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파워링크 
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한팩트
매입시기 힌트를 드리자면 내년도 전세가 하락이 지속된다고 보고 그이후에 어느시점 전세가 하락이 멈추고 나서 어느정도 횡보하다가 다시 상승할 때까지는 부동산 가격이 오르기 힘들다 보시면 됩니다. 즉 전세가가 반등해서 전세가가 오른다 매매가와 갭차이가 줄어서 얼마 차이 안난다? 이런 기사가 나오면 부동산 상승 신호라고 보시면 됩니다
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03627686635614496&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
2023-06-01
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차카테킨
31일 KB부동산에 따르면 5월 기준 서울 아파트 전세 평균가격은 5억 7094만원으로 지난해 6월(6억 7782만원)을 변곡점으로 10개월 연속 하락하고 있다. 이는 고점 대비 15.7% 하락한 것으로 하반기 전세계약기간 만료를 앞둔 집주인은 역전세의 직격탄을 맞을 상황에 맞닥뜨렸다. 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 2년 전 2021년 5월(6억 1451만원) 보다도 7%가량 낮다.
보내주신 링크에 써있네요. 21년도에 평균 6억1451만원 계약 -> 현재 5억7094만원 / 2년동안 전세가격 4천 하락 결국 새로운 전세계약 + 2년동안 4천만원만 모아놧으면 경매나올 아파트는 없는건가요? (평균치는 감안)
2023-06-01
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한팩트
역전세 되면 파산신청 하겠다는 분들이 10명 중 2명이라고 하네요. 그 전세금은 돌려받기 힘들겠죠
2023-06-01
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차카테킨
@한팩트 전국임대인연합회 100명 설문 결과 설문에는 임대인 100명이 익명으로 참여했고, 97개를 분석했다. 보증금을 여유 자금에서 충당하겠다 30.2%
그렇다는건 임대인 10명중 3명은 문제없음, 5명은 대출, 2명은 파산할래 임대인연합회라면 빌라,연립 여러개 돌리시는분들이 가입하지 저처럼 아파트 1~3채 있는분이 신고하고 할거 같지는 않습니다. 확실히 빌라나 연립은 대출도 잘안될텐데 문제가 커지겠네요. 앞으로 월세만 들어가거나 할꺼 같습니다.
2023-06-01
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시크릿커튼
2년전에 10억짜리를 7억전세끼고 3억에 샀다고 칩시다
지금 시세가 8억에 전세가 5억5천쯤 될겁니다.
세입자가 2억을 깍아달라고 합니다. 아니면 나간다고 합니다.
2억을 돌려줘야합니다. 아니면 8억집에 7억을 대출받아서 줘야합니다. 불가능하겠죠
보통은 갭투자를 다주택자가 많이 하기때문에 기존집에 대출이 있어서 DRS에 막혀서 안나옵니다 후순위는 불가능하구요
대출해줘도 보통은 별 소용이없습니다.
님처럼 보증금을 낮추려면 2억에 월세전환분만큼 돈이 더 필요합니다.
보통은 저런상황이면 월세로 돌리기 힘듭니다 8억집에 4억대출나온다고 하더라도 세입자한테 보증금을 3억받아야하는데
8억집에 4억대출 보증금 3억을 줄 세입자는 없습니다. 애초에 8억집에 7억전세보증금에서 파는거 아님 답없는겁니다.
2023-06-01
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 대구제비
최악의 상황으로 가정해놓고 불가능하겠죠 라니 어이가 없네
2023-06-01
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시크릿커튼
지금 서울도 핵심지도 대부분이 이런데 최악의 상황이라니 집값을 20퍼밖에 안떨궜는데 최악의상황이라고..
어차피 역전세는 현금있음 문제없겠죠...대부분이 현금없다고 가정하지 그럼 뭘 가정해요? 대출해줘서 저게 해결됩니까?
2023-06-01
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차카테킨
현재라면 특례보금자리론이 DSR 보지 않기 때문에 가능은한데
특례가 마감되면 1.5억을 만들어내야하네요. 현금 3억으로 10억짜리 아파트를 매수할정도면 1.5억 못만들어낼까요? 2년동안 5천 적금 + 마통 5천 + 5천 부모님 찬스!ㅋㅋㅋㅋ
2023-06-01
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시크릿커튼
1억 근저당 잡으면 그만큼 다음세입자한테 전세금못받는거지요....대출 자체가 의미없단말입니다. 전세금 오르길 기도하는수밖에요 지금 언론에서 일컫는 역전세가 대부분 저런경우죠 전세랑 매매가랑 붙은곳도 꽤 있습니다.
