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수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역 1
이름:  이집사


등록일: 2022-09-15 19:04
조회수: 869





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시리즈게시글 아이콘[수도권 재개발 사업성 분석] 시리즈 시리즈란?

1. 노량진1구역

- 노량진뉴타운은 수도권에서 가장 주목받는 대규모 재개발 구역 중 하나입니다. 1, 9호선 노량진역, 7호선 장승배기역과 동시에 인접하여 뛰어난 직주근접성을 자랑하며, 특히 여의도와 용산을 코 앞에 둔 평지에 위치하고 있기 때문에 개인적으로는 인근의 흑석뉴타운보다 조금 더 나은 입지 조건을 갖추고 있다고 보고 있습니다.
- 뿐만 아니라 노량진역과 장승배기역을 세로축으로 연결하는 서부선이라는 교통 호재, 노량진 복합리조트와 동작종합행정타운 등 굵직굵직한 인프라 호재들이 인접해 있어 입주 시점의 미래가 아주 밝은 지역이기도 합니다. 여의도와 용산을 잇는 국제업무지구 호재는 말할 것도 없고요.
- 그러나 이러한 기대감으로 인해 현재 시점으로서는 노량진뉴타운의 투자금이 상당히 부담스러운 위치까지 상승해 있는 것은 사실입니다. 노량진뉴타운에서도 최다 세대수와 최적의 입지를 자랑하는 노량진1구역의 경우, 이미 총 투자금이 17억 원을 넘어선 상황으로 투자 기간을 감안했을 때 현재 시점에서의 신규 진입은 쉽사리 추천드리기 어렵습니다.
- 노량진1구역을 단순히 투자의 개념으로만 접근하신다면 향후 부동산 시장의 향방에 따라 수익이 아닌 손실까지도 발생할 수 있음을 염두에 두셔야 합니다. 그렇기에 투자보다는 긴 호흡의 실거주 관점에서 노량진1구역을 매수한다면, 단기적으로는 높은 시세차익을 기대하기 어려우나 추후 부동산 시장의 장기 상승 사이클과 함께 결국은 빛을 볼 수 있을 것이라고 생각합니다. 훌륭한 입지가 어디 가는 것은 아니니까요.

노량진뉴타운 조감도.jpg 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
노량진뉴타운
노량진.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
노량진1구역 배치도(좌), 조감도(우)

노량진M.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
노량진1구역 입지분석.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
노량진1구역 투자가치.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역



2. 북아현2구역

- 북아현뉴타운은 아현뉴타운과 더불어 도심권에 조성되는 가장 큰 규모의 재개발 구역입니다. 광화문, 여의도, 용산 등과 모두 인접한 뛰어난 직주근접성을 바탕으로 대형 뉴타운의 훌륭한 주거 인프라가 더해질 것으로 보이고요. 입지가 입지인만큼 한남뉴타운, 성수전략정비구역과 더불어 강북권 3대 뉴타운으로 지칭해도 손색 없을 정도의 투자 가치를 자랑합니다.
- 북아현2구역은 2, 5호선과 모두 초인접해 있으며, 인근의 타 단지에 비해 비교적 평지에 위치해 있다는 점에서 아현 및 북아현뉴타운을 통틀어 가장 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 이에 더해 단지내 신설 초등학교 예정이며 준수한 중고등학교 학군까지 갖췄다는 점에서 인근 대장인 마포래미안푸르지오를 능가하는 시세 또한 충분히 기대해볼 수 있습니다.
- 최근 부동산 빙하기가 급속도로 찾아옴에 따라 북아현2구역에도 조정의 바람이 들이닥치고 있는데요. 이로 인해 작년 이맘때에 비해 많게는 3~4억 원씩 조정된 총투 14억 원대의 매물도 어렵지 않게 찾아볼 수 있는 상황입니다. 그러나 이는 북아현2구역의 투자 가치에 비해 다소 과한 조정으로 보이고요. 맞은편 마래푸가 현재 18억 원 이상의 실거래가를 견고히 방어해내고 있다는 점에서 북아현2구역의 현재 시세 또한 일정 부분 안전 마진이 확보된 상황이라고 판단할 수 있겠습니다.
- 서울 내에서도 핵심 입지에 위치한 만큼, 북아현뉴타운은 부동산 조정기가 끝나고 각종 대출 규제가 해제되면 수도권에서 시세가 가장 먼저 치고 올라갈 잠재력을 갖추고 있습니다. 특히 서울역 북부에 조성될 대규모 MICE 시설인 '서울 밸리'와 용산국제업무지구 개발사업 등 서울을 넘어 대한민국을 대표하는 굵직굵직한 호재들의 영향권에 놓여 있으므로 추후 추가적인 시세 상승도 충분히 기대할 수 있습니다. 부동산 빙하기가 쉽사리 끝나지 않을 것으로 보이는 현 상황에서도 북아현2구역이 매력적으로 느껴지는 이유입니다.

