부동산포럼 입니다.

Bubble Bursting(거품이 터지는가)

ByEnda Curran

2022년 6월 22일 오후 8:00 GMT+9

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거품이 있어 보이는

마치 전 세계의 경제정책 입안자들이 이미 충분히 걱정할 필요가 없었던 것처럼 보이는, 또 다른 문제가 있습니다. 거품이 많은 집값이 또 다른 폭락에 대한 우려를 불러일으키고 있습니다.

수십 년 만에 가장 공격적인 통화 정책 긴축 사이클은 주택수요 둔화, 주택가격 둔화를 보이며, 어떤 경우에서는 이미 원자재의 하락을 유발하고 있습니다.

블룸버그 이코노믹스(Bloomberg Economics)의 새로운 분석에 따르면, 19개 OECD 국가에서 2008년 금융 위기 이전보다 가격대비 임대료(PRR) 및 가격대비 소득비율(PIR)이 더 높아 - 가격이 펀더멘털 이상으로 움직였다는 것으로 나타났습니다.

위험 순위 1위의 뉴질랜드

OECD 회원국 및 가입국의 재산 위험에 대한 5가지 지표

출처: 블룸버그 이코노믹스, BIS, OECD

참고: Bloomberg Economics 순위는 5개 측정값 각각의 z-점수를 평균하여 얻은 것입니다. 점수가 높을수록 가격 조정의 위험이 커집니다. 연간 주택 가격 및 신용 증가율은 2022년 1분기 또는 최신 분기별 데이터를 기반으로 합니다.

주택 위기를 확실하게 만드는 것은 아니지만, 중앙 은행이 이자율을 높이고 모기지 상환액이 높아지는 것은 명백히 취약한 부분입니다. 이는 이미 둔화되고있고 침체에 빠질 위험이 있는 세계 경제에 또 다른 부담입니다.

집값 하락은 가계의 부를 잠식하고, 소비자 신뢰를 약화시키며, 잠재적으로 미래발전을 막습니다. 야성은 일반적으로 사람들이 가치를 잃고 있는 자산에 대해 더 높은 상환 비용에 직면할 때 길들여집니다. 그리고 부동산 건설과 판매는 전 세계적으로 경제 활동의 거대한 발전요인입니다.

2008년 미국과 서유럽의 붕괴는 부실 대출, 마이너스 자산, 정리하는 데 몇 년이 걸린 파산 은행이라는 유산만을 남겼습니다.

블룸버그 이코노믹스 분석 에 따르면 뉴질랜드, 체코, 호주 및 캐나다의 주택 시장은 세계에서 가장 버블이 심하며 가격 하락에 특히 취약합니다. 포르투갈은 유로 지역중 특히 위험에 처해 있으며, 오스트리아, 독일 및 네덜란드도 거품이 있는 것으로 보입니다.

다른 분석가들도 비슷한 경고를 하고 있습니다. S&P Global Ratings의 분석에 따르면 아시아에서는 한국 주택 가격이 또한 취약해 보입니다. Goldman Sachs Group Inc.의 경제학자들은 보고서를 통해 주택 판매 신호가 일반적으로 가격보다 약 6개월 정도 선행하며, 이는 몇몇 국가에서 가격이 더 하락할 가능성이 있다는 것으로 썼습니다.

" 차입비용이 증가함에 따라, 부동산 시장은 중요한 테스트에 직면합니다" 라고 블룸버그의 Nirj Shah는 말했습니다.

"중앙은행들이 너무 공격적으로 행동할 경우, 그들은 다음 위기의 씨앗을 뿌릴 수도 있습니다.

이 기사를 이용해서 한국이 엄청난 부동산 버블이 낀 것처럼 일부 기사들이 이야기하고 있는데요...

이전 글에서 이미 한국의 집값이 코로나 이전까지는 인플레이션율에 맞춰서 움직이고 있었다고 말씀드렸습니다.

해당 그래프는 다음과 같습니다.

※주. 한국의 주택가격 상승률을 물가상승률로 보정한 그래프임

한국의 경우 2007년 이후부터 2019년까지도 거의 물가상승률에 맞게 변동되어 왔다는 증거

그리고 그것을 증명이라도 하듯이, 위 기사의 도표에서 보시면....

한국의 PRR(Price to Rent Ratio, 주택가격 대비 임대소득 비율)과 PIR(Price to Income Ratio, 주택가격 대비 수입 비율)이 각각 113.5와 100.4로 OECD 30개국 중 PRR이 27위이고, PIR도 27위입니다.

즉, 한국 주택가격은 소득에 비해서도 OECD최저 수준이며, 임대료에 비해서도 OECD 최저수준입니다.

그리고 명목가격 상승률과 실질가격 상승률도 각각 18위, 18위로 중하위권입니다.

다만, 코로나 이후로 주택관련 대출 증가율이 1위입니다.

이것 때문에 한국도 취약한 국가에 속하게 된 것으로 보입니다.

이는, 그만큼 코로나 이후에 영끌한 사람들이 꽤 많구나...라는 뜻이기는 합니다.

하지만, 그마저도 아시다시피 대부분 2030 세대의 영끌이어서, 고가주택은 거의 없다고 봐야하며, 상대적으로 금액이 크지 않은 대출들입니다.

그래서 정부에서 이들 젊은 영끌 구매자들을 대상으로 고정금리 대환대출과 가산금리 인하 등을 추진하는 것이구요.

즉, 현재 상황에서 한국은 주택가격에서는 OECD내에서 가장 안전한 축에 속하는 나라이고, 특히 영끌이 거의 불가능했던 인서울, 그중에서도 핵심지는 가장 안전지대라는 이야기가 됩니다.

심지어 한국이 일본보다 PRR, PIR이 낮을 것으로 생각하셨던 분은 없을 것으로 봅니다.

PIR이 한국이 OECD 뒤에서 4등이라는거? 아셨던 분이 계셨을까요?

저는 깜짝 놀랐습니다. 한국이 그만큼 소득이 올라왔다는 증거이기도 해서요....

이는 한국 부동산 시장이 일부 영끌님들 빼고는 아주 이성적으로 돌아가고 있었다는 증거일텐데 이걸 한국이 엄청 위험하다고 이야기하는건, 그야말로 눈가리고 아웅 아닐까요?