그 최초 산 그 갭 3억조차도 신용대출받은사람도 부지기수입니다.. 3억있는사람이 1.5억 만들기가쉬울까요 만들기쉬우면 5억갭샀겠죠 2년전에 전세떨어질거생각해서 여윳돈 들고 3억짜리사겠습니까
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 그 갭 3억 조차도 신용대출받은사람도 부지기수 <- 이거에 대한 기사나 근거자료 있나요?? 그렇다는건 10억짜리 집을 전세7억에 부채3억으로 삿다는건데 그건 영끌이 아니라 영혼이 없었는데요. 신용으로 3억을 땡길정도면 전문직일거라 제가 걱정할 필요가 없을꺼 같습니다.ㅋㅋㅋㅋㅋ
2023-06-01
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시크릿커튼
@차카테킨 그럼 그렇게 믿으세요. 어차피 역전세물량 수천 수만채중에 1프로 5프로만 힘들어도 다힘든겁니다. 답정해놓고 질문을 하시면 애초에 그런가정이면 전세가 아무리떨어져도 아무문제 없네요...갭투자자들 다 돈있고 대출나올텐데요 뭐 역전세가 이슈가 될게없네요 왜 문제가 되냐고 해서 예를들어드렸더니 그사람들 다 돈있을건데?? 신용대출로 갭투자했다는 증거있냐 하면 뭐 더이상 할말없죠
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 답을정해놓은게 아니고 위에분처럼 기사라도 있는내용을 말씀하셔야지 전세+신용대출로 10억짜리 집산사람들이 부지기수 입니다. 하신다음에 그거에 대한 근거는 그냥 내가 들었음.하면 되는건가요?? 갭투자자들 다 돈있고 대출나올텐데요 뭐 역전세가 이슈가 될게없네요 <- 제가 그래서 궁금해서 글을쓴거에요 대출이 나올텐데 경매로 나올 아파트가 있는건가해서요.
2023-06-01
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시크릿커튼
@차카테킨 그부분은 별로 중요한내용이 아닙니다..생트집잡지 바시고 어쨌든 요지는 역전세나도 갭투자자들이 대출이든 뭐든 다 돈있다고 가정하는거잖아요 그럼 다들 부자라서 역전세가 날리가 없는데 질문자체가 성립안하죠 다돈있으면 문제없습니다. 죄송해요 전 돈없는 집주인들이 많다고 봐서요
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 아니 대출이든 뭐든 다 돈있다고 가정하는게 아니라 특례보금자리론으로 대출이 나오자나요. 본인이 DSR 때문에 대출안된다고 하셨는데 현상황에서 DSR을 안보는 특례가 있으니까 제가 그럼 역전세로 인한 아파트가 부동산에 쏟아질일은 없는거냐고 반문하는데 왜 답을 정해놓았다고 하세요. 그럼 가정을 이렇게해요?? 10억짜리 집을 3억 신용대출+전세 7억에 산사람이 알고보니 대출도 안나오는 무직자에 세금도 못내는 상황이였다. 이렇게해서 아파트가 경매에 나올거다 하면 가정이 정확한건가요?
2023-06-01
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시크릿커튼
@차카테킨 아니 10억집이 8억이 됐고 7억이 전세금인데 대출로 어떻게 해결해요? 다차치하고..현금안들고 있음 어떻게 해결하죠? 특례로 해결하는 방법좀 알려주세요 제발..다들 걷돌기만 하고 답을 안해줘서 궁금해서 그럽니다. 특례대출로 해결방법좀요
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 저는 특례안쓰고도 1.5억 만들면된다고 위에 써드렸는데요. 10억짜리 아파트를 살정도면 상식적으로 그사람 소득수준이 어느정도 된다고 가정하고 봐야지
10억짜리 아파트를 구매한사람이 무직자라 그동안 돈을 못모았고, 마통도 안되야 경매 나오는건가요?
