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현재 조정지역 해제되어도 반등하기 어려운 근거 26
이름: 마틴DB


등록일: 2022-09-28 00:03
조회수: 3914





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1. 아파텔, 토지 등 전체적인 부동산 시장 침체

 

: 현재 아파트 시장만 폭락한 것이 아닙니다.

같은 비율로 아파텔 가격이 폭락했습니다.

 

다주택자들이 규제때문에 투자를 못하는 것이라면

같은 비율로 떨어진 아파텔 거래가 활발해야합니다.

 

그런데 다주택자들 

저렴해진 아파텔이나 기타 부동산 활발하게 줍고 계신가요?

 

 

2. 전세가

 

: 전세가 하락 심각합니다.

공급이 부족하여 평균 하락률이 

상대적으로 양호한 서울에서도 

임대차3법 폭등 이전 수준의

전세 매물이 나오고 있습니다.

 

여기서 포인트는 현재 기준금리가 2.5%란 점입니다.

앞으로 기준금리는 더욱 상승합니다.

 

전세가 지속적으로 하락하는데

과연 조정지역 해제된다고 집값이 상승할까요?

 

누가 그 갭을 공짜로 빌려주기라도 하나요.

따라서 금리가 현재 예정된 추세대로 상승한다면

당장 규제가 해제되어도 반등은 어렵다고 생각합니다.

 

 

3. 우회 투자 혹은 다양한 부동산 투자 방법

 

다등기분들 본심을 이야기해봅시다.

지금 규제때문에 투자가 불편할 뿐이지

솔직히 투자가 불가능한가요?

 

다주택자 머리 좀만 굴리면

현재 규제에서도 얼마든지

다양한 우회 방식으로 아파트든 뭐든 투자 가능합니다.

 

대부분 못사는게 아니라 안사는 겁니다.

진짜 못사는 사람은 얼마 안됩니다.


내년에 상승이 확실했으면

어떠한 방법을 쓰든간에 다 투자합니다.

 

그냥 지금은 투자를 못하는게 아니라 

너도 나도 몸사리는 침체기인거고

규제때문에 투자못한다는건 핑계일 뿐입니다.

 

 

4. 부동산 투자자들이 규제해제를 주장하는 이유

 

(1) 심리적 영향

 

현재 규제해제 한다고해서

실질적으로 반등줄만한 큰 영향력이 없습니다.

 

그런데 하나 할 수 있는건

심리적으로 영향입니다.

 

유튜브, 커뮤니티 다양한 채널을 통해

상당한 영향력이 있는 것처럼 분위기를 유도하는 것만으로도

실제로 시장에 영향을 줄 수 있습니다.


즉, 상승 논리의 재료로 사용하기 좋습니다.

 

 

(2) 진짜 좋은 매수타이밍에 매수하기 위해서

 

위에서 서술한 것처럼

부동산 투자자들이 현재 투자가 불가능한 것은 아닙니다.

하지만 불편한 것 사실입니다.

 

지금 상황에 미리 풀어주면

앞으로 찐반등 타이밍에 불편함을 줄일 수 있는겁니다.

 

 

5. 하락론자? 상승론자?

 

저는 하락론자 아닙니다.

지금도 좋은 물건 나오면 살까말까 고민을 많이 합니다.

 

개인적으로 매수하고 싶은 가격대까지 왔는데

참으며 사지 않고 있습니다.

 

왜? 

지금보다 내년 1분기가 더 좋은 타이밍이 거의 확실하기 때문에,

 

그리고 내년 23년 1분기가 되서 바라보는

24년 1분기 예상이 지금보다 더욱 정확하기때문에

지금은 어떤 급매가 나와도 기다리는게

유리하다는 판단입니다.

 

 

6. 결론

 

다시 이야기하자면

현재는 금리 인상 + 그로인한 전세가 하락 시기입니다.

 

금리 상승도 적지않은 부담인데

그로인해 전세가마저 하락추세이기때문에

매매 부담이 상당히 증가하는 시기인겁니다.

