통 천에 5만원으로 책정시 보증금 1억에 450만원이 됩니다.

시중금리가 올라가면 더올라가요.

그럼 정확히 무조건 이가격일까요?

수요가 없으면 더싸게 내줄수도 있고

공급이 없으면 더 비싸게 내줄수도 있어요.

특정단지 월세가 떨어진거 올라간거 자료는

넘쳐요. 당연한걸 이게 증거다 라고 우쭐대시면서 정신승리하시려하지마시고

가격 형성 기본 원리를 먼저 파악하셔야

부자가되는 첫걸음을 떼는겁니다.

@맥시멈X 정신승리하시니 기부니가 좋나봅니다 ㅋㅋ

기사에 월세증가라는 내용도 없는거죠? ㅋㅋ

@쉘러문 네 있네요 근데 제 얘기가 맞았고 그 근거를 가져왔네요 그러니 기레기말 보다 제 얘기를 믿으시면 될듯요^^

@쉘러문 님 말에 해당하는 근거를 가져오시면 됩니다 없으면 말구요^^~

전세가 하락 = 월세 하락

기레기 말이 사실이면 팩트를 가져오세요

님 말데로 제 얘기가 맞으니깐요~^^

실제 그렇게 되고 있는곳 자료를 가져오세요 제가 대장단지들 월세 꽤 많이 봤는데 삐 없었습니당~

월세가 상승하고 있는곳 가져오라니깐요? 없어요? 

@쉘러문 이렇게 당연하게 올라있으니 가져오시면 됩니다 어디가 그렇죠?

@맥시멈X 맘에 안드는 기사는 그냥 가짜뉴스라고 생각하시는군요....

@쉘러문 아니요 팩트를 가져오라는겁니다 저는 팩트를 가져왔습니다 없어요?