2023-06-01
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시크릿커튼
@차카테킨 1.5억을 어디서 만들어요 어떻게요 진짜 조리있게 설명좀요 저 가정에서...대출로.. 신용대출안나오고 현금없다고 했을때요 10억집이 8억이 됐고 7억전세금돌려줄방법좀요 1.5억이라도..있냐고요..없잖아요? 특례든 뭐든 대출로 해결방법있나요 신용대출 안나오면 뭐 된다고만 하고 아무도 설명을 못하죠 방법없으니까요
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 특례보금자리론 실행 - 퇴거자금으로 7억 실행 (전세 5.5억기준)보증금2억/월세80만원 월세세입자 컨텍 보증금 2억 상환, 5억에 대한 이자 월 180만원 / 자기월급 100만원씩 이자비용으로 막기
현실적인 처리방안??인거 같습니다. 경매넘어가는것보다 월 100만원씩으로 막아봐야죠. 2년간 월100만원씩 2,400만원 박아도 8억짜리가 8.24억만가면 이자비용은 빠졌으니까. 경매넘어가면 8억 밑에서 처리될테고. 그것보단 나을거 같습니다.
2023-06-01
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시크릿커튼
@차카테킨 8억집에 7억대출이 나와요? 궁금합니다. 제가보기엔 100퍼센트 안나올텐데 진짜 나온다면 말씀하신대로 문제가 없네요 요즘은 8억집에 7억대출이 되나보죠? 제가알기론 대출 하나없고 DSR안걸려도 최대한도는 집값 70%라고 알고 있습니다.(저사례는 5억 6천) 다만 나온다하더라고 모든사람이 저런선택을 하지는 않겠죠. 이미 2억날린상황에 월세로 돌리고 이자내면서 자기월급으로 막고..끝까지 가보자 님은 금액이 비교적 작고 취득가액이 지금 거의 차이가 안나서 실질적으로 손해본건 없으니까 그런거에요.. 이미 2억날렸다고 생각해보면 다를겁니다. 경매안넘어가요 팔면 끝나는문제라서요...저런상황에선 90%이상 팔수밖에없어요 3억투자해서 부대비용까지 2억3천 날리고 집팔면 끝나느겁니다 경매안가쥬...
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 5억까지는 나올테니 5억+보증금2억으로 처리해봐야죠.
이 가정은 10억짜리 집을 산사람이 2년동안 돈을 한푼도 안모아놓고, 마통도 없고, 신용대출도 DSR로 못나오고, 집안에서 아무도 못도와주는 최악의 가정입니다.
자기돈 3억밖에 없는사람이 급매로팔면 2.5억은 손해봐야할텐데 손절을 한다?? 절대 불가능하죠. 월 100만원씩 2년을 꼬라박아도 2400만원입니다. 2.5억이나 2.75억이나 2년동안 손해액에 10% 추가되는거죠. 무조건 100만원씩 박으면서 가는거죠. 마통 3,000만원만 있어도 2년을 끌고갈 수 있는데 굳이 여기서 급매로 날린다~?
그럼 여기서 포인트는 지금 이미 10억짜리가 8억까지 20% 떨어진 상황에서 급매로 던져서 5%더 떨어진다치고 7.5억에 판매되면 경매나올집은 없다는거네요. 경매로 아파트가 쏟아지려면 1. 10억미만 아파트는 매매가와 전세가의 갭차이가 크지 않아 경매로 나올일이 없다. 2. 10억짜리 아파트도 고점대비 30~40%는 빠져야 경매로 나올수 있다. (20%정도는 개인의 투자실패로 인한 손해로 끝)
2023-06-01
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시크릿커튼
@차카테킨 제가 맨처음 쓴글에 다 설명돼있는데 앞에서도 계속말씀드리지만 8억짜리 집에 선순위 5억대출있는상태에서 2억주고 월세 들어올세입자 없습니다. 그런집은 5천정도 보증금에 월세많이 받아야겠네요.. 그럼 기존 전세금을 7억을 못돌려주죠? 파는것말고는 답없는겁니다. 현금유동성이 그래서 중요합니다. 자꾸 그사람이 돈모았을거다. 돈있을거다 이런가정은 계속 의미없다고 말씀드립니다. 어느정도 이해하셨을거라 봅니다 그럼 이만.
