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파워링크 
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 디오팍
3억에 낙찰 됐다 가정해 볼게요.
0.05억 경매비용 2.4억 전세 세입자 다른 체납이 없다면 0.55억
1. 제3자 낙찰 : 0.55억 수령 2. 본인 낙찰 : 취등록세 0.24억, 말소 등 잡비 0.02억 >> 0.3억 정도 건질까 말까 입니다.
방어 입찰이 누가 만든 말인지 모르겠지만 해당 물건의 객관적 가치 대비 싸게 사면 입찰하는 거지 내가 물린 돈이 있다고 입찰하는 건 바보짓 입니다.
2023-03-27
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다잘될거야~
조언 감사합니다.
방어입찰 -> 요거는 제가 표현(어디선가 들은듯한)한것 입니다.
2번케이스에서 제돈 3억을 넣고, 전세입자 2.4 내어주고,,부대비용 제외하면 0.3억정도 돌려받는다로 생각됩니다. 하지만, 부동산 소유권이 넘어오고 이걸 매매하면 "매매가-2.7억"의 갭도 건지는 돈이 되는것 아닌가요??
2023-03-27
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제깨바라
최근 공부하는 중이라 정확하진 않지만 위에분 말씀이 맞는거 같구요. 윗분 말처럼 3억 낙찰시 1. 경우에서 제 3자가 낙찰 받으면 0.55 억 수령 2. 경우 취등록비 + 말소 잡비(강제집행 등 세입자 내보내면 ) 0.26가 더 날라가니 0.55- 0.26 = 0.3 이 내손에 떨어지는 수령액
그래서 그냥 3자가 낙찰 받도록 하는데 3자가 높게 낙찰 받도록,, 입찰 넣을때 거기 가서 좀 아버지랑 쇼를 해서 경매자들이 좀 높게 적게 바람 넣는게 내 돈을 더 돌려받는 방법이 아닐까 합니다. 그리고 마지막 질문이 뭔말인지 이해가 안가지만, 3억에 매수낙찰 받으면, 8천을 못돌려받고 끝난거죠. 8천을 못돌려받고, 3억에 집을 산거죠... 배당 3천 돌려 받은거면, 집을 2.7천에 사서 8천 빌려준도 못받은거 더하면, 3.5억에 집을 산거니... 뭐가 건지는 돈인지 모르겠습니다.
경매낙찰을 받으시면 경락대출이 그 낙찰 받은 집으로 해서 나오니 궂이 사시는 집을 담보로 대출 낼 필요는 없을거 같고, 경락대출 받고, 전세 내고, 전세금으로 대출상환조건걸면 전세 낼 수 있지 않을까요? 그리고 경매감정가는 한참 전의 가격입니다. 이게 최근 일이라면, 최소 2022 2021 피크때 감정가이므로, 3.5억에 집을 산거가 되면, 감정가 대비 90프로에 육박하는 금액으로 낙찰 받는데... 8천을 잃은거 중 어짜피 미회수 금액이 4 천 5천이라면, 왜 집을 궂이 이런 시기에 구매해야하는지 의문이내요. 아마 낙찰 후 바로 판다고 해도 3억 2천에도 팔기 힘든 가격일듯한데. 위에 보시겠지만 3.5천을 집사는데 쓰시는건데...ㅡㅡ 저라면 안할거 같아요.
2023-03-27
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울쭌이들
@제깨바라 전세입자가. 경매. 했는데. 강제 비용이. 왜 들어가죠
2023-03-28
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다잘될거야~
@제깨바라 조언 감사합니다.
일단 채무자(사기로 구속됨)에게 돈을 받을 확율은 거의 0%입니다. 제가 봤을때 100%바지이고, 실제 사기꾼은 따로 있는데, 경찰에서는 수사 한다한다 말만하네요.
3.5억에 그 집을 매입할거냐 하면 저도 당연히 안합니다. 저에게는 조건이 아래처럼 2가지 케이스입니다.
