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집값 바닥 찍었다 50
이름: 송해손잪고


등록일: 2023-01-24 13:45
조회수: 15015





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1.

40% 이상 하락하고 11월부터 거래가 나오기 시작합니다.

이 물량들이 계속 거래가 안돼야 호가를 더 낮추는 작용을 

할텐데 거래가 되고 있습니다.

추가 하락을 기다리는 입장에 있다면 이상황이 뭔가 심기가 불편할 듯 싶습니다.

 

2.

2009년 2만이 안되던 1 인당 gdp가 지금 3만5천입니다.

설사 주택가격이 하락할지언정 소득 증가와 통화량 증가는

반영이 되어진 가격일 것입니다

 

3.

현재 아파트 짓는데 들어가는 건축비가 국평기준 3억입니다. 땅 값이 제로여도 3억이란 얘기고, 경기도 준신축 아파트가

4억이면 대지비 감안하면 더 떨어지기 어려운 수준까지 

도달한 것입니다.

 

4.

금리 영향을 더 크게 받는 주식이 가을에 저점을 찍고 

올라갑니다. 심리가 변했고 부동산은 후행할 것입니다.

금리가 1%에서 5%로 오르면 엄청난 고금리로 느끼지만 

5%에서 4%로 내리면 저금리로 인식할 것입니다. 

 

 

여기까지가 집값이 바닥을 찍었다고 생각하는 이유이고

 

5.

21년에 전세 계약한 세입자들은 23년에 만기가 돌아오고  

이들은 이전 시세로 갱신하지 않을 것입니다. 

갭투자한 집주인은 돈을 어떻게든 구해와서 하락분만큼

상환해야 되는데 갭투자 한 곳이 여러 곳이고 자금이 막히면

경매로 진행되는 것들이 나올 것입니다.

 

6.

앞으로 2년간 강남 주변 입주가 많습니다. 

개포 1만세대 둔촌 1만세대만 해도 큰 영향을 받을 것입니다. 1만세대가 입주하면 인근지역 1만세대가 자가든 전세든 

집이 비게 된다는 뜻입니다. 전세가를 떨어뜨리고 집값

반등을 억제할 것입니다.

 

6.

인천도 검단,미추홀,부평,송도,영종도 입주가 끝 없습니다. 

향후 2년간 인천과 인근 경기도 집값을 억제할 것입니다.

 

7.

상승기에 착공한 입주물량이 해소되고 한숨 돌릴 때쯤 

본격적으로 3기신도시가 물량이 쏟아질 것입니다.

교산, 계양은 토지보상이 100% 끝났고 창릉을 제외고는

나머지도 올해 모두 끝납니다.

 

9.

가정을 꾸리고 아이가 커가기 시작하는 40대가 주택의 

주요 소비층인데 현재 40대는 연간 80만명 이상 태어나던 

세대였고 그 밑으로는 60만명대로 급격히 줄어듭니다. 


10.

현재 30대 초반이 출생아수가 다시 70만명을 넘겼던

세대인데 이들이 40대가 되는 2030년까지는 주택 수요가

반등하기 어렵다고 봅니다 

 


요약.

집값이 바닥을 찍은 것으로 보이지만 그렇다고 상승하지는 

못하고 옆으로 갈 것이고

2030년 쯤에는 수요 증가로 다시 상승세가 오지 않을까.

인천 경기는 끊임없는 신축 공급으로 희소성이 없을 것이고

서울은 예정된 입주가 어느 정도 끝나면 다시 희소해질 

것이다.

 

 

 

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