2023-06-01
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차카테킨
@시크릿커튼 자꾸 그사람이 돈못모았을거다. 수중에 돈이 한푼도 없을거다 마통도 없고 어떠한 대출도 못받을거고 이런가정은 계속 의미없다고 말씀드립니다. 어느정도 이해하셨을거라 봅니다 그럼 이만.
2023-06-01
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돌돌이와돌식이
36돌이쨩 ㅠㅠ
2023-06-01
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돌돌이와돌식이
@욱쨩 원래 사람은 자기가 처한 상황으로 세상을 보는법이지만.... 좀 심한듯....
2023-06-01
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차카테킨
@돌돌이와돌식이 10억짜리 아파트를 사는데 7억 전세+ 3억 신용대출 그런사람들이 부지기수고.
10억짜리 아파트를 매수한 사람이 얼마나 멍청하면 2년동안 돈 한푼을 안모아놓고 대출이 1원도 안나와서 경매넘어가기전에 급매로 던져야하는 상황이 온다는데 도대체 이 가정에 부합되는 사람이 얼마나 많길래 이런가정을 예로 드는지 저는 잘모르겠습니다.
2023-06-01
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돌돌이와돌식이
@차카테킨 있기야 있겠지만 모두가 다 그렇다고 생각하는건.... 36돌이라서....
2023-06-01
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kkagul
참 이해가 안가네.... 남들 다 뻔히 아는얘기를 마치 대단한 비밀을 푸는것 마냥 광고하는 유튜버도 아니고...
실제 그런 시그날이 거래가에 반영 될 즈음이면 이미 호가에는 가격반영된 것은 물론이고, 시장상황에 따라 호가 + 알파 금액이 오갈텐데... 그 상황을 마치 바닥의 정석인것 마냥 얘기하면 참.... 매수심리가 매도심리를 훌쩍넘는 지난번 문재인같은 상황들이 올텐데...
2023-06-01
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char0079
갭 1~2채는 떨어져도 별 문제 없구여. 온가족 명의 다 빌려서 갭으로 10채쯤 잡았으면 많이 아프죠.
2023-06-01
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자연스러운
수십년 넘도록 전세대란이 오고 전세금이 몇천 몇억이올랐는데 결국 가족에게 빌리든 지인찬스든 은행대출이든 돈 마련해서 전세냈는데
집 산사람이 전세금 떨어졌을 때는 파는것 외에는 돈을 마련할 방법이 없는 외통수라고 생각하는건 유치원생도 안그러겠단 말이죠? 단순한걸까요 왜곡하는걸까요 보고싶은것만 보고싶어서 시야가 좁아지는걸까요
2023-06-01
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[* 비회원 *]
아직은 없습니다
연말이 문제죠..
2023-06-02
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세종은 전세자체가 매매가의 80%도 안됫던거 같아서 빼구요.
오늘자 기사고요. 왜 8월이라고 하냐면 재작년 고점에 전세끼고 집 사신분들 재계약 턴 돌아오는 시점;;;
결국 폭탄 터트리지 않으려면 대출완화든, 규제해제든 뭔가 조치가 필요할 수도
마찬가지로 오늘자 기사, 참고로 102만 가구는 작년 재작년 상투에 영끌하신;; 분들이 100만명 이라고 하네요
아파트는 어찌될까요?
@차카테킨 대구 아파트 가격 보고 오세요. 아파트라고 안떨어진게 아닙니다. 인천도 마찬가지고 수원 아파트도 30% 이상 하락한 곳 많아요. 결국 집주인이 전세금을 돌려줄 수 있느냐? 여부가 더 중요하죠. 영끌 하신분들은 못돌려 주는 케이스가 많을 겁니다. 이미 매매가격에서 자기돈 들어간건 전부 날라간 상황이고 전세금이나 대출만 남았을거라서요
@한팩트 저는 아파트가격이 안떨어졌다고 말씀드리는게 아니라
전세금을 못줘서 경매나올 아파트가 있냐고 여쭤보는내용입니다.
1. 아파트 가격 하락으로 인한 전세금 하락
2. 전세가 폭락&신규 전세거래 실종
3. 보증금 미반환으로 인한 경매
대구도 보니까 21년도 전세가격 -> 23년도 전세가격 많이 떨어진곳이 1억? 적게 떨어진곳은 5천?