북아현뉴타운.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
북아현뉴타운
북아현.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
북아현2구역 배치도(좌), 조감도(우)

북아현2구역 지도.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
북아현2구역 입지분석.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
북아현2구역 투자가치.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역



3. 광명11-1구역

- 광명뉴타운은 현재와 비교하여 미래에 가장 드라마틱한 변화가 기대되는 수도권 뉴타운 중 하나입니다. 서울과 인접한 7호선 역세권 입지에 더해 광명시흥선, 제2경인선 등 추가적인 교통 호재를 갖추고 있어 왠만한 서울 외곽의 직주근접성을 능가한다는 평가를 받고 있고요. 3기 신도시 중 가장 큰 규모로 조성될 광명시흥신도시, 대규모 재건축이 예정되어 있는 철산·하안동 택지지구와 인접해 있어 지역 전체가 그야말로 천지개벽을 앞두고 있다고 할 수 있겠습니다.
- 뭐니뭐니해도 광명뉴타운의 가장 큰 장점은 약 60만 평의 부지에 무려 15만 명이 종사하고 있는 G-밸리(서울디지털산업단지)와 인접해 있다는 것입니다. 광명사거리역에서 단 두 정거장 거리에 가산디지털단지역이 위치하고 있어 뉴타운의 쾌적한 주거환경과 풍부한 직주근접 수요를 모두 만족할 수 있을 것으로 보이고요. 인접한 광명시흥신도시에 광명시흥테크노밸리, 문화복합 클러스터 등 추가적인 일자리 호재 또한 예정되어 있습니다.
- 광명11-1구역의 경우, 7호선 초역세권의 4,000세대 대단지로 탈바꿈할 것이라는 점에서 광명뉴타운에서도 단연 돋보이는 대장 단지라고 할 수 있는데요. 다만 이러한 기대감과 작년까지 이어진 부동산 시장의 활황으로 인해 현재로서는 실제 가치에 비해 다소 과한 프리미엄이 책정된 것으로 판단됩니다. 비록 열위의 입지이긴 하나 인접한 3년차 신축인 광명아크포레자이위브 84m²의 실거래가가 12억 원에서 최근 10억 원대 초반까지 조정받은 점을 감안했을 때, 광명11-1구역 84m² 또한 신축 기준 약 13~14억 원 정도의 가치로 평가하는 것이 타당해 보입니다. 게다가 실제 입주까지는 아직 5년이라는 시간이 남았으므로, 현재 시점에서 광명11-1구역에 투자할 경우 추가적인 수익은 기대하기 어렵습니다.
- 최근 부동산 시장이 하락장에 접어들면서 가장 먼저 조정을 받고 있는 상품이 바로 입주권과 재개발 물건인데요. 광명뉴타운의 경우 우수한 입지로 인한 높은 프리미엄이 책정되어 있는만큼 충분한 시간을 두고 이를 관심 있게 지켜본다면 현재보다 경쟁력 있는 가격의 매물이 출하될 수 있을 것으로 봅니다. 개인적으로는 최소 2억 원 이상의 안전 마진이 확보된 후 광명11-1구역에 신규 진입하는 것을 추천드리겠습니다.

