부동산포럼 입니다.

제목 그대로 향후 서울 부동산의 매매가는

전세가 추이에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보입니다.

그 이유는 현재의 서울 부동산 매매가가 전세가에 기대는 비율이 올랐기 때문입니다.

좀더 자세히 들어가보겠습니다.

서울 부동산은 서울의 중위소득 가구가 서울의 중위가격 아파트를 구입할 때

소득의 41%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준이 전고점이었는데 (2008년 2분기)

현재는 2021년 3분기 기준으로 소득의 50%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준으로

과거 그 어느 때보다 소득 대비 대출 원리금 상환 부담이 큰 상황입니다.

전고점(소득의 41%를 원리금 상환 부담에 쓰는 수준)을 넘어선게 2020년 4분기였습니다.

즉, 그때 매매가가 피크를 찍고 내려왔을 수 있는 시점에도 매매가는 계속 상승곡선을 그려서

2021년 3분기에는 소득의 50%를 원리금 상환에 사용하는 수준까지 상승한 셈입니다.

소득 대비 대출 원리금 상환 부담이 사상 최대를 갱신하고 있음에도 매매가가 계속 오른 것은

과거와 다른 힘이 작용했다고 볼 수 있습니다.

서울 아파트 갭투자 비율은 2017년 9~12월 18% → 2018년 26% → 2019년 25% → 2020년 26%에서

2021년 1~7월 40%를 돌파하기에 이르는데요,

따라서 2020년 4분기 이후 소득 대비 대출 원리금 상환 수준이 역대 최대를 돌파했음에도

매매가가 계속 상승한 것은 임대차3법 시행으로 전세가가 높아진 것을 바탕으로

갭투자가 증가한데 기인하는 바가 컸다고 할 수 있습니다.

실제 과거의 사례를 보더라도 상승장 후반부로 갈수록 전세가의 중요성이 커집니다.

2008년 글로벌 금융위기와 잠실발 대규모 입주 물량으로 인해 서울 부동산은 하락 전환했습니다만

2009년 5차례에 걸친 금리 인하와 위례신도시 토지보상금 지급에 따른 유동성 강화로

다시 반등하기에 이르렀는데요.

다만 당시 전세가율이 40%를 뚫고 내려가는 등 매매가와 전세가의 괴리가 지나치게 확대되면서

주택 사용가치(전세가) 대비 매매가의 버블이 너무 커지는 것을 시장이 견디지 못하고

다시 서울 부동산이 하락하기 시작했습니다.

따라서 향후 매매가의 상승 하락 여부도 전세가의 추이에 영향을 받을 가능성이 높다고 하겠습니다.

그렇다면 향후 서울 부동산의 전세가 추이는 어떻게 될까요?

지난 주에도 말씀드린 부분인데 다시 인용해보겠습니다.

임대차3법 시행으로 임대차 시장이 왜곡된 2020년을 제외하고

2011~19년에 입주 물량과 전세 시세 상승률간 상관계수를 뽑아보았더니

서울 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.26으로

음(陰)의 상관관계가 어느 정도 확인되나 유의미한 수준은 아니었습니다.

그런데 수도권 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.61로

훨씬 높은 음(陰)의 상관관계가 확인되었습니다.

즉, 서울 아파트 전세 시세는 수도권 아파트 입주 물량의 많고 적음에 따라

등락폭이 결정되었던게 확인된 셈입니다.

가령 2015년부터 입주가 시작된 동탄2신도시 여파로

화성시 전세가는 2017년 1분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했는데

경부고속도로를 타고 바로 북쪽에 인접한 수원시 전세가가

그 다음 분기인 2017년 2분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했고

그 바로 북쪽에 인접한 용인시 전세가가

그 다음 분기인 2017년 3분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했고

그 바로 북쪽에 인접한 성남시와 서울시 전세가가

2018년 1분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했습니다.

즉, 서울에서 멀리 떨어진 동탄2신도시 입주 물량이 계속 파도를 타듯 인근 지역에 영향을 미치다가

1년후 서울 전세가에도 영향을 미친 것입니다.

그래서 알아본 2021년과 2022년 수도권 지역의 아파트 입주 물량은 다음과 같습니다. (부동산 R114 기준)

서울 32,012호 → 20,520호 (-36%)

인천 19,258호 → 37,799호 (+96%)

경기 113,607호 → 108,578호 (-4%)

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합계 164,877호 → 166,897호 (+1%)

2021년과 2022년의 수도권 입주 물량 규모가 거의 비슷한 수준이기에

작년과 마찬가지로 올해도 서울 부동산에 대한 전세가 상방 압력은 계속될 전망입니다.

이 부분도 앞서 말씀드린 적이 있는데

임대차3법 이후 계약갱신청구권을 사용한 물량과 사용하지 않은 물량으로 인해

아파트 단지마다 이중(二重)으로 형성된 전세가는 올해 8월 이후 재계약이 도래함에 따라

계약갱신청구권을 사용하여 낮게 형성된 전세가(A)와

계약갱신청구권을 사용하지 않아 높게 형성된 전세가(B)의 중간으로 수렴할 것으로 보입니다.

다만 계약갱신청구권을 사용하지 않은 비율이 서울의 경우 32%에 달한다고 하니

계약갱신청구권을 사용하여 이미 낮게 형성된 전세 거래가 68%라고 볼 때

A와 B의 중간 정도 전세가로 수렴한다고 해도 평균 전세가는 오른다고 추정할 수 있습니다.

그렇다면 수도권 아파트 입주 물량도 2021년과 2022년이 대동소이하기에 (서울은 더 줄어들고)

전체적인 평균 전세가도 2021년보다 상승할 가능성은 높다고 하겠습니다.

그리고 이는 여전히 2022년 매매가를 강력히 지탱하는 요소로 작용할 것으로 보입니다.

그러나 2023년은 하반기에 동남권 중심으로 대규모 입주 물량이 몰려 있어

임대차3법으로 오버슈팅된 전세가에 조정을 가져다올 가능성이 높으며

이는 소득 대비 역대 최대 원리금 상환 부담으로 고전하는 매매가를 지탱하는 한 요소,

즉, 전세가의 힘을 훼손시킬 가능성이 높다고 하겠습니다.

따라서 향후 매매가의 향방을 결정할 전세가의 추이를 눈여겨보는게 좋을거 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^