1) 전체 8천 사기 당한것으로 생각하고 포기 2) 전세 임차인 전세자금 물어주고 소유권 획득 -> 즉, 2.4억 이상 낙찰시 나머지 배당금익(낙찰금액 - 2.4억)은 저희에게 배당되기때문에.. -> 실제 제가 매입하는 총 비용 = (2.4억 + 등취득세 + 부대비용) -> 추후에 매매 한다고 하면, 매매가 - 총비용이 결국 저희가 건지느 비용이 되는거이라고 생각했습니다.
2023-03-28
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다잘될거야~
@울쭌이들 조언 감사합니다. 저도 이게 궁금한데.. 일반적으로 부동산 경매시 세입자가 본인의 전세자금을 못돌려 받으니, 버티게 되고,, 낙찰자가 그것을 해결하기위해 명도 or 협상을 통해 일부 추가 비용이 들어가는것으로 알고 있습니다.
이케이스는 임차인이 본인의 전세자금을 돌려받겠다고 경매를 넣은 케이스 입니다. 제가 궁금한건...
1. 임차인 본인이 낙찰 받을경우 -> 이경우 본인은 전세금만 돌려받고 소유권은 없는것 인가요? -> 위에 방어입찰이라고 표현했는데, 소유권까지 가지게 되는 경우라면,,,임차인이 2.5~2.7억에 경매에 참여하지 않을까 해서 방어입찰이라고 표현한것 입니다.
2. 타인이 받는 경우 -> 임차인은 2.4억 배당받고, 전세권이 없어지면서 바로 집을 비워줘야 하는건가요? -> 이런경우에도 안비워주고 버틸수 있는 케이스가 있을까요?
2023-03-28
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제깨바라
@다잘될거야~
1.번은 님이 뭔가 잘못 생각하는거 같아요... 낙찰받으면 전세권이고 등기에 깨끗하게 지워지고 임차인 본인 낙찰이니깐 새로 등기부에 소유자로 등기하고 취등록세 내고, 소유권을 가지게 되는거죠..
2. 임차인은 바로 집 비워줘야죠. 배당받았는데. 버틸 제간이 없어요. 소송이든 명령이든 법원통해 집행될 몇개월 버틸순이겠ㅈ요. 님이 낙찰받으면 임차인 내보내야 할거 아닙니까. 임차인은 배당으로 풀로 다받든 못받든 나가야죠. 저도 배우는 중이라 이럴때 명도소송인지 인도명령인진 모르겟지만, 권리가 없는데 있으니 나가야하는게 맞죠.
2023-03-28
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다잘될거야~
@제깨바라 감사합니다.
이래저래 법무사 소개받아서 간단히 물어봤는데.. 1번은 말씀하신것처럼 임차인이 배당도 받고, 소유권도 가지게 된다고 합니다.
2번은 임차인이 배당을 받기위해서는 명도가 된 상태여야 하고, 반대로 명도가 안되면 배당금을 못받는다고 합니다. 조심스럽지만 이경우는 명도로 인한 이슈는 없을거라 하시네요.
2023-03-28
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제깨바라
@다잘될거야~ 배당을 받으려면 명도가 되어야 한다. 즉 비워줘야 배당을 받는다. 공짜롤 비워준다? 아니죠. 그래서 명도비용을 따로 빼놓습니다. 경매받는사람들은. 전세권자인지 임차권자인지 확정일자 뭐 배당요구 등등 모든 조건을 다 적은게 아니라 그리 적어놓은겁니다. 이렇게 생각해봅시다. 배당안받고 이사비 내놓으라고 받으면 나간다고 버티고 있으면요? 낙찰자가 아 예.. 그리하세요. 할까요? 그래서 강제로 비운다는 기본가정을 한거고 몇개월 이야기를 적은거고. 임대인은 집을 언제가 되든 낙찰 받으면 당연 비워야하니 비워줘야죠 라고 적었어요 강제집행을 통해서든 어떻게든 비워지게 될테니깐. 근데 저도 다시 읽어보니 약간 오해 할 수도 잇겠는데. 공부좀 해보시면 먼말인지 아실지도. 법무사 님이 이야기 한게 맞긴 합니다. 임차인이 1순위로 보증금을 전액회수했는데... 이사 안나갈이유가 없으니깐요. 아.. 잘 해결하시길 바래요. 부동산이든 뭐든 법은 참 어렵습니다.ㅜㅜ
2023-03-28
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다잘될거야~
조언감사합니다.