광뉴 배치도.jpg 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
광명뉴타운
광명.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
광명11구역 배치도(좌), 조감도(우)

MAP.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
광명11구역 입지분석.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
광명11구역 투자가치.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역




4. 능곡5구역

- 능곡뉴타운은 수도권에서 가장 인지도가 낮은 대규모 재개발 구역 중 하나입니다. 고양시민들의 오랜 숙원사업인 대곡역세권개발사업과 더불어 서해선, GTX 등 대형 교통 호재까지 갖춰 그 잠재력만큼은 매우 높은 평가를 받는 지역인데요. 이러한 기대감에 비해 사업 진행 속도가 지지부진하여 투자자들의 관심에서 차차 멀어져가고 있었습니다.
- 그러나 최근 부동산 시장의 활황과 함께 능곡뉴타운 입주와 서해선, GTX 개통이 가시권에 다가오며 잊혀졌던 능곡뉴타운의 잠재력이 다시금 조명을 받고 있습니다. 뉴타운의 우수한 주거환경을 갖추게 됨과 더불어 아킬레스건이었던 강남 및 마곡 접근성까지 대폭 개선되며 수년 내에 거주 편의성이 비약적으로 개선될 것으로 보이기 때문입니다. 특히 5구역의 경우 예상 조합원 분양가가 높게 책정됨에 따라 실망 매물이 다수 출하되어 있다는 점도 신규 투자자에게는 기회가 될 수 있을 것으로 보입니다.
- 능곡5구역은 뉴타운 내에서도 능곡역과 가장 인접한 역세권 입지이자 초, 중, 고등학교를 모두 품은 학주근접 대단지로 그 잠재력이 매우 높습니다. 단, 능곡역세권에 설정된 존치구역으로 인해 주거환경의 연속성이 다소 떨어진다는 점과 주변 인프라가 다소 미흡하다는 점은 숙고해볼 필요가 있는데요. 존치구역의 경우 능곡도시재생뉴딜사업으로 전환되어 어쨌든 소규모 정비사업은 지속될 것이고, 부족한 인프라 또한 대곡역세권개발사업, 창릉신도시 조성 등을 통해 꾸준히 충원될 것으로 보여 그리 큰 문제는 되지 않을 것으로 보입니다.
- 이러한 점들을 감안했을 때 능곡뉴타운은 비교적 적은 초기 투자금으로 안정적인 수익을 낼 수 있는 준수한 투자처로 보입니다. 능곡5구역의 입주 시점인 2029년경에는 뉴타운뿐만 아니라 앞서 말씀드린 대곡역세권, 창릉신도시 등 대규모 택지지구가 일정 부분 조성되어 있을 것으로 예상되는 바, 덕양구 전체가 형님인 일산을 뛰어넘는 서북권의 다크호스로 성장할 수 있을지 그 귀추가 주목됩니다.

능곡뉴타운 배치도.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
능곡뉴타운
능곡.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
능곡5구역 배치도(좌), 조감도(우)


능곡5구역 지도.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
능곡5구역 입지분석.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역
능곡5구역 투자가치 분석.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역




PS. 입지분석 점수 분포도

- 2022년 3분기 입지분석 점수 분포도를 토대로 각 구역들의 현재 가치를 산정했습니다.

- 해당 구역의 환산 가치는 현재 시점에서 산정된 것으로, 입주 시점 부동산 시장 상황에 따라 현재와 달라질 수 있습니다.분포도 통합.png 수도권 재개발 사업성 분석 : 노량진1구역, 북아현2구역, 광명11-1구역, 능곡5구역



출처 : 본인 (네이버 블로그)
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2022-09-15 *
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