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- 작년 내집 마련한 100만명은 잠이 오지 않는다 (채상욱 작가)
https://www.youtube.com/watch?v=GPeQRj3CO-4
소요 선호 수요에 관한 원문동영상입니다.
부동산가격을 결정짓는 수요, 공급, 금리, 정책
그중에서도 수요는 다시 세가지로 나눌수있습니다.
소요, 선호, 수요
1. 소요
소요량으로 불림
국가가 주택보급률 계산할때 사용하는 방식
최소한의 주거기능만 제공하면 반지하건 방1개짜리건 전부 1주택으로 계산
그래서 소요와 수요는 전혀다름
지난 정권이 집은 충분하다고 주장했던 가장 강력한 근거
2. 선호
사람들이 원하는 주택
돈이 있건없건 누구나
공원과 쇼핑 인프라를 구축한
역세권 신축 대단지 초품아를 원함
3. 수요
선호하는 주택을 구매하려는 수요
심리 + 주택가격 + 세금 + 금리 등등 온갖요소가 합쳐져서 수요를 만들어냄
심리는 가격에 연동되기 쉬워서
상승초중기에는 오를수록 사고싶어지고
하락초중기에는 싸질수록 사기 싫어짐
세후수익률이 낮아질수록 사려는 수요는 적어지고
금리가 높아질수록 dsr로 인한 대출한도로 수요가 적어짐.
결론
주택가격은 수요 공급 정책 금리
4차방정식인데
공급을 제외한 나머지 세가지 변수 모두가
예측불가임
정책 > 어떤 정권, 어떤장관이 들어서냐에 따라 바뀜
수요 > 가격+금리+세금+정책등 모든요소가
. 연동되기에 알수없는 대중심리의 합
금리 > 연준의장도 대응할뿐 그 누구도 정확히 모름
( 다만 현재 경제상황과 20년만의 최고금리라는 상황이 내년 하반기 금리 하락을 예측할뿐)
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