 

이런 시기에는 

규제할아버지를 해제해도 반등은 어렵다고 생각합니다.

다만 경착륙을 연착륙 시키는 정도의 효과와

반등시기를 좀 더 앞당기는 정도의 영향은

줄 수 있다고 생각합니다.

 

그런데, 이 정도의 영향은 매수에 별 영향을 못 줍니다.

 

지난글에서도 이야기했지만

중요한것은 상승하느냐가 아닙니다.

 

진짜 중요한 것은

바로 "얼마나 상승 하느냐?"입니다.

 

아파트는 일정 비율 이상 상승을 하지 않으면

매수할 필요가 없습니다.

 

지금 경기도에서 유명세인 모지역의 경우

신축아파트 전세가율이 35~40%입니다.

그런데, 앞으로 23~24년 공급폭탄까지 이어집니다.

 

이런 곳은 

1. 금리인상 

2. 이에따른 전세가 하락 

3. 물량에 따른 추가 전세 하락

3중고 상황에 닥쳤습니다.

 

그리고, 

서울이라고 안심하지 못하는게 결국 이런 경기도권 하락은

주변 서울까지 영향을 주고 하락하게 만들기 때문입니다.

 

위 지역같은 경우

매매가에서 전세가 35~40%빼면

60~65%가 전부다 비용인데

금리상승에 따라 기회비용 비율이 5%가 넘습니다.

 

쉽게 예를들어 

이런 아파트가 10억짜리라면

6~6.5억이 투자금액이고

6.5억 * 5% = 연 3300만원 비용

 

7억짜리면

4~4.5이 투자금액이고

4.5억 * 5% = 연 2250만원 비용

 

그러니 각각 매년 3500만원, 2500만원씩 상승해봐야 

기껏 본전입니다.

 

그런데 내년부터 고금리로 앉아서 편하게

매우 낮은 리스크로

편하게 4~5% 이상 수익낼 경로가 많은데

얼마안되는 수익에

하락 리스크 높은 아파트에 투자할 유주택자가 

과연 많을까요?

 

앞으로 저런 아파트가

매년 평균 4천만원씩은 올라줘야 투자한 의미가 있는건데

앞으로 매년 평균 4천만원씩 올라갈 것 같나요?

 

그럴것 같지 않죠. 

 

좋은 투자가 있으면 어떻게든 틈을 찾아내는게 투자자들입니다.

무주택자들이 뛰어가면 날아가는 사람들이 다주택자들이에요.

 

틈이 없으면 만들어서라도 투자합니다.

그런데 그 틈들마저도 불황이라는건

지금은 다주택자들도 투자안하고

몸을 사리고 있다는 의미입니다.


"리스크는 높은데 기대수익 마저도 좋지도 않은 상황"

이란걸 아는 겁니다.


 

지금 하락은 대한민국 내부 영향이 아니라

대외적인 영향이 큰 만큼

대내적인 변수로인해 근래에 매수를 할 필요는 없다고 봅니다.

 

갑자기 근래에 우-러 전쟁이 종결되는 동시에

FED에서 금리인상 중단을 선언하면 모를까...

 

그리고 위와 같은 엄청난 변수가 실제로 일어나도

그날 바로 부동산가면 계약 가능한게 바로 부동산의 장점입니다.

 

코인이나 주식은 단시간에 반등하지만

부동산은 저런 변수에서도 내일이나 모레

심지어 일주일 뒤에 가도 

좋은 가격대 매물이 어딘가에 분명히 있습니다.

 

부동산은 각각 수 많은 개별 상품 거래이기때문이죠.

 

그러니 현재는 조급함 마음 가질 필요없이

매일 성실하게 정보만 트래킹하면서

하락만 지켜보시면 되리라 생각합니다.

 

규제 해제로 인한 반짝 상승같은건

매수에 영향을 주는 요소가 아닙니다.

 

비용값을 충분히 지불하고도

수익이 창출될만 장기적 반등이 예상되는

변수가 나타나야

그때가 찐반등 시기라고 생각합니다.

 

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