말씀하신대로 아파트면 그나마 매매도 빠르고 시세도 좋은데..빌라라 골치아픈 상황입니다.
유찰은 1~2번만 되는것 아닌가요?? 1회 최저입찰 = 3.7억 2회 최저입찰 = 2.96 3회 최저입찰 = 2.368
2회에서 유찰시 "배당요구금액 > 최저입찰"이 되면 자종으로 경매 종료되는것 아닌가요??
2023-03-28
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빨간로즈
빌라면 재개발 구역이 아니라면 그냥 입찰하지 마세요.
사기꾼이랑 사이에 낀거면 더더욱 형사에 민사 가면 최소 3년 봅니다.
2023-03-31
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다잘될거야~
조언 감사합니다.
일단 바지지만 하나 사문서 위조로 잡아 넣은 상태입니다. 실제 진범은 따로 있는데, 경찰에서는 딱히 수사할 마음이 없어 보이네요.
근처는 다 재건축 조합 들어서는것 같은데, 여기는 살짝 빗나갔네요. 선택지가 아래 2개 밖에 없어서 고민에 고민입니다. 1. 다날린다. 2. 낙찰받고 최대한 빨리 매매한다. -> 절반정도 회수목표
2023-04-03 *
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경매사랑
법무사분을 찾아서 여쭈어본것 까지는 좋은데 아직 아버지께서 근저당을 건 빌라를 얼마에 팔 수 있는지 확인을 안하신 것 같아요.
댓글을 보면 안적혀있는 것이 글쓴이 분이 2.8억에 사게되어도 사실상 2.4억 + 세금등 비용으로 사는게 맞는데, 그렇게되면 매도금액 - 2.4억(+세금등)의 수익을 갖는 것이 아닙니다. 2년이상 가지고 있지 않으면 양도소득세를 내게 되는데 이 양도소득세가 어마어마하거든요. 단기간에 매도하게되면 최대 77%의 세금을 물어야합니다. 경매투자자입장으로 말씀드리자면 글쓴이의 물건은 매우 난이도가 쉬운 물건입니다. 저라면 시세조사를 하고 괜찮은 물건이라고 판단되면 별다른 걱정없이 입찰할 것 같아요. 시세에 따라 입찰할 금액이 매우 달라지므로 시세가 괜찮은 물건이라면 2억8천만원에 입찰해도 이득이고, 낙찰이 되지 않을 가능성이 높다고 봅니다. 하지만 시세가 좋지 않으면 글쓴이분이 낙찰받게 될것이고, 거래량이 많지 않다면 주택을 매매하는데 꽤나 애먹을수도 있습니다. 만약 다른 조언이 필요하다면 비드같은 경매어플이나 사이트에서 컨설팅을 요청해보는것도 괜찮다고 생각합니다. 매물 검색부터 명도까지 신경써주는 경매컨설팅은 대부분 비싸지만 제가 본 바로는 비드앱에서는 만원이면 짧은 컨설팅정도는 가능한거같아요 아버지신경도 써드리는 효심이 있으신 분이라 잘 해결되셨으면 좋겠습니다. 저에게도 물어볼게 있으면 간단하게 답변드리도록 하겠습니다
2023-05-12 *
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우선 세입자가 배당 1순위라면 세입자 전세금보다 낮게 낙찰되면, 무조건 세입자가 가져가고 남는게 없을거고요. 그렇다고 시세보다 높게 낙찰해봐야 그건 오히려 손해를 키우는걸테고요
감정가 3.7억이라고 하지만, 현시세를 조사하셔야 해요. 근처 부동산 몇군데 돌아보면서 그집, 혹은 그집과 비슷한 빌라 현 시세를 조사하고 그걸 기준으로 생각하셔야 합니다. 감정자 기준으로 하시면 안되요.
