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디씨 부갤펌 재건축 경제성을 이해하는 50가지 이야기
1. 2종 주거지역의 법적 용적률 상한은 250%, 3종 주거지역의 법적 용적률 상한은 300%다. 2. 법적 용적률 상한이 300%라고 그게 다 조합의 것은 아니다. 3. 서울시 도시계획조례상 3종 주거지역의 용적률 상한은 250%다. 4. 법적 용적률 상한과 도시계획조례상 용적률 상한의 차이 50%는 공짜로 주어지지 않는다. 5. 정부가 주는 인허가 보너스는 정부랑 반띵이 원칙이다. 6. 지금은 반띵인데 앞으로 7:3이 될 수도 있다. 7. 3종 주거지역 기준으로 300% 용적률 보너스 받은 곳은 용적률 25%를 임대주택으로 가져간다. 8. 임대주택 말고 다른걸로 하고 싶다고? 요즘 분위기에서는 포기해라. 9. 임대주택 없이 할 수 있다는 놈이 있다? 그놈은 아무것도 모르는 놈이거나 사기꾼이다. 10. 서울시에서 용도구역 변경해서 용적률 400% 500%로 상향해준다고? 위에서 설명했듯이 상향하는 용적률의 절반은 서울시꺼다. 11. 용적률 100% 올려주면 50%는 가져간다. 그리고 50%는 그대로 임대주택이다. 12. 300%만 해도 닭장인데 400%, 500%? 한탕해먹고 튈 생각 아니면 꿈도 꾸지마라. 13. 50층 이상 초고층 건물의 사업비(건축비 포함)는 30층짜리의 2배는 각오해야한다. 14. 한강 조망권 확보를 제외하고, 건물을 높이 올려서 얻게되는 유일한 실리는 건폐율 확보다. 15. 20층 넘는 단지에 20% 넘는 건폐율이다? 이건 구룡성채라고 보면 된다. 사람살곳이 아니다. 16. 너도 돈이 없겠지만, 니 주변에 있는 대부분의 늙은 조합원들은 정말 돈이 없다. 그러니 재건축 분담금이 많이 나온다고 밝혀지는 순간부터 재건축은 멈춘다. 17. IMF급 위기가 와서 물가와 인건비가 폭락하지 않는 이상 향후 10년간 강남, 서초, 잠실 빼고는 재건축은 쉽지 않고, 강남,서초, 잠실 마저도 쉽지 않다. 18. 비례율이니 뭐니 하는 어려운 숫자는 다 숫자 장난이다. 19. 사업성을 판단하는 가장 간단한 방법은 총 사업비 - 일반분양 수입이다. 20. 2024년 기준 총 사업비를 간단히 계산하는 방법은 건축 연면적(제곱미터 기준) / 3.3 * 1,000만원 * 1.5다. 21. 2천세대 아파트를 짓는다면 대충 연면적은 35~40만제곱미터다. 22. 37만 제곱미터로 가정하면 2천세대 아파트의 총사업비는 1.7조다 23. 중층재건축이라면 2천세대 아파트 기준 일반분양은 400-500개 정도 나온다. 24. 450개의 일반분양이 전부 25평이고, 평당 8천에 분양하면 일반분양 수입은 450*25*0.8억 = 9천억이다. 운 좋게 분상제 풀리고 평당 1억에 분양하면 1조 1,250억원이다. 25. 총 사업비 1.7조에서 일반분양수입 9천억을 뺀 0.8조가 조합원이 내야하는 돈이다. 26. 재건축 조합은 일반분양 말고 다른 수입이 발생할 구멍이 없다. 27. 0.8조를 1,200명 남짓의 조합원이 현금으로 내야한다면 1인당 내야하는 돈은 6.7억이다. 28. 평균보다 집이 큰놈은 8억쯤 내고, 평균보다 집이 작은놈은 6억쯤 내는거다. 돈 없다고? 재건축 끝나고 팔고 나가던지 세주고 그돈으로 잔금내는거다. 29. 생산가능인구가 줄어들고, 시중의 유동성이 증가하면서 앞으로 건축비가 줄어들 가능성은 희박하다. 30. 총 사업비는 공사비 + 금융비용 + 각종 용역비다. 31. 대한민국 건설사는 절대 절대 절대 절대 손해보지 않는다. 랜드마크고 나발이고 그런거 없다. 절대 손해보지 않는다. 32. 계약할때 싸게 계약하면 공사하다가 올리는게 대한민국 건설사다. 계약할때 비싸게 계약하면 조금 올리고, 계약할때 싸게 계약하면 많이 올리는거다. 대한민국 뿐만 아니라 전 세계 어디에도 설계변경 없는 공사 없고, 증액 없는 시공 계약은 없다. 33. 그래도 계약을 싸게하면 기준점이라는게 있으니 올릴 수 있는 한계가 있다. 적당히 싸게 계약하면 좋다. 34. 재건축을 고민한다면 시공 계약은 빨리하는게 재건축 사업장에 유리하다. 그래서 서울시에서 시공사 선정을 빨리할 수 있도록 제도를 변경해 준건다. 35. 너희가 생각하는것 보다 중앙 행정 공무원들은 매우 똑똑하고 대부분의 조합원들보다 재건축 사업의 본질을 잘 안다. 36. 공사비를 줄일 수 없다면 조합이 줄일 수 있는것은 금융비용 뿐이다. 37. 금융비용은 사업시간과 비례한다. 공사기간을 줄이고, 사업추진기간을 줄이는것 말고는 방법이 없다. 자꾸 건축심의 번복하면서 시간낭비 하지 말라는 이야기다. 38. 재건축은 시간과의 싸움이고, 최고의 재건축은 빠른 재건축이다. 39. 용역업체들은 조합의 편이 아니고 건설사 보다 더 쉽게 조합의 돈을 뜯어먹으려는 놈들이다. 40. 용역업체들과 두고두고 일할 사람은 건설사들이지 한번 해먹고 끝나는 조합이 아니다. 41. 용역업체들을 잘 쓰는게 조합의 능력이다. 42. 1조가 넘는 사업장을 개뿔도 모르는 조합장, 왕년에 잘나갔따고 주장하는 은퇴한 노인들로만 할 수 있다고 착각하지마라. 43. 대기업도 1조 넘는 신규 사업장이면 한창 끝내주게 일 잘하는 1개 부서 이상이 투입된다. 44. 대한민국 건설바닥에서 가장 유능한 젊은 애들은 국토부로 가고 그리고 LH, 도공 같은 공기업을 가거나 삼성물산이나 현대건설 같은 1군 건설사로 갔다. 45. 그럼 남는 애들은 어디로 갔을까? 상상해봐라. 46. 정비업계에 있는 애들이 탑티어 건설사 애들 상대로 경쟁력이 있을리가 없다. 47. 법과 제도가 있고, 정부가 있고 계약서가 있어서 굴러가는게 재건축 판이다. 48. 2024년 1분기 정비사업의 시공사 선정계약은 경쟁이 사라져서 대부분 수의계약이었다. 앞으로도 치열한 경쟁은 보기 쉽지 않다. 49. 2024년 1분기 중급 수준으로 대형 재건축의 최초 계약단가는 평당 800만원이고, 최고급 수준으로 소형 재건축의 최초 계약단가는 평당 1,300만원이었다. 50. 인플레이션은 끝나지 않았고, 안전 규제는 점점 심해지기 때문에 앞으로 시공단가는 점점 올라간다. 지금이 제일 싸다. | 
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SaintJust
재건축ㅇㄷ