그 시세를 기준으로(부동산에서 그거 당장이라도 얼마에 내놓으면 나가요 라는 가격) 낙찰가를 고민하셔야 하는데. 낙찰가는 결국 현시세가 얼마냐? 거기에 취득세등 세금과 경매비용+그리고 님 채권을 어느정도 회복 할 수 있는지를 고려 하셔야 하고요.
지금 집 대출로 자금을 마련하신다 했는데, 그렇다면 반드시 그집 말고 다른 물건을 낙찰받는게 더 유리할 수도 있어요. 무슨소리냐 하면 너무 그집 낙찰에 무리하면 안된다는 소립니다. 충분히 따져보고 이가격에 낙찰받아도 바로 팔아도 채권 회수가 얼마가 된다는 계산하에 낙찰가를 산정하시는거예요.
=> 작년 이맘때 아버지 근저당으로 경매를 넣었다가 취소했습니다. (당시 세입자가 전세인지 몰랐음)
=> 현재는 세입자가 경매를 넣은것 입니다.
우선 세입자가 배당 1순위라면 세입자 전세금보다 낮게 낙찰되면, 무조건 세입자가 가져가고 남는게 없을거고요. 그렇다고 시세보다 높게 낙찰해봐야 그건 오히려 손해를 키우는걸테고요
=> 네. 세입자 우선 배당 2.4억 입니다.
=> 그래서 최소한 반만이라도 건지자 해서 2.8억에 응찰하려 합니다.
=> 다른 사람이 더 높은금액에 낙찰 받으면 그정도라도 건진것을 다행으로 생각하려 합니다.
감정가 3.7억이라고 하지만, 현시세를 조사하셔야 해요. 근처 부동산 몇군데 돌아보면서 그집, 혹은 그집과 비슷한 빌라 현 시세를 조사하고 그걸 기준으로 생각하셔야 합니다. 감정자 기준으로 하시면 안되요.
=> 넵. 조언 감사합니다.
=> 그냐 아무 생각없었는데, 막상 경매 기일 다가오니 어떻게 해야 하나 고민하다 주말에 세운 계획입니다.
=> 말씀하신대로 퇴근후 그동네 부동산가서 시세도 알아보고 분위기도 알아보겠습니다.
그 시세를 기준으로(부동산에서 그거 당장이라도 얼마에 내놓으면 나가요 라는 가격) 낙찰가를 고민하셔야 하는데. 낙찰가는 결국 현시세가 얼마냐? 거기에 취득세등 세금과 경매비용+그리고 님 채권을 어느정도 회복 할 수 있는지를 고려 하셔야 하고요.
지금 집 대출로 자금을 마련하신다 했는데, 그렇다면 반드시 그집 말고 다른 물건을 낙찰받는게 더 유리할 수도 있어요. 무슨소리냐 하면 너무 그집 낙찰에 무리하면 안된다는 소립니다. 충분히 따져보고 이가격에 낙찰받아도 바로 팔아도 채권 회수가 얼마가 된다는 계산하에 낙찰가를 산정하시는거예요.
=> 아~ 이게 좀 특수한 경우라, 어쩔수 없이 방어입찰 하려고 하는것 입니다.
=> 투자 목적은 아니고, 아버지가 힘들게 정말 돈 아끼면서 사셨는데 이거 날리면 상심이 엄청크실듯해서,,일부라도 건지고,,,나머지는 제돈이라도 드리면서 채무자한테 받아왔다라고 하셔야 맘이 편할듯 합니다.
조언 감사 드립니다.